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中城新产业刘爱明:产业小镇必须要先产业后地产

作者:明源地产研究院 来源:明源地产研究院 公众号
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12-07

近日,由明源地产研究院与中城联盟联合主办的“2017年中国房地产总裁峰会”在北京举行。

来自全国各地的500多位房企总裁欢聚一堂,中城新产业董事长刘爱在会上分享了对市场的看法以及未来的玩法,下面是根据其分享内容整理的文章,干货满满,分享给热爱学习的地产人。



做科技小镇,简单逻辑在于,客户最关心什么?痛点是什么?我的体会,客户的痛点在于,企业到一个小镇里面去想解决什么问题?实际上就四个字,“安居乐业”,对应这四个字,接下来谈一谈产业逻辑和地产逻辑。产业地产要把这两个逻辑讲清楚,就可以操作了。


产业生态逻辑

打造产业生态圈

给企业一个入驻园区的理由

产业生态逻辑是什么概念?以深圳的高新科技行业为例,为什么上海有国际化的资源、北京有中国顶尖大学及中科院,都比不过深圳?就在于深圳产业链非常全,这就叫生态。一片森林只有大树不叫森林,要有灌木和花花草草才能生机勃勃。深圳就强在不只有看得到的“大树”,还有“小草、灌木”等形成的生态。


招商的时候都想招世界500强企业,招来以后发现在这个园区没有办法经营,因为没有生态。那么,回到开始的问题,为什么产业客户要到你的园区?实际上产业空间在中国很多地方都供过于求,这跟过去做住宅完全不一样,而当进入供过于求的市场,就要给客户一个去你那里的理由。


谈到理由,有人可能会提到服务,比如提供更好的食堂,但是如果你是客户就知道这个理由不充分。实际上还是痛点,前面说的“乐业”,就是客户痛点,生意是不是好做是他们整天想着的一个问题,这个问题就变成到你园区后生意能好做吗?如果到你园区生意好做客户就过来了。实际上就是解决“乐业”这个问题。而此时谈的转型升级就是“乐业”,并不是指房地产行业转型升级,而是需要研究高科技行业转型升级。这是一个生态圈的话题。


举个例子,智能制造光有实验室能解决问题吗?不够的,还需要整合大量社会资源,比如产学研一体化下,把中科院技术转移中心转到深圳由我们自己来运营,又如清华研究院做国内技术转移之外,还做国际技术转移。由此可见,你要有大量技术资源,并掌握这些技术资源为客户提供技术服务,这个逻辑非常简单。


接下来谈到市场,市场说白了就是帮助客户卖东西,那你如何能够帮助客户卖东西?帮助高科技企业卖东西看起来很难,但尝试过后我们发现了一个巨大机会,就是将房地产人士与高科技人士这两个之前不交集的领域进行交圈,将这两类人整合起来进行针对性研究。比如华润市中心的持有物业,最关心的一个是节能,一个是怎么减少管理人员,这是运营的两大主要成本,那么能不能省下来?怎么省?高科技发展到当前,这些问题其实是有办法解决的。因此,对于高科技企业来说,从这里找到了一个增量市场,而房地产也能解决自身的痛点和需求。


又如碧桂园的物联网小镇,从国家的工程中心集群找了三家,形成了了一个物联网影响力中心,集成媒体、展览展销、智库、协会等,基于龙头企业研发集群,物联网产业加速器,建立高端国际人才创业中心,实现物联网的产业应用示范,提升社会影响力。这是组织的一个生态。

 


形成生态之后,客户一看就知道来这里可以做生意,因为条件具备,自然就来了。在规划阶段,生态圈要落在图纸上,如果不研究客户和生态,这个图是画不出来的。


地产逻辑

为产业服务

包括产业配套、管理+运营、应用场景

那么,形成产业生态逻辑就够了吗?也不是。产业地产不能没有地产,那么,地产在这当中又是什么逻辑?你是为了产业而做地产还是为了地产而做产业? 

为了地产而做产业,就写一个产业报告拿一块地,把能卖掉的卖掉,这是过往常见的做法。那么,如果是为了做产业而做地产那就是另外一回事了。


举商业地产的例子,为了做地产而做商业的典型代表是万达,为了做商业而做地产的典型代表比如恒隆、万象城、中粮。这两类公司完全不一样,完全不一样的套路、玩法、盈利模式,核心和重心也不一样。


我一直不认为房地产有上下半场,非要讲上半场,一个字是“慢”,下半场的逻辑即便没有十九大,也是运营,因为没有那么多房子让你卖了,自然要在存量空间去找生意,其实做得好是很挣钱的。恒隆在香港上市,市值八九百亿港币,它在中国就两个广场。万科之前市值1200亿也是一样的道理,资本市场是公平的。

 


地产首先要解决一个安居问题,大家可能想到,科技小镇有住宅后就好办了,先把住宅卖掉。实际上不是这样,如果从安居角度出发、产业客户角度出发,住宅不能卖。为什么,比如碧桂园一天可以把100万平方米住宅全卖完,但第二天产业客户进来要买房子怎么办?他要安居房子找谁买?所以房子主要先卖给他们,卖完以后的再卖给社会公众。所以说做法不一样。碧桂园现在就是这么做的,杨国强主席说在潼湖(毗邻深圳的惠州)喝一杯咖啡都比深圳好,说的就是配套,因此要下功夫做才能赚钱。好不好其实都在于运营。


地产为产业服务,给产业做很多配套,通过运营为园区客户服务,这是碧桂园大会上公开探讨的,地产为产业服务的逻辑要整顺,这个事情就干出来了。

谈到盈利模式,这当中有一个简单的成本账,持有运营盈利,一是靠租金,二是靠增值,增值在于运营。


基本回报就是租金,来算一笔账,假如零地价获得一块产业地产的地块,单位成本3000元,房子盖起来之后,租金如果是每平米30元,把税和管理费去掉后剩下20元,相当于3000元成本的8个点的净回报,如果租金连30元每平米都拿不到,就别碰产业地产。而如果是自己出资拿地,就更难,所以往往需要政府补贴,但这不能称之为是一个生意了。这种方式实际上就是地产逻辑。

而地产围绕着产业盈利,则最终需要靠租金回报和物业增值,以及产业服务收益。


三大主张

先产业、后地产

强持有、弱销售,轻招商,重生态

总的来说,在产业地产这一块可以总结为三大主张:

第一个是先产业、后地产。你如果做商业地产就是先商业后地产,做旅游地产就是先旅游后地产,如果谈产业地产就谈地产,其实是“忽悠”政府更是“忽悠”自己。


第二个强持有、弱销售。产业就是政府同意你卖也没有那么多人买,因为客户没有那么有钱。所以说索性不用这个思维,也许持有更赚钱。举个例子,我在深圳有一块地,按照法定一半是住宅,我提出不要住宅全变成产业,愿意去持有,因为在深圳、上海、北京这种城市,卖房人赚钱不如买房的多,不要卖房要买资产,资产重在运营。


第三个是轻招商、重生态。传统招商解决不了问题。即使是5万平米的商场,也在于多业态组合后,变成最大程度满足客户消费的场所,生态做好了商场就开好了。也因此,招商不是简单地把空间填满,而是营造一个生态,让大家的生意更好做,要从客户角度来思考这个问题。


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