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国务院定了!在上海、北京拿地会越来越难。地产人的机会在这些地方…

作者:明源地产研究院 来源:明源地产研究院 公众号
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12-27

日前,一份国务院文件公开发布,引起广泛关注。这份文件就是《国务院关于上海市城市总体规划的批复》。批复原则同意了《上海市城市总体规划(2017—2035年)》。就在之前的2017年9月,中央、国务院批复了《北京城市总体规划(2016年-2035年)》。

也就是说,2035年之前北京、上海的发展规划,在2017年已基本完全确定下来了。从这2份规划来看,北京、上海的人口、建设用地等基本已经“触顶”。

这2份规划的重要性,在以后会逐渐显现。


作为地产人,怎么细致研读这2份规划都不为过。看懂了这2份规划,也就明白了未来。

为什么呢?有以下3个原因:

①按照现在的速度,到2035年,中国的城市化将完成,房企的大机会就在这十几年里。


②北京、上海房价高、盘子大,容易成为关注焦点。房企不管是追求规模还是追求品牌,都必须关注这2个城市。


③北京、上海在中国的重要地位,是不言而喻的,国家既然批准了他们的规划,就说明认可这些规划的思路。明源君相信很多热点城市未来都有“触顶”的一天。北京、上海人口等规模“触顶”之后的举措,广州、深圳、杭州、武汉等城市日后可能也会借鉴。


明源君今天重点说3方面的问题:

①为什么说北京、上海规模已经基本“触顶”? 

②过去房企的红利来自于人口和城市建设用地的增长。这二者“触顶”之后,房企可能获得的红利又来自那些方面?如何才能获得这些红利?

③在“触顶”城市,如何从控制人口的角度看地产相关政策?

下面明源君详细来说,重在思路。


01

北京、上海的建设用地、人口规模

都已基本“触顶”


《上海市城市总体规划(2017—2035年)》里这样确定规模:

“到2035年,上海市常住人口控制在2500万左右,建设用地总规模不超过3200平方公里。”


而根据统计:

2015年上海全市建设用地总规模已经达到3145平方公里。2015年上海的总人口已经达到2415万人,2016年为2419.7万。


也就是说,即使按照2015、2016年的数字来计算,剩下的18年,上海的建设用地也只能再增长50平方公里,人口只能再增长80万。

上海人口增长的过程如下图所示。

 

上海剩下的规模成长空间,真的非常非常小了。而北京的数字,是更严峻的……


《北京城市总体规划(2016年-2035年)》里这样确定规模:

“到2020年,常住人口规模控制在2300万人以内,2020年以后长期稳定在这一水平;城乡建设用地规模减少到2860平方公里左右,2035年减少到2760平方公里左右。”


大家注意到这里面的用词了吗?“减少到”!

之所以有这种不寻常的表述,是因为目前北京城乡建设用地规模已经达到2921平方公里,超过了2035年的目标。而截至2016年末,北京市常住人口2172.9万人,比上年末增加2.4万人,增长0.1%;增量比上年减少16.5万人,增速比上年回落0.8个百分点。


也就是说,对比政府规划,北京的城乡建设用地已经超了,以后要减少建设用地而不是新增。


而北京的人口,如果按照2015年之前的速度,2020年左右就会到2300万。想要实现政府规划,必须有计划地进行控制。

 

问题来了,如果说过去房企的红利来自于人口和城市建设用地的增长,那么这二者“触顶”以后?房企的红利从哪来呢?


02

先研究哪些存量会被清理

产业和人口会被疏散去哪

再思考怎么获得相关红利


北京市市长蔡奇曾对媒体表示:

从2017年开始,到2020年,全市每年要减少存量30平方公里,要先做“减法”,减到30平方公里以上的,才是当年的新增建设用地的规模。

也就是说,新增建设用地,要靠清理存量得到。

北京规划国土委曾表示,全市将推进“供减挂”的供地机制(即土地增减挂钩),各区先需要落实城乡建设用地减量腾退工作,推进减量发展和拆违任务,才能进行经营性用地供应。


要想获得相关红利,房企可以先研究一下,哪些存量可能被清理。

根据相关媒体报道,北京清理的存量有以下一些:

1、一般性制造业企业;2、“散乱污”企业;3、部分批发市场;4、部分物流中心。


而上海清理的则主要包括以下一些用地:

1、工业用地

《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》明确表示,到“十三五”期末上海全市工业用地比重要从目前的27%,降低到17%左右。

2、原农村宅基地

有关部门认为,上海的生活用地结构有待优化,其中农村宅基地占居住用地总量的比重较高。


搞清楚怎么才能获得相关红利呢?当然是要研究相关政策,因地制宜。总的来说相关红利包括2个方面:

1、存量改造的红利;2、人口和产业外迁的红利;下面明源君分头来说。


一、存量改造的红利,主要有5种途径可以获得


1、通过拆迁和一级开发,重新入市的土地,通过招拍挂获得


这个数量会比较少,争夺也会非常激烈,地价会很高,财务成本高的房企没法拿。


2、存量房、自有用地改变用途,保留土地使用权


以北京为例,有将酱油厂改造成共享办公空间,老旧酒店改造成长租公寓等成功案例。


这样一来,存量就从需要清理的一般制造企业等变成了“租售并举”的新宠。

北京市宣布:鼓励企业利用自有用地开发,在开发方式和供地方式方面给予政策支持,以调动存量土地使用者的积极性。那么,房企就可以通过合作,改变相关土地用途,获得土地。


3、自带高新产业或有相关合作对象的房企,替换传统制造企业


北京的《总体规划》提出“大力加强科技创新中心建设,深入实施创新驱动发展战略,更加注重依靠科技、金融、文化创意等服务业及集成电路、新能源等高技术产业和新兴产业支撑引领经济发展。”

 

上海松江区的某镇,现有建设用地数量1000多公顷,而按照上海规划,镇里建设用地面积只有700多公顷,这意味着建设用地要在现有基础上减少近三成。


他们的做法就是不再批准新增的工业用地。关停边缘区域的小型村镇企业,把厂房用地还原为耕地。以此置换出中心镇、产业园区等更核心区域的可用地。


最终,他们用许多高科技、自动化企业,替换了原有的劳动密集企业、日化企业等等。


事实上,一些房企巨头很早就在高科技等领域有广泛布局,有的本身就有相关产业,有的则有相关合作伙伴,他们有实力替换传统制造企业。


4、和政府合作,做公共项目


上海的《规划》提出“要创造优良人居环境。要统筹安排关系人民群众切身利益的教育、文化、体育、医疗、养老等公共服务设施,提高生活性服务业品质,建设高品质、人性化的公共空间,构建宜居、宜业、宜学、宜游的社区服务圈。”


上海剩余的40平方公里土地增量空间,要预留约25平方公里作为上海市统筹新增建设用地,优先保障三类项目,一是轨道交通、保障性住房等市重大基础设施和社会事业工程;二是由市级部门共同认定的市级重大产业项目;三是特定地区基础设施建设,包括临港、长兴、化工区、虹桥商务区和国际旅游度假区等地区。此外,还要预留约15平方公里用于保障区级市政公益等民生项目建设。


这一类公共项目,需要专业的房企来建设,运营,有的也可以成为ppp项目。


5、发挥想象力,不增加建设用地做新空间


在不增加建设用地的情况下,怎么样尽可能提高土地使用效率?这是一个重要的课题。


国务院批准的《上海市城市总体规划(2017—2035年)》提出“加大存量用地挖潜力度,合理开发利用城市地下空间资源,提高土地利用效率。”


《上海市土地资源利用和保护“十三五”规划》则说的更详细“以轨道交通换乘枢纽、公共活动中心等区域为重点,强化地上地下开发联动,形成功能适宜、布局合理的地下空间总体结构,积极推进地下空间有效利用。”

能把地下空间做好的房企,自然就可以获得大量机会。


二、去人口和产业外迁的周边区域做项目


以北京为例,其疏解人口和产业的去向很明确,一个是通州,还有一个就是雄安。


根据规划,形成“一核一主一副、两轴多点一区”的城市空间布局。

据说通州人口将从90万人增长到130万人左右,这当然会带来需求的增加。

还有报道称广渠路二期将一路高架进通州,而地铁7号线也开工东延至通州,这当然会带来土地的溢价。


之前提前布局通州的房企,应该会有收获。

之前一位房企老总曾告诉明源君,如果说以前京津冀的城市相对分散,那么近2年,这个城市圈正在真正形成。

而上海则提出“逐步形成‘一主、两轴、四翼,多廊、多核、多圈’的空间结构和‘主城区—新城—新市镇—乡村’的城乡体系……加强与周边城市的分工协作,构建上海大都市圈,打造具有全球影响力的世界级城市群。”

上海的人口和产业,目前已经向周边城市外溢。已经开始在上海周边做小镇等项目的房企,也会有所收获。


当然,虽然已经接近天花板,但住宅的机会也还是存在。为了控制房价过快上涨的势头,北京加大土地供应面积,确保保障房、自住房建设,2017年2月,北京月土地供应量达到了10宗,3月又大幅增加到了23宗。这些地块多集中在四环之外,如果能抓住这样的机遇窗口,也可以获得代建项目、租赁项目等等。


本文开头,明源君说了北京、上海的人口、建设用地等基本已经“触顶”。最后就来说说,在“触顶”城市,如何从控制人口的角度,看政策的走向。


03

从控制人口的角度看政策

可以避免风险

有些地产人会觉得,政府的政策比较复杂,有时候看不懂。但明源君觉得,如果回到最初的目的,你就会看得很清楚。


人口快要“触顶”的城市,自然就会严控人口,人口还有空间的城市当然就相对宽松。


举例来说,入户政策影响楼市供需。


而根据现在深圳的入户政策,全日制本科以上,基本都可以入户,入户时还可以拿到几万奖金。全日制大专以上,大多数都可以入户。一旦入户,也就有了买房资格,不用再受“5年社保”的限制。而北京、上海,入户都很严格,非常难。


与此相对的是,北京上海人口已经快触顶,而以2020年为界,深圳常住人口根据计划还可以增加300多万人,而2015年深圳市户籍人口仅占常住人口的31.2%……


再举一个例子。


之前,北京、上海都对商住进行过严厉打击,不准新建商住、和企业手里的存量商住卖给个人,不准贷款给商住。乃至要拆除没有交房的商住的上下水管,每层只能留2个洗手间……而深圳对商住的政策,则相对还比较宽松。


这里面当然有商住本身各种违规的问题。但从另一方面来讲,商住相对比较便宜,每套面积又比较小,可以住很多人。商住如果太多,那么之前的城市规划就会丧失部分功能:想通过规划住宅的多少,来控制人口不可能实现了。所以,要严控人口的城市,必须打击商住。


同样,拿产业地产来说,传统工业项目、村镇企业,单位土地产出经济价值小,又属于劳动密集型,人很多,自然不受欢迎。

 



作者:明源地产研究院 天风     微信:binghetianfeng



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