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都说做租赁能赚大钱!有的地产人却打死也不信。为什么?

作者:明源地产研究院 来源:明源地产研究院 公众号
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12-26

  

“修好了房子不卖,自己持有出租还能赚大钱,打死我都不相信。做租赁一定会亏!”

一位地产老总这样告诉明源君。

明源君问他:“那你家的项目都是准备卖掉的喽?” 他说“是的!”。

明源君问他:“为什么客户都不租房,而要买你家的房子呢?”

他说:“如果租房,几年之后白白付出租金,一无所有;如果买了我家房子,可以保值、增值,随着房价上涨,客户的家庭财富可以快速增长。”

明源君问:“为什么客户持有你家房子就能赚大钱,你自己持有就会亏本呢?”

他很长时间没有说话,陷入了沉思。

 

“租售并举”已经成为趋势,很多巨头也开始布局租赁。不过仍有不少地产人不认同租赁这个模式:一部分人坚持认为只有卖房才能赚钱,租赁不能赚钱;另一部分人认为租赁能赚钱,但卖房的利润一定比租赁高很多很多。

 

明源君认为,破山中贼容易,破心中贼很难!

如果内心不认同租赁,即使形势所迫不得不做租赁,也一定会失败。

下面,明源君就来分析下,为什么很多地产人打死也不信租赁能赚大钱。原因分析清楚了,租赁赚钱的流程也就清晰了……

 


01

骨子里就认为地产是个接盘游戏

只有卖出去这一种变现模式


 

有些地产人和上面那位开发商老总一样,潜意识里对自己家项目的未来缺乏信心。

他们面对客户时可以说得天花乱坠,许诺“保值增值”,却不敢自己持有。这主要是3种原因导致的:

 

1、 对地产行业未来没有信心


如果你认为资产的价值在未来某一天会下降,那当然是越早出手越好,如果你认为资产价值会持续上升,那当然就值得持有。

有的开发商骨子里不看好地产的未来,总认为会有最终的接盘者存在。

 

2、偷工减料惯了,对自己项目的质量没有信心


有的项目质量本身有问题,开发商自己心里也很清楚。卖给客户的时候,一切都很光鲜,可5年、10年之后,质量问题就会集中爆发。那时候房子已经过了保修期,物业和业主都只好自认倒霉。

如果项目是这样的,那么当然是卖出去越早越好,卖晚了就掉到自己挖的坑里了。

 

3、不懂得其他变现方式,总认为只有卖出去才能变现


虽然利用REITs等金融工具变现已经越来越容易了(后面会说到相关模式),但是有的开发商因为之前接触很少,并不了解这种变现模式,潜意识里认为只有销售才能变现。

 



02

之前把所有配套、服务

都当成卖房的幌子

根本就不相信持有运营能赚钱

 


阿那亚创始人马寅和某位老总聊天的时候,就出现过“相对无语”的场景。

该老总问他“你做图书馆、礼堂、食堂、运动中心、马场这么多配套,亏了多少钱啊?得卖多少套房子才能赚回来啊?”

马寅一时不知道怎么回答。因为阿那亚的配套已经开始赚钱了。而且这个“赚钱”是把所有前期投入都算进去了的。

 

具体来说,阿那亚的所有配套建筑几乎都是自持的,阿那亚把这些建筑的成本折旧分摊到20年里,每年5%,加上各种运营成本比如人工等,作为总支出。

然后用每年的总收入减去这个总支出,2017年是略有盈余的,马寅相信以后利润还会扩大。而阿那亚现在的房价已经到了2万多、别墅房价更是到了3万多,周边竞品才7000多……

 

阿那亚的各种配套设施通过持有盈利了,这并不是特例。

公寓界的新派等企业,之前靠租金、运营等也是有高利润的。这个明源君之前专门写过。

而不相信持有能赚钱、服务能赚钱的开发商,大多是在修建项目和配套设施的时候,就把所有东西都当作营销的道具。

比如把示范区、样板房、配套商业和景观都做的很梦幻,当成营销道具,但压根就没有想以后怎么运营、怎么赚钱。在这些开发商心里,似乎所有的时间在房子卖出去那一刻就截止了。

租赁赚钱、运营赚钱,他们自己没有干过,自然也就不相信。

 

持有的盈利模式,说简单其实也很简单:

一是靠租金;二是靠物业增值;三是靠运营服务收入;四是靠投资相关项目。

这4种盈利模式,互相补充,运营服务的好,租金就会上升,物业就会增值。如果入驻项目、个人是经过精选的,租金自然也会上升,物业也会增值。

 

如果运营得好,当然是持有越久赚的越多,明源君下面分头来说上面这4个方面:

  按现在房价算,公寓的租金回报比可能是3%,但是如果你是3年前就持有的,当时房价比较便宜,按当时成本算现在的租金回报比已经变成了7%。

❷  10年前、3年前持有一个房子到现在,物业增值了多少,大家心里都有数。

❸  服务赚钱,当然是时间越久客户粘性越高,盈利模式越成熟。

❹  如果入驻、入住的公司、个人是经过筛选的,投资给他们当然更容易获得成功,租金也可以溢价。做过孵化器、创业公寓的,都明白这个逻辑。

 

说到这里,很多人心中可能还是有一些疑问,对持有运营到底能创造多大的价值心里没底,明源君下面举3个例子来说明:

❶ 恒隆在香港上市,市值八九百亿港币,它其实持有的物业不怎么多。新鸿基2016财年的销售收入为407.9亿港币,净利润334亿港币,目前市值更是高达3679亿港币,因为它玩的是租售并举的模式!

❷  北京国贸三期30年不声不响干了100万平米,现在估值超过1500亿。但是它没有销售额。

❸  美国许多资产管理公司一管理就是几百上千亿美金的资产,西蒙地产市值高达520亿美金。而开发商的市值高的,也就一百多亿美金。

 

当然,有的地产人会说:上市毕竟是少数人的事情,如果规模没有那么大,即使估值很高,不出售也没法变现,如果按10年、20年来回收投资,太慢,还是亏了……这正是明源君要说的下一个问题……

 


 

03

总认为自家不可能发行

REITs等金融产品

回报周期会很长



有些开发商是怀疑论者,他们认为自己即使真的通过持有、租赁、服务赚钱了,也没有办法通过金融产品等快速变现,如果15-20年才收回投资,周期太长,还是亏了。

他们认为只有少数有特殊条件的房企才能发行REITs。

 

事实上,现实已经可以破掉这个怀疑。

目前在国内已经或确定发行存量REITs的有三家:新派、保利、旭辉。

其中新派是租赁企业、保利是国资房企、旭辉则是民营房企。新派的数字虽然很好看,但是规模其实并不大。

所以这三者几乎涵盖了所有可能做公寓、做存量的企业类型。

 

REITs的本质是什么?为什么说它可以变现?这个要分类型来说。

 

第一种REITs是权益型的,类似于股份。

如果一栋公寓每年盈利(包括上面提到的租金、物业增值、服务收入、投资相关项目收入)是1000万,那么它就可以把自己20年(保利是18年)的盈利通过发行一次变现,发行总数为2亿的REITs。

而购买REITs的企业或者个人,类似于成为项目的股东,享受项目之后每年的收益,收益如果持续增加,大家就都赚了。

 

第二种REITs是抵押型的,类似于发债。

发行这种类型的REITs,项目现在不一定要盈利。不过如果没有盈利,其母公司等要提供一定的资产抵押。

这种类型类似于发债,也就是说承诺以每年6%、8%等利息,给投资人一个固定的回报。

 

如果你家项目做得很好,你敢于持有。而项目在后续的运营中,又有了盈利。

那么你就可以在项目建成的第二、第三年,通过发行权益型REITs,把未来20年的收益一次性套现。而且,如果你同时也是运营商的话,后续还可以继续赚取管理费等。

当然,有的地产人会说,即使如此,项目也花费了3、4年时间才变现,比起直接销售快周转变现,还是慢了很多。


但是,如果考虑到以下3个因素,你的结论可能就不是上面这样:

❶  项目如果通过运营、持有升值了,其价值达到3年前的1.2倍乃至更多,就足以覆盖多持有2年所付出的成本。

❷  以后如果强制现房销售,从拿地到开盘可能要一年多,卖房也就没有想象中那么快了。

❸  以后很多土地都会竞自持,不自持就拿不到。自持土地相当于另一个市场。如果是另一个市场,既然有利润,为什么不做。

 

任何一种新模式,都会经历看不见、看不起、看不懂、来不及四个阶段,明源君相信租赁模式也是这样。

 



作者:明源地产研究院 天风     微信:binghetianfeng



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