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谁是2017年最失意房企

作者:中国房地产报 来源:中国房地产报 公众号
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12-31


中房报记者 周翔宇/文


帷幕徐启,灯火璀璨,在2017年的世界舞台上,中国已然站在中央。


闸门关紧,浪涛汹涌,在房地产的历史洪流席卷之下,你在哪里?


一般而言,行业调整时期是参与主体进行整合与扩张的最佳时机。2017年,房地产企业并没有保持与市场一致的变化曲线。而伴随楼市热度的不断升温,房价高涨的城市据点,从一线城市蔓延到二三四线城市,这也给予一些“非主流”打法的房企弯道超车的机会。与此同时,消费侧的疲软同时也带动供给侧的调整:土地供应增加,房企储地积极。


从以往企业和项目层面的“比武”,到如今全生产要素层面的竞争,土地、资金、人才及政策获取能力都成为房企做大做强不可缺少的背书。布局较早者成为今年佼佼者,而相对较晚意识到或者因企业战略、体制等原因落后一步的房企则在竞争中处于下风。马太效应的影响不断在放大,房企失意者也逐渐呈现出区域集中化趋势。这是一个新现象。


京派房企:曾经的传奇到如今的“名嘴”


作为房企全国化布局的重要一步,“进京”一词往往是区别中小房企与全国性房企重要区别。享受着近水楼台先得月的优势,京派房企却成为今年集体失意的群体,那些曾在行业中占据显赫地位或话语权的京派房企,如今在黑马频出的同行眼中略显安静。


中国房地产报记者统计多家京派房企数据发现,2017年以来,该系房企营业收入和净利润增长缓慢或出现显著下滑。如曾经任志强执掌的华远地产上半年实现营业收入38.28亿元,同比减少3.36%,在规模化竞争的房企同行中名落孙山。


而以“一部首开史,半座北京城”闻名的首开股份,2017年上半年营业收入111.69亿元,同比减少10.31%;归属上市公司股东的净利润3.16亿元,锐减66.31%。


此外,同时经历业绩下滑的房企中北京城建2017年上半年实现营业收入39.23亿元,上半年归属上市公司股东的净利润2.64亿元,同比下降39.23%;北大资源上半年收益,同比减少16.1%,净利同比减少41.4%。


从排名上看,房企前30名之中,以广州深圳房企为多,此后为央企以及闽系房地产企业,此外河北和渝派的房企也各有两家入围,而京派房企却仅有首开股份一家入围。实际上,据相关媒体统计,京派房企在2016销售业绩能排进前200名的只有16家。


易居研究院智库中心研究总监严跃进分析称,对于很多北京本地的房企来说,战略扩张节奏慢。原因在于很多北京房企是国企性质,在战略执行层面偏于保守,尤其是对于全国市场的扩张节奏比较慢,这会影响此类房企的规模。同时很多外来房企积极入京,相对来说也挤压了北京部分房企的经营空间。


加之被称为北京最严调控的“3·17”新政实施以来,北京1年时间发布了《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》《关于加强北京地区住房信贷业务风险管理的通知》《关于进一步严格购房资格审核中个人所得税政策执行标准的公告人所得税政策执行标准的公告》等近30条调控政策,京派房企生存空间逐渐逼仄。


而从企业自身来说,虽然在2015年前后曾经出现一波集体“出京”淘金浪潮,不过京派房企的扩张个性相对于行业的竞争者依然处在“见好就收”的阶段。例如金融街控股曾在2015年耗资近百亿上海拿地,此后公司只通过兼并收购等方式在重庆、广州获取2个项目,直到2017年6月金融街控股再次出手拿地。


但并非所有京派房企都处在“低迷”时期,从业绩来看远洋集团、首创置业、当代置业等部分房企业绩在2017年实现增长。不过从总体来看,其原行业标杆地位与经营业绩实则脱钩,在行业地位之外该派别开发商向行业贡献更多的反而是“名嘴”遗产。


沪派房企:成败皆“国资”


与京派房企拥有类似的身世,被归纳为上海本土房地产企业因出身的特殊性也或多或少带有“国资”属性,不过与京派开发商一样,2017年来看这个群体的日子也不好过。


数字总是从纷杂的现象中提炼出最接近事实本质的东西,房企2017年上半年销售数据显示,3000亿规模阵营的三家房企无一家受控于国资,销售业绩最好的绿地排名第四,合同金额为2550.04亿元,仅比2014年增长5.8%,2014年,绿地曾以2408亿元的销售业绩超越万科问鼎一哥。如若将样本扩大到地产前20强企业,民营控股和公众型企业在过去三年的复合增长率整体高于同级别的国有控股型地产公司。


绿地控股董事长张玉良曾预测2017年是爆发增长的一年,依靠其“大基建、大金融、大消费”共同构筑的产业集群战略格局,同时将特色小镇作为集团层面重点发展的战略之一,这四大产业的载体将成为绿地稳坐前三交椅的可靠背书。


但是现实是,在大股东上海格林兰久违进行一次增持后,绿地控股还是在12月20日跌破7元/股,市值从最高3000亿元下降至目前不足900亿元。


作为转型最为成功的沪派房企,绿地控股2017年并未表现出第一集团军足够的爆发力,而与此同时更多上海国资开发企业以默默无闻的角色对自家“一亩三分地”进行深耕。


中国房地产报记者了解到,目前,上海房产国企上市的有15家,其中实际控制人为上海市国资委的7家、浦东新区国资委的4家、静安区国资委的2家,以及嘉定区国资委、崇明区国资委各1家。根据历年财报数据统计,从总资产上排列,绿地控股、陆家嘴和光明地产占据前三位。


中国房地产报记者统计2017年财务数据发现,15家上市国资房企总体经营情况不容乐观。其中,光明地产在2015年重组时大股东农房集团曾许下承诺:2015年-2017年合计实现扣非后归属母公司净利润不低于35.13亿元。2017年过半,光明地产的归属母公司净利润仅仅为2.6亿元。


同样经历下滑的也有规模排名第二的陆家嘴集团,截至三季度末,陆家嘴营业收入73.18亿元,同比下降6.42%;归属上市公司净利润14.63亿元,同比下滑幅度达10.62%。值得注意的是,为保证全年利润水平为正,陆家嘴与光明地产都选择年末出售子公司获得收益。


不过同时值得一提的是,上海国资的分量,不可小视。按照2016年的数据,上海市地方国企营收3.1万亿元,利润总额3058亿元,资产总额16.8万亿元,在全国省市和计划单列市中均排名首位。


2017年,沪国资房地产企业开启了新一轮改革,其中以中华企业的重组为代表。而事实上,即便在今日的房地产市场上,拥有国资背景的企业依然在融资便利度、融资成本、土地获取方式等方面拥有民营企业无法企及的优势,但也存在授权不足、激励不够等组织管理上的历史沉疴,如果在此轮改革中优化相关不足,这些国资沪房企依然具有强劲的发展实力。


港资房企:师生角色的转变


从京派与沪派房企2017年的失意不难看出,房企的区域化特征赋予这些企业独特的文化与战略思维,因而在市场变化的背景下,更容易出现一荣俱荣一损俱损的现象,这一现象同样出现在2017年港资房企的表现上。


2017年12月18日,香港中电集团宣布将与信和置业合作重建位于旺角的中电旧总部,保留最有价值的钟楼,进行保育并作社区用途,信和置业副主席黄永光表示,将发展成精品住宅。


短短一年的时间内,信和置业已在香港连扫7宗地块,涉及金额达400亿港元,为历年之最。而就在两个月前,这家老牌港资开发商才刚刚将其在内地一个主要住宅项目80%权益转售予华侨城,一进一退间,尽显对香港、内地两大市场的投资转向。


作为第一批进入内地房地产市场的港资开发商,经过四十多年的磕磕碰碰,信和置业并没有在土地市场、品牌效应上形成有效布局,而随着投资战略的转变,多番出售后,其在内地市场或将“落幕”。


与上世纪90年代港资房企在内地的风生水起相比,2017年港资房企在内地却表现平平,前20强房企中难觅港资房企身影。克而瑞研究中心相关统计报告显示,2017年上半年销售金额TOP 30房企的门槛高达309亿元,较去年同期上升了78%,而集中度也达41.8%,较2016全年上升了10多个百分点。从上述排行榜发现,内地房企占据着主要位置,而九龙仓等多家香港房企的排名相比一季度则有所回落。


以往经验来看,九龙仓为代表的港资房地产企业最大优势在于资金以及全球视野和管理水平。由于靠近中国香港市场,港资地产商的资金成本远远低于同等规模的内地房企。绿城中国董事长宋卫平在比较港资、央企和民营地产商时,就曾表示,港资地产商的借贷成本只有2%,而绿城的融资成本是10%。


不过资本市场的逻辑正在转变,港资地产商的这一优势2017年并没有被完全发挥。仅从股价来看,2017年以来以中国恒大、碧桂园、融创中国为代表的内房股增长迅猛,分别实现3~10倍的增长。


“资本目前以土地储备、资金流转率以及销售规模为主要参考,高周转模式与港资的重资产运营模式相比,前者更易实现规模倍增”,一位香港证券人士告诉记者。


面对内地房地产的高周转模式,港资企业一直无法适应。以瑞安房地产为例,其在上海的新天地旧改项目已经参与超过10年,这样的周转速度使得瑞安房地产资金使用效率远低于同行,并因此和同行拉开差距。


变局之下,也有一部分港资房企也开始努力适应变局。进入2017年下半年后,部分港资房企对内地拿地展现出更浓厚的兴趣。记者整理发现,九龙仓除了分拆香港主要物业独立上市之外,同时近期在内地拿下多宗地块;恒隆地产也有大额融资计划以推动内地业务的发展;此外,新世界发展日前透露,将投入160亿-200亿港元在内地拿地。


从以往内地房企的效仿对象到如今积极转变传统思路,身份角色的改变并没有从根本上抹除港资房企重运营、重管理和在资金成本上的优势,在适应内地市场新的变化后,这些企业依然具有一决高下的潜力。


而在这个2018年的开端时刻,我们都记起,40年前的月亮,照着一个国运彷徨、民生凋敝的中国,那一刻起,港资、京派和沪派地产涌进和喷发在大江南北。一个大时代的钟停摆了,另一个新时代的闹钟响起来。


无论你处在上述的何种局面,我们都希望不要被历史的大潮淹没,或者冲刷去你的存在。



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