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定调2018!这些地方的房价恐怕还要涨

作者:凤凰房产 来源:凤凰房产 公众号
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来源:融360说房(fangdai123),转载已获得授权

如果说2016年是楼市跌宕起伏的一年,那么2017年的楼市就可以用波澜壮阔来形容了,无论是在房价上还是政策上都有了不一样的体验,这就带大家回顾一下这一年的楼市新景象。



1

房价方面


关键词:分化,三四线


1、一二线城市房价稳中有降


去年的时候一二线城市房价接棒上涨, 9.30开始各大热点城市相继出台了限购政策,到今年底,去年涨得比较猛的,诸如合肥、天津等城市整体房价快速上涨态势得到了遏制。根据国家统计局公布的最新数据显示,到11月份,70个大中城市中15个热点城市房地产市场整体平稳,一线城市新建商品住宅和二手住宅价格同比涨幅均连续14个月回落,整体来看这些城市新建商品住宅价格已经低于去年同期水平。


2、三四线城市房价领涨


相比一二线的平稳,三四线城市房价就可以说是后来居上了。图一显示,三四线整体环比涨幅,从2016年2月的0.1%,曾一度攀升到2017年4月的5.1%。


  图一

  图二

  图三


图二和图三是2017年1月-2017年11月每月新房和二手房涨幅最高的城市,从3月份以后,几乎都是像北海、蚌埠、秦皇岛这样不起眼的小城市领涨。


经常听到有网友留言吐槽,家乡是十八线开外的小城市,可房价都已经飙到七八千了,比当地平均工资还要高。伴随着一二线城市房价回落,三四线与前者的分化越来越明显。


前者最先受到政策限制,从开发商的角度看,建房的时候优先从一线城市拿地,其次是部分热点二线城市,土地就是资本,拿到就是赚到,毕竟热门城市的新房是不太缺买家的。至于二手房,受到信贷政策收紧的影响,不少人选择了观望,卖家不得不通过降价来吸引购房人,市场也变成了买家市场。


而三四线城市房价上涨同样伴随着分化,以北京、上海、深圳为核心的三大城市群中的三四线楼市,由于承接了一部分来自一线城市的外溢购房需求,房价在短期内最先出现过明显上涨。之后像蚌埠、盐城、安庆这样的没有大城市当靠山的小城,也掀起了一场房价上涨风暴,虽然这些城市房价的销售也很好,但是深入研究就会发现,它们主要依靠大规模动迁,释放了一大部分购房需求,然后用钱补偿,让这群人自己拿钱去买商品房,可是光有房子,没有人口、产业一线城市支撑,房价上涨是长久不了的,早晚会降下来。这样一来三四线城市楼市,也是有人欢喜有人愁,买对了城市就是赚到了,买错了城市,恐怕房子就成了烫手的山芋。



2

政策方面


关键词:五限时代,因城施策,史上最严,长效机制


说完房价,再来看看政策方面的情况。


1、从需求端着手,调控政策分化明显、覆盖范围广


今年的调控政策堪称史上最严,根据中原地产数据显示,截至目前,2017年全国已经有11个城市,累计发布了250多次政策,开启围绕“限购、限贷、限售、限涨、限商”的“五限时代”,不仅覆盖范围广,城市间政策调整的力度也不同,且一直在不断“打补丁”,比如北京,去年9.30将首套房首付提高到3.5成后,今年又不断提高贷款利率,到今年11月份,首套房平均利率已经涨到了5.27%,与此同时将首套房、二套房认定标准改成“认房又认贷”,就是只要名下有房子,不管贷款是否还清,再买房都算二套房,首付、利率都要按照二套房的标准执行。


另外在出台政策时候,有些城市会打配合战,比如包括长沙、无锡、嘉兴在同一天出台限售政策,此后成都、厦门、保定等30多个城市出台了限售政策,但是限售年限、限售对象有差异,比如大部分城市限售政策均要求新购商品房在2-3年内不得转让,且前提都是在限购的区域内,而有城市规定5年内不能转让。


抑制需求端的政策,可以用四个词来形容:因城施策、循序渐进、多地配合、5限联合,出来的每个政策并不是一劳永逸,而是根据市场反应情况随时做出调整。


2、供给端提出购租并举措施


不仅是需求端,供给端也推陈出新,提出“购租并举、共有产权房”概念,住建部选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆12个城市,首批开展住房租赁试点。同时京东、阿里等电商巨头分别接手了北京、杭州的住房租赁平台技术合作项目,为在线租房提供强有力的支持。



3

调控政策下的楼市怪象


关键词:倒挂,茶水费,抢房


虽然有政策限制,但是实际生活中,依然不乏会出现一些意料之外的情形


1、新房、二手房价格倒挂,开发商趁机“揩油”


限价政策出来后,部分城市出现了新房、二手房价格倒挂,就是二手房价格比新房高。让开发商只能按照限制的价格卖房子,新房价格自然就涨不上去了,下面是来自米宅米宅的新房、二手房倒挂是大城市排行榜,不难看出,多数都是热点二线城市。



从开发商的角度看,限价势必会影响他们的收益,有些开发商会选择惜盘捂盘,守着手里的房子迟迟不开盘,但是买房人的刚需人群还在,新房数量有限、门槛多,他们只得转战二手房,就出现了新房价格低于二手房价格的“倒挂”现象。


与此同时,有些开发商以“茶水费”名义向购房人收取一定费用,承诺可以买到中意的房子。有网友曾反映:看中的新房,在几次正常认筹抢房无果的情况下,按照中介说的交了10万块钱“茶水费”后,成功买到了看中的楼层和户型。


开发商变相收费,一方面是房企营销手段的不正规,跟乱收费没什么两样;另一方面,在限价思路下,房企对于抑制的价格再用各种名义补回来,实际是削弱了政策效应;最后一点,对于购房人来说,精明的房企在收取“茶水费”的时候只接受现金,也不提供任何发票凭证,一旦后续出现纠纷很难维权。


2、依然有购房人争先入场,都是“赌徒”心理在作祟


这边各种政策层层限制,却依然阻挡不了买房人对房子的执着热情。以南京河西区为例,11月份同一天有10个楼盘共计3200多套房子同时开售,上演了近万人排队抢房的壮观景象。12月的时候,一个楼盘300多套房子,有2000多人来排队,其中还有很多老人,各个脸上都高兴的很,有人表示摇到号就买最大的,买到就是赚到。


不仅是南京,部分热点城市的热点项目,仍然受追捧,购房人当中有当地的,也有外来的投资人,刚需买房是为了自己住,投资的买房是想坐等房子升值,大赚一笔,不得不说,炒房客毫无忌讳的扎堆二线城市,是觉得以后会“守得云开见月明”,等三五年后政策放开,房子被解除“封印”,不愁找不到接盘侠,这和赌徒的心理如出一辙。


4

2018楼市怎么走?


关键词:分化,稳定


说完2017年,就得再说说2018年的楼市走势了。


房价:整体房价仍会保持稳定,但未来很可能有部分二线城市的个别区域房价出现一定程度上涨。今年许多二线城市推出了人才引进计划,比如长沙提出五年吸引100万人才的目标;南京将人才分为6类,分别给予共有产权房、人才公寓、公租房、购房补贴等待遇…有人口流入就会有购房需求,在一些房源供应不足的地区,尤其是热点区域的房子依然是抢手的,至少在长期租赁政策完善以前是这样的。


对于2018年房价,总结起来就是:在保证整体稳定的情况下,分化仍会持续,房价会越来越集中在部分城市、部分区域。


政策:在今年的几次重要会议上,不断强调“住房制度改革和建立长效机制” ,本月25日住建部部长针对房地产给出的建议是:继续做好三四线城市去库存工作,满足刚需、支持改善、遏制炒房。


所以,明年限制政策还会持续下去,而且不排除会有城市从“首套房和二套房划分标准、普通住房和非普通住房认定标准”等更为细小的方面,进一步收紧政策。对于库存较高的三四线城市,可能会微调政策,比如放宽社保年限、下调购房首付比例等,主要以鼓励购房、消化库存为主。


5

给买房人的建议


关键词:租房,求稳


最后就是买房人比较关心的问题了,2018年应该怎么买房呢?


对于准备买房的人来说,摆在眼前的只有三条路:


一是对于收入较低的人,房价再怎么降也拿不出买房的钱,只能选择租房住了,但是在热点城市,房租几乎是不少白领的最大开支,调查显示,在第一份工作薪水普遍不高的情况下,50.4%的毕业生每月的房租开支在1000元至2000元之间;25%的毕业生需负担每月2000元至3000元的房租;更有5.5%的毕业生月租超过3000元,有半数调查者每月租金占工资的两到三成,压力着实不小。


因此在满足公租房申请条件的前提下,可通过申请公租房缓解住房资金压力。另外建设银行北京分行、深圳分行都推出了租房贷款产品,在租房资金紧张的情况下,可以救急用。未来将是长租房的发展高峰期,会有越来越多的廉租公寓、公租房推出来供人选择。


二是对于“夹心”群体,这类人群既买不起市场上的商品房,也不满足申请廉价公租房的要求,处在很尴尬的位置。可以尝试选择共有产权房,不仅全装修交房,还能申请公积金贷款。


三是对于炒房客来说,要清楚未来市场已经不适合快进快出的模式了,投资也要转变一下思路,求稳最重要,房子多的要出售几套,留下3套左右,够住、购吃租金就行,千万别贪多。


最后想说,未来判断一个城市的房子值不值得买,取决于三点:


一是人口流入多的城市,想想以往那些房价上涨的城市,哪一个不是靠人支撑起来的?


二是交通发达的城市,特别是高铁线密集发达的城市,比如南京、武汉、西安、长沙。


三是产业升级成功的城市,例如像杭州这样靠电商支撑的城市,就是成功升级的典范,城市更有活力,才更容易获得人才青睐,有人就会有住房需求。


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