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2017年度中国房地产市场总结与展望(完整篇)

作者:市值管理俱乐部 来源:市值管理俱乐部 公众号
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01-12

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2017年度中国房地产市场总结与展望(完整篇)

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政策篇:三四线将成“去杠杆”主战场,长效机制或来得更快


2017年,调控政策不断加码,更多三四线城市加入调控行列。“限售”成为2017年房地产调控一大亮点,自3月份厦门率先落地个人限售令,限售城市现已扩容至46城,另有7城升级限售。与此同时,金融去杠杆持续推进,严格限贷同时,热点城市严查“消费贷”资金流向,严防资金违规流入房地产市场。在购房市场压制需求、遏制投资、降低购买力之后,三四季度开始全力推进租赁市场建设发展,12城首批开展住房租赁试点,各地方土地供应层面也纷纷予以积极支持,上海、广州、杭州等热点一、二线城市挂牌并出让多宗租赁用地的同时,集体建设用地改建租赁住房等加快制度性破冰。尤其是“十九大”明确定位“房子是用来住的,不是用来炒的”,房地产调控长效机制的相关具体措施恐将加快落地出台。
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行业篇:2017行业销售冲16亿平或13万亿元,2018高位下滑


2017年,调控政策层层升级,范围已波及到更多的三四线城市,虽然政府颁布了严苛的“限价”政策,在土拍、预售证、销售备案等环节层层设卡,但商品房销售面积、金额仍双创新高,待售面积持续下滑;土地购置面积增速也由负转正,一、二线土拍火爆热潮蔓延至三四线城市,地价“水涨船高”;与之形成鲜明对比的是,房地产开发投资增速、新开工面积增速都有放缓的趋势,商办库存风险依旧。随着当前调控主基调不变,各类政策力度不放松,政策叠加效果将在2018年继续加深,预计行业各项指标将全线回落。
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城市篇:一线腰斩与三四线持续火爆,“新一线”地位再强化


2017年中国楼市整体规模稳中有升,一再打破各种所谓“天花板“,但随着调控政策不断加码和市场自身深入发展,各能级城市市场分化愈演愈烈。一线城市商品住宅交易规模几乎腰斩,而三四线城市在持续高温,成交占比持续上升,而二线城市市场分化严重,重庆、青岛、西安、沈阳等二线城市强势崛起并形成量价齐升之势,而2016年的热点城市如合肥、苏州等成交量急剧萎缩。从时间发展来看,上半年诸多项目开盘依旧屡屡”日光“,但进入三四季度之后,成交逐渐陷入疲态,开盘去化率逐渐降低,市场需求后劲不足,房价快速上涨的势头也得到遏制。

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土地篇:成交量回升溢价率下滑,租赁用地崭露锋芒


2017年土地市场高开低走,在2016年“地王年“的映衬下明显转冷,热点城市溢价率回落,“地王”销声匿迹。但在调控政策持续保持高压的背景下,房企整体拿地规模达到了一个新的历史高度。不管是大型房企,还是中等规模房企,均加强了在土地储备上的扩张。
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产品篇:三、四房成主流与套型面积两极化,豪宅成交锐减


近年来,房地产市场需求结构持续发生着显著改变,一方面是基本住房需求满足之后的改善需求上升,既有以小换大又有普通住宅换别墅或高档住宅,另一方面是政策限制带来的“一步到位”思路导致的首次置业产品更迭,与此同时,在一线和二线城市因房价攀升,刚需客群被迫压缩套型建筑面积以控制总价,两房、三房等套型小面积化趋势依旧延续,成交占比明显提升。2017年,市场需求产品结构最显著的两大变化是,一个是四房住宅在各能级城市市场占有率直线上升。另一个是千万元级豪宅市场成交锐减,北上深仍是豪宅聚集地,而重庆、三亚和珠海等少数城市成为豪宅需求聚集新秀。
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客户篇:中心城市客群加速外溢,“环新一线”成为投资热点


2017年楼市整体保持在高位运行的状态,前11月住宅销售面积同比上涨5.4%,市场热度由一线、热二线传导至三四线城市。各大热点城市前后均出台了程度不一的限购政策,刚需、首改成为市场的主力需求,但一线城市由于资产升值空间看涨,以资产配置为目的的购房者依旧为数不少。
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营销篇:让利空间收窄,全年营销平淡


2017年,房地产行业调控政策未有松绑的迹象,各地楼市调控政策趋严之势明显。自从2016年“930新政”发布以来,全国一线城市及强二线城市限购、限贷、限价等调控政策趋严。在此背景下,为减少营销成本,房企今年整体营销表现显得较为平淡。虽全年营销力度减弱,但从整体来看,今年营销依然可以分为上下两场,上半场主要以恒大、碧桂园等大型房企的活动营销为主,下半场是进入10月之后,政策放松无望同时又面临冲刺全面业绩,才开始有其他房企参与销售推广。当然,站在这个时间节点,基于“坚持房子是用来住的,不是用来炒”的严调控市场环境,对于即将到来的2018年,我们还是就营销策略从形式、推广及手段三个方面给予建议。
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融资篇:融资环境收紧,海外债和融资创新或成破局关键


从2016年9月30日北京出台了“930”限购政策开始,黄金周期间有二十多个城市纷纷出台限购新政,房地产市场进入新一轮的政策调控。与此同时,房地产融资环境也开始收紧。2016年10月,央行召集17家银行开会,要求各行理性对待楼市,强化房贷管理。而后银监会、上交所、深交所、发改委等部门陆续发出新的政策,严控房地产金融业务风险,信贷环境持续紧缩,包括严禁违规发放或挪用信贷资金进入房地产领域、严禁银行理财资金违规进入房地产领域、竞买土地需使用自有资金、控制房企公司债发行审核等等。在此背景下,2017年房企融资出现了怎样的变化,房企未来又该何去何从呢?
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战略篇:战略分化继续深入,长租公寓或被提至战略新高度


2017年标杆房企业绩规模和行业集中度进一步提升,但在土地价格不断走高、政府不断加码调控下,房企的利润空间受到进一步挤压,整体盈利能力继续降低。面对行业变革和市场挑战,不同规模房企战略分化加剧,中型企业依旧圈地跑马,持续规模扩张,抢占千亿门槛;已有一定规模的龙头房企在注重规模的基础上,开始将经营重点着眼于效益端,追求稳健的财务和有质量的利润增长。房企将继续谋求地产版图多元化布局,特别是长租公寓或将成为明年房企重点布局的业务,不排除有些房企提升到更高的战略高度。
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格局篇:百强规模增长显著、房企分化格局持续


2017年TOP100房企整体销售业绩增幅较大,规模创下历史新高。预计全年,三家龙头房企规模都将突破5000亿,千亿房企数量或达18家,TOP50门槛近400亿元。展望2018,百强房企分化的格局将得以延续,行业集中度也将进一步提升。
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香港住宅:内房企南下高价抢地农地置换方案成关注热点


2017年,内房企南下高价抢地,使原本已降温的香港住宅市场再次回到上升轨道。政策方面, 香港回归以来首位女特首林郑月娥的施政报告备受关注,报告提出扶持中产人士置业的「港人首次置业先导计划」与「绿置居」计划备受关注, 而其中土地供应来源的关键「农地置换方案」详情将成为未来房价走势重点。市场普遍对于报告承诺的新增供应量感到疑虑, 我们认为稀缺的新增供应仍将使房价持续高企不下。
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香港商铺:本港中档消费仍为中坚力量,内地访港游客需求回升


市场向好,内地访客人数上升带动零售业回暖;本土消费依旧是中流砥柱,中档消费成为商铺需求的主要动力。
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香港写字楼:内房企进军写字楼市场,非核心商区打造共享办公


2017年香港写字楼市场持续升温,租金售价齐升。中资来港带动上环租金强劲上升,共享办公成写字楼新卖点。
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