飘起来的王健林终于软着陆了︱德科地产频道

文/刘德科

万达终于投入了腾讯的宽广怀抱。腾讯作为主发起方，纠集了一干拥趸，给万达送去了 340 亿元真金白银，到手约 14% 股权，万达商管的股权（不是万达集团的股权）。

接近王健林的人说，换在一两年前，这是不可能发生的事情。当时王首富眼界高，没把谁放在眼里，BAT 在他眼里差不多是一帮小孩而已，没什么大不了的。

这不是万达与腾讯的第一次。几年前，万达就与腾讯，还有百度，一起注册了一家公司，万达持股 70%，百度、腾讯各持 15%，注册资金 50 亿元的电商公司，然后搞出了一个自娱自乐的“飞凡电商”。

如果你去问马化腾或者李彦宏，说你们怎么会搞出“飞凡电商”这么幼稚的东西，他们大概只能苦笑。

看看当时王健林怎么说，你就明白了：“别看他们两家是搞互联网的，给的意见不多，全是我们自己研发的，百度和腾讯的价值，仅是在技术产品的开发上提供一些意见。”

不说这些不愉快的回忆了。现在王首富不一样了，经历了这么多风波，现在他终于有点接地气了，现在他可以放下身段跟腾讯认真玩了。

第一个问题：腾讯京东苏宁融创一共花了 340 亿元，买了万达商管约 14% 股份，贵吗？

按此计算，万达商管的估值约为 2430 亿元。对比一下才有概念。万达商业地产在香港退市前的市值是多少？按香港退市前最后一个交易日的收盘价计算，大概 1900 亿元（2376.8 亿港元）。

退市的最大原因是，王健林嫌香港资本市场不解风情，太不懂中国内地了，太不懂万达的商业逻辑了，估值太低了。按万达起初的预判，香港上市怎么着都得弄到 3000 亿元的市值吧。

结果，从未到达 3000 亿。更过分的是，股价有半数时间在发行价以下运行。

你不解风情，那我就不玩了，回生我养我的内地，回 A 股。一开始万达是这么测算的：若 A 股市盈率能达到 20 倍，万达商业地产的估值就有约 5000 亿元。

在万达看来，5000 亿都算是保守的。还有一种算法：按每年增长 20%，到 2023 年，万达商管的年租金保守也会达到 800 亿，若按 30 倍市盈率计算，万亿市值一点也不夸张。

腾讯京东苏宁融创买的股权，是按 2430 亿元来计算的，如果哪一天真的达到万亿市值，那是不是赚翻了？

当然，这些饼，需要万达商管得先上市，才行。有媒体报道说：“大连万达商业和大连万达集团承诺，将尽最大努力，在 2023 年 10 月 31 日之前今早完成大连万达商业的合格上市。”

那么，第二个问题来了：腾讯指望万达商管上市吗？

当然指望。但是，腾讯一定做好了万达商管未来十年之内上不了市的准备。商业决策嘛，当然要做好最坏的打算。

腾讯是一家“舆论正确”的企业，万达不是。跟腾讯在一起，应该有助于加速万达商管的上市进程。就算 2023 年上不了，迟早还是能上的。

至少，在腾讯的宽广怀抱里，万达可以成为万物互联的一部分。新老迭代的残酷现实是：像万达这么传统的企业，想靠单打独斗，打开互联网的新世界，几乎不可能；但是，反过来，像腾讯这样的新企业，想撬开线下世界，相对要容易很多。

万达以为自己无所不能，现在终于在“飞凡电商”这个新战场，向腾讯们投降了，用体面的方式。善于投降，留下了千年古城布拉格。这句西谚，可以用来面对一切强权。腾讯就是这个时代这个国家的强权。

在腾讯的宽广怀抱里，万达也有机会慢慢变成一家“舆论正确”的企业。

今天（1 月 30 日），万达又发了公告，指正了媒体的误读：“不会退出房地产。”

在昨天的公告里，有一句话：“万达商业将更名为万达商管集团，1至2年内消化房地产业务，万达商管今后不再进行房地产开发，成为纯粹的商业管理运营企业。”

把万达商管不再进行房地产开发等同于万达不再进行房地产开发，跟我们很多人担心麦当劳在中国会改成“金拱门”一样天真。

所以，万达只能继续公告：“2017年万达集团年报中明确今年成立地产集团，继续开发万达广场重资产等房地产业务。”

万达退出房地产，本来是一件多么迎合“民意”，多么“舆论正确”的事啊——房地产是个贬义词。本来，万达可以不用再发公告，坐享这种“舆论正确”。但是，如果任由媒体误解，资本市场会紧张的。

万达是要回 A 股的，万达商管不开发房地产当然是个好故事；但是如果万达集团不开发房地产，那就不是好消息了。如果参考一下美国走过的路，轻资产当然是未来的方向，但方向正确不意味着一蹴而就就能成功，万达还是需要用适当的重资产开发量，来慢慢完成这个过渡。

我们是个稳重的国家。

最后，我们来关注最初的那个问题：境外资本市场为何不看好万达？

原因很多。我们这里讲一个往往被忽略的：境外资本只认高等级的城市，北上广深，再加上成都、重庆、杭州、南京、武汉、苏州等那些 GDP 总量较高的城市。

前阵子，新加坡企业凯德，一口气把几十个购物中心卖给万科旗下的印力，也是这个逻辑。那些购物中心，主要是在三四五六线城市。

你知道的，万达主要在三四五六线城市。

境外资本市场不解中国的风情。中国很多的精英阶层，也不屑于三四五六线城市的辽阔市场，脱口而出的观点是：“三四线城市就是用来割韭菜的，三四线城市肯定有风险。”

高铁、互联网与购物中心，这三样东西，正在重新发明三四线城市。谁掌握了这三样东西，谁就将在下一轮竞争中走在前列。

高铁是国家的，谁也掌握不了；但是，互联网是 BAT 等巨鳄们的；三四五六线的购物中心则是万达、新城、宝龙、银泰的。现在，万达和腾讯在一起了，银泰和阿里在一起了。

如果他们的婚后生活可以更如胶似漆一些，万达与腾讯，银泰与阿里，那么中国又将迎来新一轮商业革命：由三四线城市主导的，从线上迈向线下的商业革命。

你可能有不同意见。但是，请你先反问一下自己：你看见的中国，到底是北上广深精英阶层诉说的那个中国，还是真实发生在三四五六线城市里充满烟火气的那个中国？

倘若有一天万达商管真的在 A 股上市了，市值飙到万亿，你也不用奇怪。那是王健林向马化腾投降之后的千年古城布拉格。

那个自我膨胀得飘起来的前首富王健林，现在终于软着陆，把他敦实的双脚，踩在了中国的大地上。

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