北京房价止跌了吗？

今天来说说大家最关心的房价。。。

先来看看目前房价在什么位置，时间上，2017年3月17日是最高点，诱发的原因可以说是多军太嘚瑟，去年春节后出现单月涨幅5%以上的逼空行情，引发史上最严厉的3.17调控，遭遇政策雷劈后，房价一路单边下跌，到目前算也有10个月了。

空间上，北京房价的数据统计最高点出现在四月，主要是网签流程有滞后性，3.17的高点体现在数据上已经是4月了。当时的北京二手房均价是6.95万，马上逼近7万大关了。经历了10个月的下跌后，最新的数据是截止到去年12月的，价格是5.96万，跌破了6万关口。总体跌幅14.2%。昨天住建委的人出来讲话，他们的口径是从最高点下跌了13%。这个数字大体是差不多的，但一般建委口径的涨幅跌幅都比实际幅度小一点，官方通常更希望各种数据看起来更平稳一些。

实际从最高点的跌幅应该在15%~20%，一个是数据统计上的房价数据是月均值，实际3.17最高点附近的成交价比这个月均值要高，另外一个是最新12月的数据也有一定时滞，到现在的数据统计应该又有1%左右的小跌幅。我按照同小区同楼层同户型同面积的二手盘样本做过统计，最高点成交价距离现在成交价的最大跌幅，一般都在15%~20%这个范围了，还有个别更多的。

为什么这么仔细的给大家算这个数，主要是给大家买二手房做个参考，和卖家议价谈判的标尺就是17年高点成交价打8折！

回过来接着分析房价，还是看咱们这张更新了12年的神图：

12年的历史里，北京一共经历过4轮周期，之前下跌过3次，我们正在经历的是第4次，下跌幅度分别是19.7%，19.1%，11.4%；从空间上讲，目前的跌幅15%+，基本上再下跌的空间比较有限了。前三次下跌的时间分别是10个月、11个月、7个月，这次已经下跌了10个月，时间上也差不多了。

这也是去年给大家预测的观点，今年维持不变，基本上春节前后是止跌企稳的时点，最大跌幅从最高点看到20%左右。

那么，房价真的会止跌吗？会止跌，但有先有后。。。

房价接近止跌的拐点有几个迹象：

一是成交，LJ的高频数据显示，1月份的成交相比去年末明显回暖的，北京1月的网签数应该差不多万套左右，比起去年3月的单月2.6万套网签相比不值一提，但比去年7-10月最冷清的时候六七千套的网签还是回暖明显的。

二是议价空间略有收窄，从11月的5.6%降到4.9%；挂牌价涨跌比例也在发生微妙的变化，调涨房源比例首次出现小幅提升，从10%以下增长到15%，尽管85%的房源还是在调降，但比例的边际变化也还是值得注意的。

三是在售房源总体报价的跌势趋缓，有走平迹象，跌势趋缓是11月开始的，目前总体有止跌走平态势。

房价的止跌正在悄悄的发生，只不过发生有先后，实际上东西城及中心城区的品质房已经有率先企稳的迹象。而远老破小这些的止跌时间要更晚，因为止跌回稳早期的购房需求是卖掉这些远老破小来实现置换的。这也是今年十大预测里提醒大家的，结构很重要。

那么，房价会反弹大涨吗？不可能！

原因很简单，政策高压。这轮周期和以往的不同，就是政策，决心大、持续性强、手段狠。除了认房认贷，信贷也是卡的很死，抵押贷消费贷的变相绕道途径被持续打击。未来还有针对二手房阴阳合同的政策在路上，但凡房价蠢蠢欲动想抬头涨价，都会被新的政策继续摁死。

所以，对接下来一段时间的房价预测很简单：止跌，横盘，趴着别动……

大家下班愉快！