周二市场说丨大数据告诉你该进哪些三线城市，比如洛阳和开封

房地产市场方面，开封表现更佳。2017年开封面临“限价、限售”，但依旧迎来了量价齐升的一年，商品房销售面积增长15%，销售金额增速更是达到了41%。而洛阳同样面临着“限价”和供给侧调整，商品住宅成交量却迎来了量价齐跌，成交金额和成交面积分别下滑了9%和20%。

但就统计局宏观指标来看，还是洛阳表现更胜一筹。无论是从产业结构、城镇化水平还是人口流失情况、居民收入来看，都是洛阳稍好一些。而在GDP、金融机构存款余额等规模性指标方面，洛阳领先优势更加明显，以旅游收入为例，洛阳和开封同样都是著名的古都，但洛阳每年的旅游收入却达到了开封的2.3倍。（具体数据请见附表）

与东部沿海城市相比，中原城市群在生活配套发展方面相对落后，平均餐饮消费更是明显低于江苏、浙江、广东等省份。如开封、洛阳人均消费收入都不足30元。

从配套总量的集中度情况来看，郑州作为城市群的核心城市，总配套服务数量达22.72万间，其次为邯郸和洛阳，配套总量分别为8.28万间和7.84万间。开封的配套总量为5.16万间，仅高于平均值0.24万间，处于中间水平。

就生活配套密度情况来看，相比省会郑州，开封与洛阳均有较大的差距。但洛阳在其周边的几个城市中配套密度最高，为5.1间/平方千米，具有一定的区域优势。反观开封，虽然生活配套密度更高一些，但由于靠近郑州，在周边的城市中反而没有太多的竞争力。

由以上三点可以看到，开封在城市各项基本面都不占优的情况下，调控政策还多了“限售”，2017年房地产市场表现却好于洛阳，其关键原因，还是在于“人”的不同。

从中原城市群人口的迁徙流动来看，郑州对省内17个城市的吸纳作用均非常明显，开封、新乡等周边城市成为郑州迁入人口最主要的来源。

细看洛阳和开封的人口迁入迁出情况。洛阳迁出的第一目的地是江浙沪区域，迁徙热度达到了16.4，第二才是郑州，为15.6；而开封迁出的第一目的地即是郑州，迁出指数达到了20.7，可见郑州对于开封的辐射效应更加明显。

就城市的交通通达性来看，作为河南省米字型高铁的中心，郑州市每天共有413条高铁经过。在目前的“八纵八横”时代，郑州市的铁路枢纽地位进一步凸显，对周边城市的辐射作用也在持续增强。

而就发改委最新批复的中原城市群发展规划来看，中原城市群唯一提出要建设为全国性交通枢纽的城市只有洛阳。目前洛阳每日高铁通过次数为99次，在中原城市群内排名相对靠前，但并不领先。接下来洛阳在中原城市群内的交通枢纽地位还将进一步提升，就经济发展、人口导入、城市建成区扩张等方面而言，也将迎来更多高铁发展利好。 

进一步就外来购房人口组成来看，周口、商丘、三门峡构成了洛阳外地客群的主要来源，郑州虽然是主要来源之一，但占比仅排在第四位。而开封的外地客群主要来源于郑州，占比将近40%。可见洛阳更容易吸纳省内其周边城市的人口，不论是在规划还是实际发展中，都更有望成为真正的省内“副中心”，而开封受到郑州的辐射作用更多一些，虽然在产业发展上可获得一定利好，但高端人才还是会不免向郑州迁徙。

2007年开封住宅市场的量价齐升，更多的还是因为郑州购房需求短期溢出推动所致，但随着“房住不炒”愈加深入人心，这些溢出需求的持续性不容乐观。再加之目前郑州常住人口尚未突破千万，随着区域中心的地位进一步凸显，临近的开封不免会更多的受到人口虹吸效应，高收入群体、高级人才、以及高端购房需求不免会向郑州集聚。这样来看，2017年调控政策在洛阳的“立竿见影”正起到了防微杜渐的效果，相比毗邻郑州的利弊参半，还是洛阳的未来更值得期待。

由上面的例子可以看到，研究传统的市场和宏观数据，可以帮助我们快速认知三线城市基本面的发展差异和特征。但对于其中的变化细节和远景展望，还是需要更多的大数据指标配合，首先，大数据可以帮助我们获得更多信息，相对于滞后、时常缺失的统计局数据而言，使用大数据指标可以帮助我们更及时全面地判别三线城市的发展情况，如生活配套密集程度、人均餐饮消费、甚至电影院数量等指标均可作为借鉴。

其次，大数据让我们更快地了解购房者动向，更深入地理解市场变化。譬如在长效机制加快落地、行业集中度不断提高的当下，通过对购房者来源等信息的分析，可以让我们更加准确地认知某城成交量上涨的动因，更多的是因为外来需求推动，还是本地购房需求释放所致。如果再加上对购房目的、购房偏好的分析，还可以更结构性地认知当地购房需求。

最后，大数据可以帮助我们更好地展望城市群发展远景。生产要素的流动与扩散，是城市群发展的必经之路。因此外出务工人群流动的方向，很大程度上也代表着一座座城市的经济规模和吸引力。在研究城市群规划的基础上，对人口迁徙的分析，有助于研究者更好地预判某一城市是否会出现人口机械性增长，而人口变化，恰恰是我们最关心的指标。