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做到极致的复式户型,原来是这样的!住在里面,青蛙都会羡慕你

作者:明源地产研究院 来源:明源地产研究院 公众号
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最近“旅行青蛙”火了,随着游戏风靡全国,很多人感慨,人活得不如蛙。每天吃饭、写信、看书、旅行,成为现代都市人心中的“理想生活”原型。而青蛙住的复式蛙房,更是满足了很多人内心的“复式情结”,活成了蛙生赢家。


网友还原出来的这个蛙房复式模型,就可以说是很厉害了。门外有院的独栋小两层,本来就不是一般的城市人能享受的了,关键是室内空间,把复式的优点都发挥到了极致,例如:


1、空间大,以前的复式产品往往高赠送,空间尺度大,尤其是挑空的客厅能够给人别墅一样的空间享受;

2、楼上楼下,动静分区,楼下客厅、餐厅,楼上卧室、书房,完美实现功能和心情的转换;

3、复式产品在装修上创意想象空间也更大,最终呈现出的效果比平层要震撼得多。


图片说明:网友设计“蛙房”模型、明源地产研究院


同样的,蛙儿子住的房子严格来说是独栋别墅,很多高层复式住宅存在的问题也都一个不落的规避掉了,实际生活中的复式又该怎么办呢?

例如:

一是层高,除了跃层产品,复式和错层一般都会出现单层层高不足的情况,甚至有些小于2.2米,造成长期使用逼仄、压抑;(明源君之前分享过)


二是客户抱怨比较多的公摊多的问题。一般的城市高层如果做复式和跃层产品,实用率会比平层低,尤其是现在很多地方出了建筑新规,开始限制跃层产品透空空间和露台的赠送,公摊面积大,对客户来说都是成本。


三是复式产品经常出现的二层采光、通风不理想的问题,这个蛙房四面采光,南北通透,可以说是完美;


四是楼梯的垂直交通功能会造成水平空间利用不足,蛙房模型里的旋转楼梯也算是酷炫又省空间的方式了。


事实上,现实生活中为创作理想生活不懈努力的地产人,也已经做出了极致的复式户型,让客户过上青蛙一样的都市生活。



01

要住复式又要减小公摊?

创新设计帮客户省钱


复式产品要计算两层核心筒的公摊面积,在梯户比不变的情况下,实用率要比平层的产品低得多。但是以前很多客户买复式还是觉得很划算,因为他们想的是赠送多,不到50㎡的建筑面积可以一房变三房、四房,这样看就很划算了。在一些地价高又不足以做豪宅的地段,复式产品还是很有优势的。


但是现在全国各地的建筑新规,对复式产品赠送面积的限制越来越严格,除了部分规定相对宽松的城市,例如广州允许做30%赠送(不包含阳台),很多城市都降低了复式产品的赠送比例,例如深圳,赠送限制在20%以内(包括阳台)。


传统高赠送的户型越来越少,这就需要从其他的角度入手来提升实用率。


1、咬合复式


传统复式产品为上下两层相同的空间叠加,不吃容积率。以下图30层的建筑为例,90㎡复式和平层建筑面积就差了1350㎡,对于一些容积率较高的项目,相同的高度下,就必须要增加产品面积段,对于拿地价格比较高的项目总价很难控制住。


图片来源:明源地产研究院


咬合复式简单来说,就像乐高模型,上下两层是不完全重叠的。奇数层和偶数层相互咬合往上排布。

图片来源:保利技术研发中心


同样30层的高度,传统复式1单元只能做到15户两层复式,利用咬合结构就能做出30户复式,同样的高度实现户数加倍!在高地价高容积率的情况下,既能有效消化容积率,又能够控制住总价。


让客户能够花小钱住复式!

图片来源:明源地产研究院


例如保利最新在广州落地的创新户型,通过咬合设计,就实现了市中心、高容积率下的复式单位。能享受到6米挑高阳台,随屋附赠30㎡大面积主人套房,实用率更是高达120%。


图片来源:保利技术研发中心


2、缩小核心筒


要提高使用率,通过减小核心筒面积,缩小公摊也是一种很有效的方式。


例如广州某项目,通过设计双开门电梯,电梯直接入户,电梯出来就是自家的入户花园,传统电梯厅带来的公摊就消失了,明显提高了使用率。


图片来源:世联东一研究院

图片来源:明源地产研究院


电梯门打开就到家,一秒完成角色切换,动线简单、舒适度高,大面积的入户花园,也能够充分发挥创意,大大提升主人回家体验。


3、创新错层


一般情况下,严格意义的复式产品层高比较矮,并不像跃层产品能够做到两层层高。采取的多是买一层送半层的方式。上层层高在2.2米的极限值,或是仅有1.7米的储物空间。


图片来源:保利技术研发中心


但是通过错层的方式,能够实现买两层送三层。每一层都是标准层高以上,还有实现客厅挑空的视觉效果,充分进行空间利用,将复式单位的独特体验极致化~



类似的,是保利研发的上下两户错层。在平均层高4.45米的限定下,上下两层层高为4.45+4.45=8.9米,重新划分为:3.1+(2.7+3.1),通过奇偶层局部错层的创新设计,为每一套都提供了创意空间。



通过这种错层方式,除了在奇数层的平层单元实现了4.45m挑高客厅的复式空间享受,同时增加了层高2米的夹层储藏空间17㎡;除此之外,偶数层还额外提供层高3.1米的居住空间20㎡!

图片来源:保利技术研发中心



02

采光、通风提升

高层复式也能做到四面采光


像青蛙房这种四面采光、南北通透的住房,一直都是别墅才有的高端享受。但是通过设计创新,高层复式也能做到。


例如,万科某项目主推的纯南向板式复式,板楼+中间咬合式结构,不仅可以做到纯南向、四开间朝南,还能实现四面采光!


万科纯南向板式复式(偶数层平面图)

万科纯南向板式复式(奇数层平面图)

图片来源:世联东一研究院


1、两侧后退板式设计


从标准层平面图可以看到,板楼设计实现了全南向户型,南北通透,同时户型排布上两侧的户型向后退,一方面保证了中间户型的观景宽度,一方面错开排布也增加了单套户型的采光面,四面采光,让小户型也能达到空中别墅的效果。


2、多阳台,大露台


有些城市目前对于露台的进深要求没有那么严格,在政策允许的范围内,增大露台的面积和数量,也是撩拨客户的一波有效操作。虽然住的是高层,但是尽量亲近自然,清风自来,仍然是很多人的理想。


例如,目前热销的这个119㎡的四房,实现了双主套、三花园、四面采光,尤其是二楼的儿童房,增加了一个室内露台,能够作为小孩私有空间,创意无限。

图片来源:明源地产研究院



03

既要奢侈的空间享受,又不要浪费?

极致多功能空间让小家变大


1、创意楼梯


复式户型的楼梯是非常重要的一个部分,很多人心目中想要的复式楼梯是这样的。


图片来源:蜜桃太太、明源地产研究院


但实际情况却是……

这种楼梯除了上下楼交通,别无它用,至少也要浪费2㎡,对于1㎡好几万的房价,可能真算起来没几个人能真正接受。真要自己住,理想的楼梯还是这样的……


图片来源:蜜桃太太、明源地产研究院


除了好看,还要有功能。从浪费空间的交通通道,到具有超强收纳功能和使用功能,中间的差别不止一点点。复式产品的室内空间设计和精装修,比平层的创造空间更大,其中很大一部分就在楼梯的创意使用。


例如,保利创新的28㎡小户型3房3卫,楼梯下面的空间可以打造成为厨房操作台,虽然空间相对局促,但是对28㎡小户型来说,也算是充分利用了。


图片来源:保利28㎡小户型3房3卫实景图


还可以利用高低差,塞进去冰箱位,和大小不一的收纳柜体。隐藏的约2.5平米的储藏空间,里面的空间可以放置2~3个33寸的超大旅行箱、冬天的棉被与四季更换的衣物,还可以放置一台折叠单车。


图片来源:保利技术研发中心


2、打造多功能空间


尤其对于小户型的复式产品来说,空间集约化的要求,就必须要做到一个空间具备几个功能。


例如,保利3.5m层高35㎡小复式,在楼梯下面打造多功能区:

一是楼梯下面的空间打造成储藏室。楼梯侧面也设计成收纳抽屉,将楼梯底部空间利用到极致。


图片来源:明源地产研究院


二是通过一张小小的伸缩台面,划分出餐桌&办公桌,而且通过对夹层钢结构楼板厚度的优化,该空间的高度可以达到1.9米,此空间内人的活动状态多是就餐或工作,也不会存在压抑感。伸缩台面还可以隐藏起来释放活动空间。


三是夹层的站人平台高度能达到1.9m,既是书桌椅,又是衣帽间。


图片来源:保利技术研发中心、明源地产研究院


入户花园也是家政多功能空间,把家政功能从卫生间和阳台抽离出来,入户花园变成家政台,相对独立,避免干扰,提升室内空间的使用率。


图片来源:广州房产


复式大露台的情景功能强大,而且很多复式单位都能实现6米挑空。可以聊天、喝茶,还可以像青蛙一样开辟自己的后花园。



4、双钥匙设计,上下功能完全分离


复式单位有上下两层,一般来说从设计上,楼下作为起居室,楼上做卧室和书房,实现比较纯粹的动静分离。而通过双钥匙设计,甚至可以完全实现功能分离,作为两套独立的单位来使用。


例如,广州绿地越秀海玥,42㎡复式,一楼是一室一厅,二楼是两室一厅,双钥匙独立入户,独立卫生间,互不干扰。


对于三代同居,既有共同生活需求,又有不同的生活习惯,有独处需要的家庭,适用性很强。单独的楼层还可以用于租赁,空间使用起来更加灵活。


图片来源:明源地产研究院


小结


市场上的复式产品,虽然说从属性、层高等不同角度,严格来划分可以分成很多种类型。但是由于客户一般分不清楚,开发商推广上为了较低教育成本,很多也都是统一采用复式这个概念。


但是不管是哪一种产品,评价的标准其实归根结底是统一的,那就是居住舒适度高、实用率高、功能强大。要在各个维度上都拿高分难度是很高的,为了让客户过上青蛙一样的理想生活,地产人们可以说是非常努力了!




作者: 明源地产研究院  苏兮。部分图片来源于网络,在此表示感谢。



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