印钞方式骤变！“中国第一房企”突然降价

  从“黑色星期一”变成“黑色一星期”的股市，掩盖了两个更重要的信息：

第一，2018年央行印钞方式将有重大调整！

第二，全球销售额最大的房企——恒大，宣布降价促销！

我们先看一下恒大。最早发布“恒大降价促销”消息的是“财联社”，其报道全文如下：

不过，随后“每经网”发布的消息称：

笔者从接近恒大的相关人士获悉，此次恒大在全国多个项目推出88折优惠，是针对春节淡季的阶段性销售举措，只针对部分城市的部分项目，主要目的在于深挖返乡人群的置业需求。

 

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，恒大推出的优惠举措实际上是一种营销手段，恒大三线城市项目占比较大，通过刺激返乡置业需求，对于提升业绩具有重要作用。

我的判断是：“每日经济新闻”的报道，可能更接近事实。原因很简单：一二线城市的房子根本不愁卖，而且被政府用“备案价”管控着，相当于所有的房企都在降价促销，买新房需要“摇号”，用不着再降价（商业地产除外）。需要降价的，是三四五线城市的房价。

由于全国楼市成交量普遍下滑，所以今年房企的销售业绩肯定会增长乏力，甚至出现下滑。这对于上市房企来说有很大的压力，因为这会影响到市值维护和再融资能力。

另外，在“去杠杆”背景下，几乎所有的房企都需要快速变现，以应对来自银行的压力。更何况，手里现金多，还可以在收购兼并上“捡漏”。2018年和2019年是中小房企“猝死”的年份，大房企只要有钱，“捡漏”的机会大把。

此外，恒大等房企在三四线城市降价促销，还有一个重要背景：央行发钞方式将发生大的变化。

在中国加入世界贸易组织（WTO）到2014年上半年，是中国贸易顺差巨大、外汇储备高速增长的时期。中国实行外汇管制，企业、个人获得外汇以及外企带来的外汇，都需要换成人民币才能在国内使用。为了收购这些外汇，央行只能被迫印钞。这时期，中国的印钞方式是“外汇占款”，发钞的锚是“美元”。

2014年下半年开始，外汇占款、外汇储备都出现下滑，外汇占款从2014年5月的27.3万亿人民币减少到了2017年12月的21.5万亿人民币，但中国的基础货币却从28万亿增长到了32.2万亿。这其中最大的奥秘是，央行通过“对其他存款公司的债权”的方式发钞，其规模从1.39万亿暴增到了10.2万亿。

央行资产负债表主要项目和M2变动情况

“对其他存款公司的债权”，主要是PSL（抵押补充贷款）和MLF（中期借贷便利）。其中PSL主要给三大政策银行（国家开发银行、中国进出口银行、中国农业发展银行），其中大部分用于棚改（还有三农）。PSL的余额，大概占了“对其他存款公司的债权”的27%；至于MLF，则占了45%左右。其余的，主要是逆回购。

刚刚说了，PSL主要用于三四线城市的“货币棚改”，主要通过国家开发银行发放贷款，贷款对象为：地方政府出资成立、未列入“监管类”融资平台名单的国有独资及控股企业；中央企业及其所属企业；非国有上市企业与地方政府或（和）国有企业合资成立的项目公司。

PSL的棚改贷款，相当于基准利率下浮15%-20%。期限一般不超过20年，最长不超过25年。

也就是说，央行有大约五分之一的“新发钞票”，是跟三四线城市棚改挂钩的。这是过去两年三四线城市房价暴涨的根本原因。

最新的变化是：央行准备改变这种“印钞支持棚改”的方式，一是为了控制货币增长的速度，二是控制三四线城市房价上涨的速度。

新的玩法是：由地方政府发行“棚改专项债券”替代PSL向棚改输血，这类债券一般由地级市申报到省政府，然后到财政部审批。审批后，省政府负责发行，然后给地级市使用。参照“土地储备专项债”、“收费公路专项债”的玩法，“棚改专项债券”的期限可能是3年、5年、7年、10年4个类型，利率是比同期限贷款基准利率下浮15%左右。

这种玩法跟PSL方式的最大区别是：

PSL是央行直接给钱，相当于增加基础货币，会放大“放水效应”；“棚改专项债券”则需要计入地方政府的“地方债额度”（但不计入赤字率），而且是从市场上拿钱，不是从央行处拿钱，释放的不是“基础货币”。

这两种玩法，对于M2增长的刺激力度是不同的。对地方政府的约束力也不同，债券约束力更大。

总之，印钞方式的变化意味着：从2018年开始，三四线楼市获得的利好将有显著减弱。在这种背景下，恒大宣布降价促销，应该说是看懂了央行的“新招数”。

还是那句话：在三四线城市买房子要谨慎，要看有没有人口增量，经济是否有活力，是否靠近中心城市。

中国是三四线城市分为三种：第一种，类似廊坊、保定、嘉兴、南通、东莞、惠州，它们靠近北上深等中心城市，本身有显著人口增量，这类城市可以看好；第二种，类似徐州、南阳、枣庄等城市，它们不靠近中心城市，但也有显著人口增量，也可以谨慎看好；第三种，是远离中心城市圈、本身人口急剧下降的，这类城市就比较可怕。

 

当然，第三种城市还可以分为两种：一种类似湛江、汕头，人口在下降，但在高铁网、区域经济规划中的地位不断上升，未来也不悲观；另外一种是人口下降，在各种规划中被遗忘的，那真是不能碰的。

至于中国的印钞方式，在很大程度上将进入“以地方债为锚”的时代。设立各种“专项地方债”，不计入财政赤字考核（普通地方债计入，专项债不计入），是2018年稳增长的一大手段（因为楼市冷了）！

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