2018买房攻略（五）丨商办投资不容易，好项目十中无一

一、二线城市大社区、高端社区商业值得投资

就投资来看，商业地产种类繁多。但在我看来也只有一、二线城市的大社区、高端社区商业才有投资价值。社区商业因为天然的区位优势，便利性较强，市场需求较大；再加上目前共享单车的流行，扩大了居民的活动区域，也从侧面提升了社区商业的投资潜力。从成熟商业市场经验来看，目前社区商业消费已经占其整体商业构成的60%-70%。

但远郊区由于交通不便，客流量偏少，导致购买力不足，商家盈利率偏低，社区商业经常转租或者断租，商铺空置可能性较高，导致投资回报率偏低，因此远郊社区商业项目要谨慎。而从具体产品方面来看，建议大家选择一二层的商铺，三四层的投资价值偏低。

规避投资专业市场，投资商业街要选品牌开发商

专业市场已经走向没落，一方面受到电子商务巨大冲击，另一方面也是因为这类专业市场产品、业态较为单一，缺乏吸引力，留不住客人，投资者要极力避免投资这类商铺。

对于大型购物中心附属的商业街投资前景，则要分别对待。以万达广场商业街为例，由于其经营权和所有权分离，并且对后期的统一招商和经营管理重视程度不够，导致前两年运营过程中碰到了许多了问题，部分项目空置率达七成，实际投资回报率只能达到3%~4%，投资回报远不如以前。不过这两年万达商业街着重引入家庭体验式、亲子类业态，商业街再次焕发生机与活力。正基于此，只有知名的购物中心商业街未来还有一定投资空间，但非主流的、非知名的商业街投资风险还是非常大的。

一线CBD办公楼投资回报高，二三线新区风险不小

近些年，在国家大力发展“双创”和“互联网+”的双重背景下，金融、科技、专业服务类企业迅猛发展，加上共享办公的兴起，写字楼市场的需求量也随之激增。《中国房地产投资回报率调查报告》指出，目前写字楼长期租赁回报率大多集中在 7%-10%，不过我对此数据深表怀疑，即使是一线城市核心区域甲级写字楼的租赁回报率也就5-6%的水平，当然与一线城市其他物业相比，写字楼租赁回报率水平还算高的，但转售回报率就很难和住宅相比了，再加上有很高的税费成本，一般来说写字楼投资收益比较一般。

从各级城市的办公租金水平来看，一线城市，尤其是北京、上海写字楼市场的租金水平稳居各城市前列，并且北京、上海写字楼市场需求旺盛，空置率仅5%-6%，在城市中居于最低位。从区域来看，一线城市的CBD或副CBD写字楼投资前景广阔。

对二、三线城市来说，写字楼投资就要相当谨慎了。比如各城市新区，这些区域写字楼供大于求状况严重，投资价值较低，建议避开这类区域。即使是发展较为成熟的核心区域，也要结合投资回报率斟酌考虑。另外当前写字楼转让的税费很高，这也是影响写字楼投资重要因素。以经济发展速度居于全国前列的重庆为例，解放碑、观音桥、江北嘴三大核心商务区进驻率和租金都处于较高水平，尤其是江北嘴商圈，月租金达到85元/平方米/月，长期投资回报率（税前）约为8%，这类区域可以适当考虑，但新区则上演“空城计”，空置率达70%以上，建议投资者对这类新区在现阶段“绕道而行”。