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最适合中小企业转型的路,原来是这样的?

作者:明源地产研究院 来源:明源地产研究院 公众号
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02-26


在“和未来好好谈谈——2018中城联盟论坛”的舞台上,“新兵”闫浩首秀演讲,谦虚地称在这个场子、面对许多行业大咖,自己非常有压力,还戏称自己的题目不该叫“传统房企的转型之道”,应该叫“中小房企的转型之道”。但是他的观点和主张一点都不“小”,是什么呢?一起来看吧!


以下为现场视频,并附原文记录,欢迎来到闫浩的演讲时间。

 

小提示:演讲视频长13分20秒,请在WiFi环境下观看,流量土豪可忽略~




各位嘉宾,大家新年好!

    

非常欢迎大家来到我们中城联盟的年度论坛,和未来好好谈谈。其实对于中城联盟,我也是一个“新兵”,加入还不到一年,也是第一次参加这么大的中城联盟论坛。在这么大的论坛上发言还是有压力的,因为大家都知道,我们中城联盟是一个优秀企业家的组织,这些企业家不光企业经营得好,而且还特别能讲、会讲,所以对于不擅长讲话的我来说,压力还是非常大的。我想,我就把自己企业转型过程中的一些思考和大家做分享和交流。

 

我的题目是“传统房企的转型之道”,更准确地说,应该叫“中小房企的转型之道”。因为对于景瑞这样的规模来说,在这个行业里面已经算是中小房企了。大家都很关心我们这些中小房企,未来到底要怎么办?别人都1千亿了,你们在干什么?别人至少在规划1千亿了,你们还在干什么?其实我自己想一想,我也不知道在干什么,好像一年到头也很忙,这就是企业之间的差距吧。

 

但是大家也不用着急,因为我记得丁祖昱第一次入盟的时候,他讲了对于未来房地产企业的三个判断:第一继续做大规模,第二是转型,第三是高位套现。

 

做大规模,肯定是一条很清晰、很明确的路,但是有点累,有点艰难。转型这条路不确定,但是空间很大。高位套现我想可能不是我们在座这些企业家考虑的问题。从我们的角度来说,也在积极的尝试,在不确定的市场下怎么能找到自己的发展出路,找到自己的方向。

 

现在有一个很热的词叫“新时代”,所有的论坛都在讲新周期、新时代。我的理解,对于房地产来说,现在也进入了一个新的时代。从城市化的角度来说,中国现在已经达到了57%的城市化率,有些统计机构说被低估了,还要更高一些。大家想,我们从90年代初20%的城市化率,一路发展到今天近60%的城市化率。美国的城市化率是82%,我想中国大概率事件不会到82%这么高,因为中国有独特的农村模式,还有中国的自然条件,我们大概率事件是70%左右。

 

到今天细分来看,一线城市的城市化率已经高过了90%,二线城市的城市化率已经达到了75%,其实这个已经非常高了,三四线还有空间。所以从城市化率的角度来说,我觉得中国已经过了一手房快速开发的年代了。但是我们90年代房改以后,从20%多到现在城市化率增长了30几个点。未来中国城市化空间还有多少?可能还有十几个点,大的概率是这样。

    

这样城市化率的状况,造成中国一二三线的市场发生了一些变化。现在一线城市化率90%多,大家都说一线城市进入了存量时代。因为北京、上海新拿的地越来越少,每一块地大家都高价去追逐,再加上这两年要拿大量的地出来做租赁住宅,可能新开发的地会更少,所以一线城市已经进入了存量时代。二线城市在快速地逼近存量时代,毕竟我们的城市化率已经到了75%。三四线有空间,但是三四线很多城市的需求又存在不确定性,出现了分化。所以从这个角度来说,未来的市场,2016年、2017年的新房成交量大概率事件是个天花板,未来可能是稳定或者逐步向下的。

    

最近有个词很热,叫“新时代”。我们都在想,如果市场发生了一些变化,如果还用原来的模式发展还行不行?大家看到房企的战略严重趋同,其实每一家企业都是住宅为主,快销、追求规模、一二三四线布局、全国化布局、环渤海、珠三角、长三角、西南,大多数都是这样的模式,快速周转。但在这样的经营模式下,未来到后半场,整个总量往下走的状态下,还是不是唯一的出路?还是不是有效?其实我也不知道。每个从业者都应该去思考,市场变化了,环境变化了,企业是不是也要做一些改变?这也是企业焦虑的原因之一。

 

作为一个企业,最终追逐的是价值,任何一个企业都想得到社会、客户、同行、投资者的认可,企业的价值越来越大,我想这是我们共同的。

 

追求规模、做大规模,当然是追求价值很重要的一条路径,但是不是唯一的路径?看看前辈美国,我们做了一些研究,搜寻了一下,在美国市场上什么样的公司最有价值、市值最高。当然我们拿到的都是上市公司的数据,如果非上市公司,现在铁狮门不上市,不知道它的市值有多少。我们看到,在美国10家市值最大的上市公司里面,有做商业的,做公寓的,做办公的,做酒店的,只有一家是做住宅开发的,这些公司的模式都是重资产持有,长期经营物业,并且享受这些物业的增值,这样的模式得到了投资者的认可。

 

可能大家又会说,美国和中国的环境毕竟不一样,在美国有成熟的金融体系、市场,有长期的资金。但是在中国,都是以银行为主要的融资目标的短钱。所以造成了快销,都要去周转。在中国怎么解决资金的问题?我们重资产持有,或者说长期持有怎么解决重资产的问题?

 

我们去年到美国一些企业走访,这张图片是走访一个企业收购的一个项目。这个项目在芝加哥的市中心,密歇根大道边上,原来是一栋有标志性的办公楼,这家企业把这栋楼收购下来,全部改成了公寓。看一下他的测算,好像这个项目盈利还是不错的,我们就跟他们聊。我说我们也愿意投资,有没有可能景瑞也来投一些?他说不行,我这个项目99%已经有别的投资者投资了,我们也只有1%的股份。这就是美国的房地产企业的模式。铁狮门,这个企业用5%的投资,撬动了1700亿美元的管理资产的规模,而自己只投了5%。早晨我跟凯德的罗总(罗臻毓)交流,罗总说他们整个盘子里投入了百分之二三十,凯德做到这么大,自己投资也只有百分之二三十,剩下的都是一些长期投资人的资金。所以我想,这就是美国现代的企业模式。在美国,基本上都是这样的模式在运作。

 

那么我们能不能和投资者建立长期的合作关系?共同去开发这个市场呢?其实我认为今天在中国资本非常多,只不过我们和资本永远处于博弈的关系,而不是共赢的关系。

    

作为一个中小型的房地产企业的探索,我们在想,有没有可能做这样的模式?转型有非常多的路,无非就是每一个企业找到自己适合的路。左晖讲房地产企业都有焦虑,我觉得焦虑是正常的,大家都希望企业能够发展得更好,但是我想更重要的是行动,每个企业行动起来,找到自己适合的路。

    

最后,希望每一个企业都能够找到适合自己发展的路,都能够取得长远的发展,谢谢大家!



来源:中城联盟(ID:cura1999),本文已获授权,对原作者表示感谢。


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