最有价值的土地-北京 CBD 的“安 邦 泥 潭”

最有价值的土地

繁华的北京商务中心区（CBD）地段，国贸桥东北方向，528 米的北京第一高楼 " 中国尊 " 即将结构封顶。南边一街之隔，却还散布着一大片废弃的空地，像都市丛林中的荒原，被低矮的砖墙围着。墙内的几排杂树，在 5 月突然降临的沙尘暴中萧索摇动。

一个门卫指着锈迹斑斑的铁门：" 自打我来这里就一直荒着，已经五六年了。" 铁门外，东三环中路川流不息。

在北京市国土资源局的文件中，这片荒地的编号是 Z3，它与相邻的 Z4、Z5、Z6，均在 2010 年 12 月轰动一时的 " 世纪大拍卖 " 中卖出，原定于 2012 年初进场施工。但五年多后的今天，北京市国土局仍迟迟不能将土地移交至开发商手中。

据财新记者了解，这些地块撂荒的具体原因是：地块的一级开发商拒绝向北京市土地储备中心移交上述土地，北京市国土局因此无法向中标的开发商交地。造成的经济损失让早已交付土地出让金的开发商苦不堪言，政府也面临数十亿元的巨额违约赔偿。而一级开发商的实际控制人，是以保险业务闻名的安邦集团。

" 我们多次跟政府交涉，发律师函，北京市和朝阳区也多次跟一级开发商做工作，都无济于事。" 时任 Z3 项目中标联合体成员北京万通地产股份有限公司（600246.SH，下称万通地产）的董事长许立对财新记者说。该联合体另一股东中国国际金融股份有限公司（03908.HK，下称中金公司），原计划将其全球总部入驻 Z3 项目建成的大厦，但这家赫赫有名的国字头投资银行先后三任董事长出面找北京市主要领导协调，均无可奈何。

" 我们非常郁闷，不知道该怎么办，不知道该找谁了。" 中金公司负责 Z3 项目投资的相关人士对财新记者说，" 五年多的拖延让我们从心急如焚变成了筋疲力尽。"

最有价值的土地

Z3、Z4、Z5、Z6 地块由原中服地块分拆而来。中服地块位于北京东三环与建国路交叉口东北角，毗邻北京中服大厦，总规划建筑面积 32.7 万平方米，2010 年初入市，起拍价 50 亿元。

作为 CBD 核心区众所瞩目的黄金地块，中服地块一入市便因对竞标企业资质条件限定，而被 " 内定 "" 神仙标 " 等新闻缠身，北京市国土局一度叫停交易，在北京土地拍卖市场上轰动一时。直到 2010 年 12 月，中服地块一分为四，分拆成 Z3、Z4、Z5、Z6 四个地块再次入市，总规划建筑面积由 32.7 万平方米增加到 58 万平方米，新增 25.3 万平方米。

挂牌招标结果显示，Z3 地块由中金公司、中金佳业（天津）商业房地产投资中心（有限合伙）、 万通地产、亚洲电视有限公司（下称亚视）和西部国际金融贸易中心有限公司（下称西部金融）联合体以 25.20 亿元成交，土地面积 10490 平方米。其中中金佳业是是中金公司旗下管理的投资基金，西部金融则是香港地产投资巨头香港置地的全资子公司。

Z4 地块由民生银行以 29.96 亿元成交，土地面积 10030 平方米，民生银行计划在此地块建总部大楼。

Z5 地块由安邦保险、和谐健康保险股份有限公司和标准投资集团有限公司联合体以 25.20 亿元成交，土地面积 9578 平方米。

Z6 地块由远洋集团（03377.HK）、香港上海汇丰银行有限公司和崇高发展有限公司联合体以 38.07 亿元成交，土地面积 11007 平方米。

Z3 在四个地块所占权重为六分之一，成交的楼面价约为 2.1 万元 / 平方米。根据出让公告，Z3 地块用途为商业金融混合用地，功能构成是 85%-90% 写字楼，10%-12% 配套商业。25.20 亿元的出让价款中包括政府土地收益 13.20 亿元，土地开发补偿费 12 亿元。

2010 年 12 月 22 日，中金公司、中金佳业、万通地产、亚视、西部金融联合体（下称 Z3 联合体）取得 Z3 地块《中标通知书》。2011 年 1 月，Z3 联合体在四个地块中标者中最早付清了全部地价款。当月 11 日，Z3 联合体与北京市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。

Z3 所在地块当时被舆论称为 "CBD 地区最有价值的土地 "，按照与北京市国土局签署的相关协议，政府应于 2012 年初将 " 三通一平 " 的熟地交付 Z3 联合体，2014 年 12 月 31 日前竣工，延建及竣工时间最长分别不得超过一年。但到了 2012 年，北京市国土局并没能如约交地，随后饱受资金压力的亚视于 2012 年 6 月退出联合体，剩下的四家企业申请将动工日期延至 2013 年 11 月 1 日，竣工日期延至 2016 年 10 月 30 日。

然而他们没想到，等待才刚刚开始。

安邦拒绝交地

安邦拒绝交地

2013 年 3 月，中外合资的 Z3 项目公司北京金通港房地产开发有限公司（下称北京金通港）获北京市发改委审批，完成立项，公司注册资本金 28 亿元，其中，万通地产占股 35%，西部金融占股 30%，中金公司占股 1%，中金佳业占股 34%。项目总投资估算 42.1 亿元。

项目公司成立后，依然等不到国土局移交土地，各股东方和北京金通港开始了催地的漫漫长路。

自 2013 年 1 月向时任北京市常务副市长李士祥呈递了关于 CBD 核心区 Z3 地块尚未取得项目土地的情况反映，到 2014 年 4 月，Z3 联合体各股东方和项目公司，以呈递函件、当面约见等方式，先后 13 次向北京市、朝阳区要求尽快交付土地；其委托北京市金诚同达律师事务所于 2013 年 7 月 25 日、2013 年 8 月 20 日、2014 年 4 月 17 日，就 Z3 土地交付一事三次向北京市国土局发出律师函。

这期间，2013 年 12 月，北京金通港取得《建设工程规划许可证》。Z3 项目设计、工程准备、政府审批工作均已完成，但是土地交付一直没有实质性进展。

" 我们非常着急，每拖一天都意味着巨额的经济损失。" 北京金通港负责人对财新记者说，政府拖延交地、项目开工遥遥无期，让 Z3 联合体各方均承受巨大压力和风险。

中金佳业是中金公司发起设立的合伙企业，其投资于 Z3 项目的资金来自于众多 LP（有限合伙人），由中金公司的下属公司作为 GP（普通合伙人）进行管理；万通地产是国内上市公司，香港置地则在新加坡交易所和伦敦证券交易所上市，均有信息披露要求。

在 2013 年的万通地产股东大会上，与会中小股东就 Z3 地块难产的状况向时任万通地产董事长许立发难，质问为何拍下两年多仍无实质性动工进展。

万通地产遂以类 REITs 证券化的方式退出自有资金，缓解股民的质疑。2010 年 12 月拿地时，万通地产投入资金为 9.8 亿元。2013 年 4 月，万通地产联合华润信托成立正奇资本基金管理公司（下称正奇基金），分别持股 70% 与 30%，并发起成立 CBD 物业投资基金，规模约 13.2 亿元，期限五到七年，预期收益率 12.57%-20.09%，其中 11.9 亿元用于购买位于 Z3 地块 34% 股权。Z3 项目的股权结构也由此变为万通地产持股 1%，正奇基金持股 34%，中金公司持股 1%，中金佳业持股 34%，西部金融持股 30%。

2014 年 1 月，多次催促无果后，北京金通港决定自行进场进行土地勘查和场地平整工作，但此举遭到一级开发商北京商务中心区开发建设有限责任公司（下称 CBD 开发公司）的阻挠，双方开始对峙。Z3 联合体各股东遂向北京市委书记、市长呈递了《关于北京市朝阳区东三环北京商务中心区核心区 Z3 地块土地严重逾期交付违约情况的反映》。

北京市国土局未将 Z3、Z4、Z5、Z6 这四宗地移交至二级开发商手中，原因是政府还未获得这几块地—— CBD 开发公司拒绝向北京市土地储备中心移交土地。工商资料显示，这四宗地块的一级开发商 CBD 开发公司，股东分别为 Z5 的中标方安邦集团和 Z6 的中标方远洋集团，控制权在安邦集团手中。

CBD 开发公司注册于 2002 年 7 月，最初的两家股东为北京市朝阳区 CBD 管委会和远洋地产。2007 年 4 月，CBD 开发公司发生工商变更，CBD 管委会退出，安邦集团进入。目前北京安邦物产有限公司出资 3.61 亿元占股 53%、远洋地产出资 3.20 亿元占股 47%，法定代表人和董事长为远洋集团董事长李明。

北京市国土局的一份文件显示，Z3、Z4、Z5 属北京市早期直接授权企业的土地一级开发项目，" 按照市政府统一部署，市国土局已会同朝阳区政府多次沟通原一级开发主体，要求其确认一级开发成本，交回土地，但企业以一级开发尚未完成（尚未完成北京核仪器厂约 2 亿元补偿），以及不认可成本审计方式为由，尚未交回土地，进而制约受让人进场开工 "。

" 所谓不认可成本审计方式，就是土地一级开发商不愿意执行成本加成模式，他们提出按市场价把熟地卖给土地储备中心。" 一位知情人士称，北京市的土地一级开发，即把不具备土地出让条件的生地做成可出让的熟地的过程，惯常采用固定收益模式，土地一级开发企业接受土地储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设，土地储备中心回收土地时，按照总建设成本的一定比例——一般为 8% 左右，作为核定经营利润，支付给一级开发商。

" 他们可能原本是希望用一二级联动开发的模式曲线拿地，毕竟这是 CBD 最后的黄金地段。结果被舆论搅黄了，那点儿成本加成的核定利润率怎么能让他们满意？所以就提出来国土局要按市场价回购土地。" 他分析说，" 而这又是国土局绝对无法接受的，否则政府卖地就无钱可赚了。"

原本由政府控制的一级开发商大股东变成了安邦，而安邦未能拿到心仪的宝地，拒绝按惯例向政府移交土地，政府拍卖土地完成后不能如期向买家交付⋯⋯目前最直接受到损害的，是 Z3 地块的中金公司、万通地产等股东方。相比之下，拍下 Z5 地块的安邦和 Z6 地块的远洋集团，本身就是一级开发商 CBD 开发公司的股东，安邦同时也是拍下 Z4 地块的民生银行第一大股东。

事实上，尽管未能全部拿走 CBD 的 " 宝地 "，安邦集团获得的土地并不少。除 Z5 地块，此后 2011 年 7 月的第二波 CBD" 世纪大拍卖 " 中，安邦集团及其所组成的联合体还获得了另外两块面积稍小的土地 Z9、Z10，其中 Z9 地块被安邦人寿和北京涛力投资管理有限公司投标联合体取得，中标价格为 22.92 亿元；Z10 地块由北大方正集团有限公司、联通租赁、安邦财险和中国中信集团公司联合体取得，中标价格为 34.5 亿元。

空荡荡的一级开发商

空荡荡的一级开发商

2014 年 4 月，北京金港通向中央巡视组呈递了《关于政府有关部门严重渎职逾期交付北京商务中心区核心区出让土地造成政府重大经济损失及恶劣社会影响的情况反映》。

两个月后，时任北京市常务副市长李士祥、副市长陈刚组织政府相关部门和建设单位召开专题市长办公会，要求尽快解决 Z3 项目的土地问题，并同意 Z3 项目公司先进行土地勘探工作。在北京市国土局、朝阳区政府的协调下，一级开发商口头同意项目公司可以进场做地勘。

" 然而，在项目公司满足对方要求，将之前入场的车辆先行撤出后，一级开发商再次拒绝了项目公司入场做地勘的要求。" 许立说。之后，时任中金公司董事长带队约见北京市委书记和北京市市长，沟通 Z3 项目的土地交付问题，希望政府加强协调，但项目还是再次陷入停滞状态。

2015 年 10 月 15 日，Z3 联合体和北京金港通第四次委托金城同达律师事务所向北京市国土局发出律师函，称因至今仍未能办理交付土地手续，" 以致受让人无法开始动工建设，开发进度严重滞后，并导致竣工时间无法控制，给项目带来了巨大的经济损失 "。

Z3 地块出让合同规定，地块受让人支付地价款后，北京市国土局须按照出让合同约定按时交付出让土地，否则属于违约，受让人有权要求北京市国土局支付违约金，每延期一日，按已交付土地出让价款的万分之一计算。另外，根据 2010 年 12 月 8 日北京市土地整理储备中心与 Z3 联合体签订的《土地开发建设补偿协议》，北京市土地储备中心也需要承担未如期交付土地的违约责任，按联合体已付款的土地开发补偿费万分之三的标准支付违约金。截至 2017 年 4 月，这两笔政府违约金合计可能已超过 25 亿元。

Z3 联合体股东方向财新记者表示，除了已发生的经济损失，项目预期竣工后每年租金收入约 7 亿元，政府税收上亿元。北京金港通称，对于 Z3 项目来说，失去投放市场的最佳时期，亦面临租金下滑和空置率高企的市场风险。

针对 Z3 项目地块迟迟不能交付的原因、协调进展、可能面临的违约赔偿，财新记者多次致电 CBD 开发公司要求采访，该公司工作人员以 " 不清楚具体情况，请咨询 CBD 管委会 " 为由拒绝回应。

5 月 4 日下午和 5 日上午，财新记者两次来到 CBD 开发公司办公地。这家坐落在东三环中路一栋旧写字楼的公司，有五六十个工位的办公室里空空荡荡，只有财务的屋子亮着灯。一名留守的财务人员称自己不了解地块开发情况，也拒绝告知公司负责人电话。

财新记者亦多次直接与安邦集团公关部门联系采访，但公关负责人以不了解情况为由拒绝回应，财新记者又通过邮件、短信希望其联系了解情况的集团相关部门，均无回音。

财新记者于 2016 年、2017 年数次联系北京市国土局、北京市土地整理中心及朝阳区 CBD 管委会。5 月 15 日，北京市国土局电话回复称，相关地块的开发工作由朝阳区负责推进，国土局不方便回应。

CBD 管委会则于 5 月 17 日书面回复：CBD 核心区一期用地范围内的一级开发工作于 2009 年左右基本完成，2010 年核心区一期内 Z3、Z4、Z5、Z6 等四宗土地摘牌后，" 由于一级开发企业对成本确认方式存在异议，未能按照土地一级开发程序配合交付土地，导致一期范围内地块受让人无法进场，实际建设工作处于停滞状态 "。

对于逾期交地产生的经济损失及赔偿情况，CBD 管委会回复称，CBD 管委会作为区域协调部门，负责协调推进核心区各项目的建设实施，但其对土地开发的相关工作并没有审批职能。

仍在等待

仍在等待

2015 年 4 月，北京市国土局对包括 Z3 在内的几宗土地开始进行闲置土地调查。当年 8 月底，北京市国土局约谈项目公司负责人责问土地闲置情况，同时表示根据相关规定，对闲置土地未如期开发给以责罚。

许立对此无法接受：" 明明是国土局违约不交付土地，为什么要追究我们的责任？"

2015 年 12 月 3 日，北京市国土局对 Z3 地块发布了闲置土地认定书，称 Z3 地块 " 约定的动工日期为 2013 年 11 月 1 日前，上述宗地存在超过合同约定日期满一年未动工开发情况 "，" 根据调查结果和《闲置土地处置办法》的规定，认定上述宗地为闲置土地，闲置原因为：政府原因 "。

2015 年 12 月 4 日，北京市国土局再次就 Z3、Z4、Z5 等地块闲置问题约谈几家开发商。在这次约谈中，国土局提出 " 待解决好一切历史遗留问题，并待具备交地条件后，重新约定开竣工时间 " 的解决方案。

12 月 15 日，北京市国土局和朝阳区政府将关于 CBD 核心区九宗闲置土地处理意见的请示报给北京市政府。北京市国土局和朝阳区政府确认，Z3、Z4、Z5 等项目由于历史遗留问题原因，导致政府无法向土地受让人交付土地。其中，Z3 项目受让人（中金公司、万通地产、香港置地）、Z4 项目受让人（民生银行）分别于 2011 年 1 月、2013 年 8 月付清地价款，并于 2011 年 5 月、2013 年 8 月具备接地条件，两项目主体已多次向政府申请接收土地；Z5 项目总地价款 25.2 亿元应于 2011 年 1 月前缴纳，受让人（安邦保险、和谐健康保险、标准投资集团）于 2012 年 6 月缴纳政府土地收益，但未缴纳开发建设补偿费约 12 亿元。

针对一级开发商 CBD 开发公司以不认可成本审计方式而拒绝交回土地的理由，北京市国土局和朝阳区政府表示，一级开发主体不具有土地使用权，无法按照拆迁评估方式确认土地成本，仍沿用审计意见，经测算，一期开发成本预计约为 21.58 亿元。

知情人告诉财新记者，北京市国土局和朝阳区政府的处理意见是要求一级开发商尽快交回土地，如企业不交回，拟终止企业一级开发授权，按照前述成本核算方式进行清算，并要求企业交回土地；如企业仍拒绝交回，拟通过司法程序强制收回。同时，对于项目目前尚未完成的一级开发拆迁补偿，可由开发企业先行完成支付，并计取相应开发回报，也可由政府直接指定支付；Z3、Z4 项目拟待一期问题解决后，完成交地，以交地日期为起点延期一年开工。

国土局和朝阳区政府提出的处理意见曾经让 Z3 联合体的股东们看到了希望。2016 年初，Z3 项目股东方香港置地来京拜会中央领导，并向北京市委书记递交申请函，希望政府尽早解决 Z3 项目交地问题。当年 7 月，在北京市委市政府的协调下，一级开发商同意项目公司进场进行地勘。但在地勘完成后，项目开发工作再次陷入停顿。

一切仍是无济于事，就像在寸土寸金的北京 CBD 宝地陷入一片泥潭，寸步难行。" 又是一年半过去了，我们不知道还要等多久。" 中金公司的相关人士说。

也是在 2016 年年中，中金佳业的部分 LP 投资人不愿再等待 Z3 地块遥遥无期的拖延，他们担心基金连保本都无法实现，向中金公司提起退出。" 我们作为基金管理人，有义务保护投资人的利益。" 中金公司相关人士说，他们决定启动基金权益（合伙份额）转让，募集新的投资人，帮助希望退出的旧投资人有一个合理的退出安排及回报。

安邦在此时出现了。" 他们找到我们希望投资，并且提出全部投资。" 中金公司内部讨论后，出于促成投资人顺利退出的目的，同意安邦成为新的 LP 投资人，但最多不能超过 34% 的份额，且价格、权益与义务等同于其他新进入的 LP。

" 目前我们作为 GP 与安邦下属的一家股权投资合伙企业签订了意向性的框架协议，但还没有签订具有法律效力的有限合伙协议，安邦方面也还没有和选择退出的原有 LP 签署合伙份额转让协议。" 中金公司人士透露，原有投资基金的存续期是七年，2018 年 5 月面临第一次到期，因此他们希望年底前完成这一轮的合伙份额转让。他们估计，即使安邦方面作为一级开发商能够启动土地交付，等项目完工、交付使用、展开招租以及完成退出，看到收益也是另一个七年的事情了。

来源：财新网

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