18年房产动向揭示，3线城市堵车的地方，就是值得关注的地方

春节刚刚过去，大家还沉浸在过年的喜悦之中。大年初一的时候，一篇《“房住不炒”让房价渐回理性》的文章震撼了整个地产圈。“房住不炒”是去年政府对楼市调控的基本定调，也是房地产市场发展的正本清源。房屋的真实价值在于其居住属性，所以让房价真正的回归理性，才是逼退楼市“高温”最有效的办法。

2018年是楼市新旧时代的分水岭。

有人说，2018是房地产市场分水岭，其实这也是有事实根据的，回顾过去的20年，每一个十年，楼市都要经历一个重大的转折。98年的转折点是房改；08年的转折点是解除商业银行信贷规模限制；18年的转折点就是住房属性的明确变化。是的，“房住不炒”彻底将住房属性改变了。过去十年，住房有两个明显的属性，一个是居住属性，一个是投资属性，公共物品属性相对来说处于弱势。而未来十年，投资属性将被极大地弱化，从而转变成为居住属性加上准公共物品属性。所以说2018年是楼市新旧时代的分水岭一点也不为过了。

2018年房价会不会大涨？

答案很明了，面对去年的房价大涨，2018年的房价则更会以一个平稳的态势发展下去，不大涨也不会大跌。虽然房价不会大涨了，但是低首付却再也拿不到了。银行信贷的全面收紧，政府的加强严管，就算开发商、中介想让你提前买房，也无法给你低首付了。另外，限购、限贷、限价、限售逐渐变成楼市发展的主流。全国多个城市也已经加入了限售大军，交易已被严格的限制。

人口流动，就是未来

在中国人口进入存量时代的今天，谁能吸引更多的外来人口，谁就有未来，谁的房子也就更有保值增值的空间。所以，吸引人口就意味着财富创造，楼市的发展才有个支撑。看北京和上海，由于人口的众多，现在已经开始向外围扩展，环北京、环上海正在逐渐发展起来。就目前的情况看，很多新一线、二线城市也已经开始认识到这一点了。推出各种人才政策、购房补贴等福利。像重庆对高精尖人才可享受住房优惠保障，安家补助最高200万；成都优化人才落户制度，实施人才安居，建立人才绿卡；武汉规定非武汉户籍个人凭“房票”可在武汉购买首套住房；南京的高层次人才购房首套不受户籍限制，40岁以下本科生直接落户买房等；2月4日，西安市甚至召开了户籍管理民警集体誓师大会，号召坚决打赢西安人才、人口争夺攻坚战。如果你想买房，2018年一定要关注以上这几个城市。

“从2017年楼市的走势看，市场已经出现了持续的涨幅放缓，另外从信贷角度看，的确不支撑房价再全面上涨，特别是一二线城市，炒房比例过高下，如果继续涨，出现系统性金融风险的可能性就非常大。”在中原地产首席分析师张大伟看来，一二线城市2018年预测的风险太大，“因为大涨的可能性很小。神仙妖怪都只能把眼睛盯住了房价绝对值相对较低的三四线城市了。”

有人说三四线会继续涨，有人说三四线风险非常高。

那么对于2018年三四线城市有什么值得关注与警惕的吗？

在严格意义上，中国城市级别已经没有一二三四线之分了。核心意义上，只有3-4个核心经济圈：京津冀，长三角、珠三角，成渝经济圈。“过去惯例上大家认为的一二三四线城市，其实主要是按照省市县行政级别来划分。但随着多年的积极发展，北京、上海、深圳这3个全国龙头城市，二线省会城市作为区域龙头城市，大城市化发展已经进入了第二阶段。”

 按照距离核心城市的远近，高铁、高速等交通通达性划分城市级别，比如环北京、环上海的四线五线城市，在房地产上市场价格与容量明显接近，甚至超过很多省份的省会城市。有活力的三四线城市，最主要的特征是与一些城市，和热点二线城市时间距离在1-2个小时内。超过2个小时的三四线城市，在未来房地产市场的发展中肯定是落后的。

为什么这么多人去三四线买房呢？

 1月末，广义货币(M2)余额172.08万亿元，同比增长8.6%，增速比上月末高0.5个百分点。狭义货币(M1)余额54.32万亿元,同比增长15%，增速比上月末高3.2个百分点。住户部门贷款增加9016亿元；其中，短期贷款增加3106亿元，中长期贷款增加5910亿元。

在买别的一定亏的情况下，哪怕买房不一定赚钱，也成为了普通人能想到的最好投资。 

具体如何选择三四线城市的物业？

对于普通人来说，很难有获得很多数据的机会，但除了买房通用的看政策看信贷是否宽松选择购房时间外，选择城市最简单的办法是看土地市场。土地市场成交活跃代表了开发商对市场的判断。另外基础建设多的城市，明显发展的机会也会超过其他同类型城市。

不过，在三四线城市购房有着太多的坑。一二线城市有活跃的二手房市场，而三四线城市首先拿房本时间就会慢很多，五证齐全在三四线城市很可能是无证齐全，期房时间也会明显长于核心城市，正常买房从交钱到拿房本都需要4-5年。很多甚至10年、8年，另外三四线城市大部分都没有成熟的二手房市场，看着新房买的人多，二手房不一定有人要。

所以在三四线城市买房，一定不能用过高的杠杆，最好用5年以上不打算动的资金。所谓买熟不买生，买三四线城市，最好不要跟风买陌生区域的，最好是在自己长大的，工作的城市边缘，这样管理成本低，也更了解市场。另外，在三四线买房，2018年依然会维持非常高的热点，建议最好是买大房企的1-2期，这样价格定价相对优惠，而且品质也较好。

而买房的关键还是看人口，“在刚刚过去的春节，三四线堵车的地方，就是值得关注的地方。”

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