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写给千亿房企的一封信:没有成功,只有成长

作者:地产总裁内参 来源:地产总裁内参 公众号
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03-03

文\潘永堂


致千亿和准千亿房企:


时间,是把尺子

房企,起起伏伏


今天哪怕你破了千亿,但若谈企业成功,还言之过早!


地产圈这些年最大的特征、唯一不变的特征就是"变"——行业之变,政策之变、城市之变,市场之变、企业之变、房价之变、客户之变……有关房地产的一系列外在、内在的特征、指标都在剧变,而且,这种特征变化之大、之快,甚至超过了大多地产人对这些变化更新认知的速度。一些地产人可能还在用2016、2017年的数据、标准、格局来看待2018年的市场和房企。


在这个以变为常态的行业中,在这个哪怕已是后千亿时代,老潘今天依旧强调一个观点,即优秀房企,没有成功,只有成长!


今天的30强,未必就是明天的30强


哪怕是你过了500亿,1000亿,也没什么了不起。


因为今天的30强,未必就是明天的30强。


其一,今日房企谈成功与否,还言之过早,因为行业趋势虽然日渐清晰,但格局还未定型,洗牌和分化依旧在继续;
其二,此刻哪怕是千亿房企,也只有快速成长,持续成长,稳健成长,才是当下房企的首要态度和修炼。


未来房企真正的竞争,


不是明天的胜者为王,而是后天的剩者为王。


未来3、5年,房企洗牌最疯狂的时期


在老潘看来,未来3到5年,可能是中国房企洗牌最激烈、最彻底的3、5年。


首先,以前调   控,房企数量反而不减反增,但这次调控,市场面的洗牌,行业面的整合,是强有力的调控,是真洗牌,会带来房企加速的分化、分层。不久后的3、5年,将是房企高低水准、好坏分化甚至生死存亡的分水岭,是裸泳与否谜底的揭开时。同时,房企也会从1万多家,迅速减少到几千家。


其次,过去每轮房价上涨、行情上涨掩盖了房企内部诸多问题和不足,可谓一白遮百丑。


但未来不会了,未来3、5年,很多房企的内部问题,管理问题,文化问题,任何一个短板、任何一个大的失误,任何一次赌博举措……都极有可能是显著的刺痛房企成长、损伤企业,甚至带来房企发展风险。


核心因为未来市场格局变了,地产好日子不再了,整个市场和行业从短缺市场转为过剩市场,产品从标准化转为个性化,房企核心竞争力从过去靠关系、靠加杠杆、靠胆子大才能脱颖而出,转变为靠专业、靠能力,靠组织人才脱颖而出。


未来几年,房企还能弯道超车,脱颖而出,靠真功夫!


趋势已定,格局未定


其三,趋势已定,但格局未定,这是中国地产未来3、5年最贴切的注解。


趋势已定,是住宅开发已经达到行业峰值高位区间,住宅整体容量基本到顶了,即13万亿到15万亿的总量高位峰值区间;百强房企就两条路,一条是在住宅开发继续做大,一条是去地产化,寻找未来企业持续增长的板块和蛋糕。


格局未定,是指目前百强榜的座次图,并非是未来的百强房企座次图。


未来10强,20强、30强房企的行业影响力,业绩占有率,资本话语权都在几何级的迅速增加,而大多中小房企甚至部分大型房企、冒进房企都会面临被洗牌,收购或淘汰的风险。同时,伴随行业利润变低,竞争加剧,未来大小房企分化速度会更快,一个长大,一个缩小,一个愈来愈强,一个愈来愈弱,未来大型房企增长的蛋糕,正是绝大多数中小房企腾挪,让出的蛋糕,这就是所谓的房企零和游戏。


今天哪怕你突破千亿了,也没什么,因为物以稀为贵,任何东西多了,就不值钱了,房企强调的是相对份额,而非绝对数字,目前,破千亿房企已有17家,未来迅速会突破20多、30多家,更值得担忧的问题是,你今年突破1000亿了,明年稍有不慎也可能跌出千亿,你更需思考的是,未来是否具备后千亿规模的持续增长能力,资源和机会。


显然,未来3、5年竞争更激烈,但回首过去地产日子好过的时期,过去地产形势和风口那么好,依旧有那么多大牌、优秀房企屡屡掉队,比如某深圳房企的大户型产品结构占比之高带来的业绩滑落,比如某上海房企昔日沉重的高库存之痛、比如某重庆房企旅游地产投资之痛和组织调整之痛、比如某央企地产的过度稳健、发展缓慢掉队……昔日风云房企,也因为这样、那样原因纷纷掉队,但好在这几年励精图治、战略变革,他们最终又逐渐重回第一梯队。


但更大范围看,其他房企未必有这个幸运和能量了,对大多掉队的百强房企而言,结局更多是破产,转型,甚至是永远跌出百强榜单了。


反思:百强房企14年淘汰率81%


一个研究机构的百强名单比对很值得深思。即行业大浪淘沙,昔日百强房企名单,从2004年至今,竟然只有19家房企在2017年的百强房企名单。


也就是说,过14年,81%的昔日百强房企,目前已经被挤出百强名单,淘汰率高达81%。


14年太久,那么再看看5年前的百强房企名单,目前也只53家留在2017百强名单中,淘汰率接近50%;


更震撼的是,14年间前10名大房企名单中,仅万科、恒大和绿地三家企业依旧坚守其中。


过去房地产行情那么好,尚且百强如此高的淘汰率,如今地产行情不好,竞争更激烈的未来3、5年,哪怕你今天是50强,30强,不见得未来5年你还在50强、30强名单之中。


  • 谁也不曾想,多年稳坐冠军宝座的万科,也瞬间被恒大,碧桂园取而代之;

  • 谁也不曾想,昔日挑战万科的“新生儿”顺驰,一夜之间改头换面的融创后,瞬间又成为全国第四,而且土储已超万科,坊间传闻老孙依旧想超越万科;

  • 谁也不曾想,未来大型房企之间合并会强力洗牌,格局重构,比如保利地产和保利置业合并后,保利   董事长徐念沙表示,保利地产,未来或许重回行业TOP3。


格局之变、座次之变下降是一回事,更严峻的风险与危机,也不排除没有可能。


不是中小房企,而是百强房企纷纷面临破产危机,收购危机,或者无耐、被迫转型的大有人在。比如昔日惠州楼市老大的百强光耀地产的破产,比如融信收购海亮地产的股权,比如年初禹洲地产收购沿海地产的股份,比如融创收购的大量百强房企的股权、项目、土储等。。。大量百强房企正在高位套现也好,无奈退出也罢,但都说明一点,即使是昔日乃至今天的百强房企,也未必能在未来继续稳坐钓鱼台。


中小房企,70强,100强房企如此,大型房企也同样未必稳坐钓鱼台。


过去的绿城,佳兆业、万达……难道规模不大吗?难道绿城产品做得不好吗?老潘这里提,不是揭短这些大型房企昔日的表现,而是理性分析房企经营之难,商业世界,企业,大不一定强,明星房企也有昙花一现的风险,一个企业的成长风险,从来都是360度,是四面八方的,但无论如何,走正道,不极端,灰度哲学,不冒进,坚定持续创造客户价值,往往是最难能可贵的。


去年一位地产大佬反复告诉老潘,哪怕如今规模TOP3房企,TOP10房企,也可能在未来瞬间倒下,事实上,万 达是优秀的房企,万达四次战略转型非常成功和前瞻,但也不曾想,这家昔日像神话一样的房企,会在2017年受到调整,这些都是意料之外……


万达尚且如此,其他房企,当面临未来不确定时代,尤其是各种黑天鹅,灰犀牛,调控,去杠杆,现金流危机,战略过度激进或是过度保守……都有让你迅速名落孙山,又或者昙花一现的可能。


正如前天孙宏斌在亚布力论坛也感叹,如今的3600亿之后的融创,他最担心反而不是增长问题,而是安全问题,同样,这两年万科在总部层面成立风险管控部,也是一种战略性应对未来的不确定性。


的确,在政策变化、行业洗牌、黑天鹅、灰犀牛等不确定未来时,尤其在行业格局未定之前,房企还是不要妄言成功。


一切都在变,一部分百强在降落,一部分百强在升起。更明显的是,这几年,巨头房企1年1个样,黑马每年好几个,一切都在裂变中、快速洗牌中。


优秀的房企,从来不惧形势和行业洗牌,在这几年,我们看到行业众多黑马涌现,更看到少数火箭型房企神奇的诞生。


  • 比如我们依旧看到类似旭辉最近6年连续增长11倍,也神奇的看到以前名不见经传的来自南昌的新力地产如今迅速突破457亿,要知道这家企业成立才7年,这个速度是火箭速度。


  • 同样成立没几年的浙江祥生地产突破600亿,直逼千亿,和同样是超级黑马的中梁地产一起,被成为新晋的三四线之王……黑马还在继续,百强座次还在巨变。


所以,今天的百强房企座次图,不是每年在变,而是每个月都在变,而且幅度还不小!


未来3、5年,房企后来者,暂时落后者,还有快速做大的战略窗口期,而之前的先行者、领先者,大型房企,如果稍加怠慢,战略误判,就会出现不进则退,不能持续领先。


强中还有强中手,未来3、5年,房企内外部各种政策、眼光、战略、执行力、人才等的差异,将带来房企规模,水平的差异化。


所以,没有成功的房企,只有持续成长的房企,今日之房企,哪怕是百强房企,千亿房企,仍需撸起袖子好好干,加速奔跑不松懈。


正如张瑞敏说,没有成功的企业,只有时代的企业,这个视角是关于大时代、大风口的视角,但还有一个视角就是正如今天的房地产一样——没有成功的房企,只有成长的房企。


正如任正非所言,华为,一直没有成功;华为,更强调的是持续的成长!

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