2000亿，是房企2018年进入第一阵营的新门槛

文\潘永堂

千亿二字，应该当属2016年、2017年中国楼市的最热关键词；

但接下来2018年、2019年，地产人可能不会对千亿二字那么“高敏感”了。

在接下来的2、3年，至少2个现象级命题，将值得地产人警醒和改变认知。

• 其一，千亿热词在未来几年会逐步冷却，而2018年，2000亿，将迅速成为房企进入地产第一阵营的规模门槛；

  
  

• 其二，别说房企破千亿，未来3、5年，大型房企一家区域公司业绩突破“千亿规模”将从过去的“少数现象”变为“常见现象”。千亿区域公司，在未来3、5年将越来越多。

巨头房企1年1个样，是这几年地产人普遍认同的事实！你甚至还会发现，巨头每年改变的速度，远远大于地产人认知改变的速度！

的确，未来中国楼市将是结构性剧烈调整的几年，即行业总量蛋糕不会大变，而内在大小房企的业绩腾挪，特别是大鱼吃大鱼的合并将加速这个行业企业的集中度，最终让房企结构“从分散进入集中”，大型房企的话语权在指数级上升。

首先，行业整体规模而言，房地产行业规模已经进入顶峰或是天花板阶段，按照保利本周刚发布的行业分析白皮书说强调的——未来中国房地产行业进入总量峰值时代，预计未来8-10年内，中国房地产销售额将保持在15万亿元+的规模。

数据来源：国家统计局，保利投顾研究院整理

的确，刚刚过去的2017年，行业已经突破13万亿天量规模，而2018年虽然才开始，但各种高亢的目标已经让地产同行惊恐，巨头们的增长是在是太快了。

• 比如2018年地产行业或将迎来万亿房企，正如坊间传闻，杨国强给碧桂园2018年定的目标是保底8000亿，冲击10000亿。

  
  

• 比如大黑马融创在从2015年的800多亿到2017年3620亿两个业绩double之后，或许2018年会迎来第3个double增长，也就是融创2018年业绩实现6000亿、7000亿，事实上融创土地货值之高，销售能力之强，这并非是不可能，我们年底自见分晓。

  
  

• 又比如丁祖昱预测的是2018年，前4强3万亿，也就是说行业4强的平均规模，将是7500亿。

• 又比如同时类似保利地产与保利置业大型央企的收购合并，一旦整合到位，将实现保利业绩和规模的加速飞跃。

的确，还没忘却千亿，你就又发现，2000亿，或将迅速成为2018年进入房企第一阵营的业绩门槛。

首先，回看2017年排名12的金地已突破1400亿，按照第一阵营2018年继续保持平均40%复合增长率来算，1400*140%，正好是2000亿，这也就是说，哪怕2018年房企规模突破2000亿，也只是行业11、12名的事。（40%是否可能？答案是YES，因为大型房企的规模优势在如今已经基本显现，在拿地，资金，集中采购，专业人才，品牌等层面皆是如此）。所以，2018年TOP10突破2000亿，将是大概率事件。

其二，任何行业，企业只有进入第一阵营、第一梯队才有话语权、影响力。就像家电业，手机行业，杂牌，小牌手机，家电已经被严重边缘化，大品牌，强势品牌，个性专业品牌才是市场的王者。

未来房地产同样如此，但房企因为区域、地域属性很强，往往不会像互联网行业等出现一两家独大占据80%行业市占率现象，但进入TOP10，却是一家房企从优秀到卓越真正坐稳第一阵营的前提。

其三，对大多优秀后来者房企而言，1000亿还没尘埃落定，2000亿是2018年的门槛，但可快的变化是，未来3000亿将是2020年TOP10的门槛。

这也是一大批诸如千亿还没到达的旭辉、新城、中南、甚至后来者大发地产，就提前提出3、5年冲击3000亿目标的缘由。

为何是3000亿? 是因为中国地产15万亿盘子，10强占据30%，40%市占率，意味着十强平均4500亿，所以按照中位数逻辑，保守估计，TOP10门槛3000亿也只是“起步价”，未来TOP10的不排除突破4000亿的可能。

事实上，房企规模论的窗口期可能就是最近这3、5年。

因为3、5年之后洗牌整合收并购基本结束，而且城镇化率57%会不断提升至65%、70%，开发蛋糕已经到顶。同时，在未来3、5年大型房企会出现三类房企：

• 其一，一大批后来者，黑马者，拼搏者、优秀者等第二阵营房企都纷纷提出2018年乃至未来不远的2、3年内迅速突破千亿，进入规模安全边界；

• 其二，一大批卓越者房企进入第一阵营，即TOP10，他们的目标就是3000亿。

• 其三，极少数个别房企进入万亿级房地产金字塔塔尖，1万多亿将可能中国开发房企的规模高点，核心是因为1万多亿意味着全行业，全中国市占率10%左右的制高点。毕竟，社会主义房地产的民生性属性不会极致垄断和过度集中。

所以，差不多每隔两年

2016年的1000亿，

2018年的2000亿、

2020年的3000亿，

或将是中国房企TOP10门槛的三级跳。

而且这个门槛的快速拉升，会在最近这5年窗口期迅速完成集中。

其次，一家区域公司也要突破千亿，这是什么概念？

也就是不久前2、3年，房企一家地区公司，城市公司做到100亿，200亿都是一件荣耀的事。但未来2、3年，区域公司突破千亿，将会越来越多。

其一，万科四大区域，2017年上海区域1500亿左右，广深区域1500亿左右（数字待核查），而同时融创目前是8大区域，如果不是最严调控，融创天津区域2017年已经突破千亿，但2018年基本铁定破千亿；又比如这3年大力调整，修炼内功的世茂内部福建区域公司，也提出未来几年提出做到千亿福建世茂区域的行动目标。

其二，上述区域公司可能涉及多个省和城市，那么一个省了？中国省份因为差异化很大，楼市容量也从几百亿到几千亿不等，但大型房企最近几年都在提出，在一个省的重点城市，重点区域，点线面结合，最终实现一个省突破千亿的口号。

比如作为长三角富裕的江浙两个省，

• 2017年仅仅600亿量级的祥生就提出祥生一个浙江2018年就要做到600亿、700亿；

• 又比如2017年千亿量级中南提出未来一个江苏也要做到1000亿。

其三，一个省做到千亿，那么一个城市了？城市规模的天护板在哪里？未来一线城市逐步进入存量市场，开发主战场将是核心二线城市，在诸如杭州、南京、重庆、武汉等核心二线城市（特别是中国刚确定11个中心城市）而言，整个城市楼市蛋糕大约在3000亿到5000亿，未来洗牌后巨头房企做到核心二线城市15%甚至20%市占率是有可能的，即也可能做到500亿到1000亿规模。

事实上，就在刚刚过去的2017年，万科一个深圳城市不说销售规模破500亿，仅回款就突破500亿。典型一个城市公司业绩比2017年一家40强集团化房企规模还多。

所以，后千亿时代，已经不单单是房企做大的问题，而是区域房企也要快速做大的问题。

区域公司快速做大，已经成为一种2018年乃至今后大型房企一个重要战略命题。

以2018年1月30日龙湖集团经营会上，CEO邵明晓就提出龙湖未来新房开发销售业务将推行“5、3、2、1、5”战略。即未来三年，要出现1-3个500亿元级地区公司，3-5个300亿元级地区公司，5-8个200亿元级的地区公司，8-15个100亿元级的地区公司。

更值得关注的是，龙湖未来将消除或合并三年以上仍在50亿元以下的地区公司。

区域公司做大，这些大型房企该怎么玩了？

其一，放权，放权，激励、激励。让一线地区公司，区域公司成为公司化和利润中心，区域直接担负公司业绩，必然也要求责权利对等，所以，放权，高激励，给一线更大的经营自主权，发挥一线最大的积极性和能动性就是必然。的确，收放权只是企业发展过程中的一种中短期策略，一线区域加速扩张时期，更多是不失控的授权，放权。

其二，竞合，赛马，裂变。首先，未来一个区域公司规模就相当于今天集团的规模，这两年，你会发现一个叫法，即类似小碧桂园，小万科，小中南、小祥生、小世茂这样的区域公司的提法在大型房企中屡见不鲜。其次，不同区域公司之间没有划地盘的属地保护概念，尤其是几大相邻区域公司，几个小碧桂园，小中南、小融创、小旭辉之间可以相互抢地盘，谁先抢到，拿到地，这个城市，这个地盘就是哪个区域公司的。此举加强了房企作为整体的拿地能力和成绩，任何区域公司不敢怠慢拿地，否则很可能被战友后院起火。而且，不同区域公司如果规模越做越小，或者相对更小，就可能被解散或合并。

其三，深耕，深耕，全业态，全区域，全方式拿地，目前要做大一个区域公司，大型房企过去还精选城市，精选板块，但如今规模继续加速放大，就不能挑肥拣瘦，全地域，全业态，全方式拿地就成为必然。

……

诚然，2018年是楼市的小小年，加上最近银行首套贷款利率的上浮的收紧信号，楼市的政策面2018年依旧不乐观，但有趣的是，巨头房企对自身江湖地位的自信，对业绩高增长的预期……却没有丝毫的悲观。