房地产税5年后才来，现在起买房要谨慎了 | 小巴看两会

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

无论何时，房子是永远的热点。两会期间，房地产税话题再次被热议。

房地产税真的要来了？许多人都为此担忧。先别着急，房地产税就算真的要来，也不是现在。铺天盖地的新闻太吓人了，小巴先来梳理了一下，两会期间，关于房地产税的重要言论：

▷3月2日，全国政协委员、中国发展研究基金会副理事长刘世锦表示，房地产税在十八届三中全会就已经确定大的方向，征收房地产税，下一步要走立法的程序。

▷3月4日，人大会议发言人张业遂表示，房产税立法正在起草论证，力争早日提请人大常委会初审。

▷3月5日，《政府工作报告》中指出：稳妥推进房地产税立法。

▷3月7日，财政部副部长史耀斌明确：房地产税属于地方税，要征得公平合理。

看来，真的是“一税难逃”了！

在今天的头条，小巴写了世界各国如何征收房地产税。在中国，大伙都知道，房地产税一定会来的。但为何迟迟不来？所谓的稳妥推进究竟需要几年？从现在起，我们买房应该注意什么？来听听大头的分析。

叶檀：现在推出房地产税的可能性等于零

由全国人大常委会预算工委和财政部牵头组织起草，通过一审二审三审，最少也要四年的时间，也就是到2022年。

因为基础工作没有完成。按照公布的流程，国土与房产两部门，2017年年底应该实现全国不动产信息联网，每个家庭在全国有多少套房，清清楚楚。到了年底，再次石沉大海。

不联网，没有基础，推出的可能性等于零。

房地产税什么时候推出，取决于宏观经济是不是稳定，立法进程有多快，地方政府的土地收入什么时候下降。

只要宏观经济稳定，推出房地产税，不怕有人转移资产，如果宏观经济不稳，抽掉房地产这根柱子，大厦将倾。

丁建刚：5年内几乎没有可能完成

《政府工作报告》没有用“加快”，也没有用“积极”，而是用了一个“稳妥”，已经说明了“房地产税立法”的难度和复杂。

根据《立法法》，一部法律的立法要完成七个步骤。“房地产税”的立法仅处在第一步起草阶段，且第一阶段还远远没有走完。

从2003年提出“物业税”，迄今已经15年时间。自2013年十八届三中全文提出“房地产税立法”，也已近五年时间。可以说，“房地产税立法”仍没有任何实质性的进展。按此思路，5年内几乎没有可能完成。

丁建刚：“房地产税”立法十分困难和复杂

① 中国的土地不是私有的，而是国有的。

② 70年的土地出让金，土地出让金的含义是什么？

是租金？如果是租金，那就彻底否定了土地的产权性质。

是税收？如果是税收，那么就违反了税法的基本原则：不能在税上再征税。

还是什么费用？如果是费用，如此高额的费用，有法律依据吗？

在业主已经缴纳了高额土地出让金（看似开发商缴纳，实际上就是房价的成本，当然由业主买单）的基础上，再向业主征收房地产税，可能涉嫌“税上征税”及违反“法不溯及既往”的基本法学原则。

③ 中国房地产市场最基本的逻辑，即地方政府对土地财政的高度依赖。

如果仅对少数新房征收房地产税，远远不能解决地方政府的财政饥渴。

如果对所有存量房征收房地产税，又可能涉嫌违反“法不溯及既往”的基本法学原则，同时，整个社会也根本无法承受。

2017年，国有土地使用权出让收入高达5.2万亿元，涉及土地和房地产相关的整体税收总额，高达3万亿元。这是房地产税不能承受之重。

因此，中国的房地产税，难在立法的法理上，难在中国土地财政的特殊国情上。推出房地产税，将改变整个中国房地产市场的基本制度和基本逻辑，绝不仅仅是一个税种的事情。

叶檀：没有一个城市会把自己的税率定得太高

房地产税由地方政府主导，基本上是个区域性税种，地方政府对具体税率水平、开征办法应该会有相当大的自主决定权，税率多少，基本由地方政府说了算。征是一定要征的，但没有一个城市会把自己的税率定得太高，否则跟其他城市竞争时会落于下风。

各地征收时会看着其他城市的眼色，不会相差太大。你征1%，我也征1%，你在房产交易的时候征，以便降低成本，我也这么干。

张大伟：大概率是豁免人均面积，而不是套数

因为如果一旦按照家庭豁免首套，最后的结果肯定是家庭离异数量激增。最有可能的房地产税征收办法是人均豁免60平米，超过面积部分需要按照评估值缴纳房地产税。

叶檀：重新配置房地产资产是重中之重

我们大概有五六年的时间，重新配置房地产资产，把二十年不涨、集资建房多、小产权房多的地方的房子卖掉，买入质量高、生活便利、人口流入、商业发达地区城市的房地产。

武汉、杭州等城市不错，北京就未必了。北京似乎成为房改的试点城市，2017年，17年来第一次，北京常住人口和户籍人口双双下降。

中信银行停止北京地区200万元以上住房抵押贷款，可以说，中信认为北京房地产市场价格必然下跌，金融风险在增加。

张大伟：现在起，买房要谨慎了

以下几种房屋更值得买：

① 房本面积小，但实际面积大的房子，赠送比例高的房屋。

② 城区的房屋，越是收房地产税，核心区的房产越有价值，反而不能去郊区。

③ 央产房+老公房+二手经济适用房，这一类保障属性的房产，评估价远远低于商品房，未来市场再交易的评估值也低于商品房，税费也会非常低。

④ 学区房，从未来很长时间看，学区房依然是最有居住价值的房产，从出租回报率看，也明显高于其他房产。

⑤ 旅游地产需要谨慎。

⑥ 核心区的商住公寓，虽然现在严格调控，价格下行明显，但因为本来就考虑了房地产税，未来反而值得买。

⑦ 共有产权房、限价商品房，这一类房屋因为产权并非独有，所以缴纳房地产税的可能性不大。

⑧ 农村的房屋可能更值钱了，从土地角度看，房地产税开启征收后，未来农村的宅基地土地交易价必然提高。