中国民生银行地产金融事业部吕莉：地产金融业务将愈加精细化 值得长期深耕

资本密集型的房地产业，与金融业有着密不可分的关系。在我国房地产发展史上，银行业的支持最为重要。随着房地产市场的变化，银行业房地产对公业务也在不断演变，从而更加适应市场的要求。其中，中国民生银行（以下简称“民生银行”）的尝试尤其成功。

民生银行地产金融事业部成立于2008年1月，开创了银行业房地产对公业务的事业部经营体制先河。地产金融事业部在全国26个城市设立有32家分部，业务覆盖全国华北、华东、华南、华中等区域，是民生银行专业化、品牌化、市场化的成功尝试，创造了中国房地产金融领域的奇迹：成立以来，管理资产规模增长了6.5倍,不良率仅为0.39%。

这一成就是如何达成的？地产金融事业部的发展轨迹是什么？站在金融业的角度，如何看待中国房地产市场？笔者就此访问了民生银行地产金融事业部总经理吕莉。  

契合房地产业发展趋势

笔者：民生银行地产金融事业部成立于2008年1月，开创了银行业房地产对公业务的事业部经营体制先河，并在这些年得到了快速的发展。是哪些因素促成了这种发展？

吕莉：我个人认为，这十年来，房地产行业的发展正好契合了事业部的体制架构。地产金融事业部的架构是“总—分”垂直体系，在民生银行总行的领导下,地产部总部设在北京，分部覆盖全国26个城市,整体相当于一个金融机构。这十年间，很多开发企业也实现了全国性的发展，现在TOP30房企基本上都是全国性集团了,一些大型开发商项目覆盖上百个城市。    

按照传统架构，房企只能找当地金融机构融资，工作量大,融资效率低。民生银行总行在十年前就前瞻性地考虑到地产行业的发展趋势,实行事业部制度，房企只要和地产部一家分部对接上，就可以借助与总部的合作，享受到我们覆盖全部区域的服务。而且事业部管理架构扁平，无论做贷款还是风控，审批流程和审批时间都大大缩短，效率也明显提高。

笔者：相比传统银行，事业部的优势体现在哪些方面？ 

吕莉：因为专注于房地产行业，地产部对行业的了解比较透彻，也会根据市场和政策变化，对行业、企业、项目发展做出趋势性判断。这是我们专业的优势。

在方案设计上，我们专注于做房地产，对企业实际控制人和企业运营情况都比较熟悉，对客户、项目、地段等信息也比较熟悉。所以我们对项目的判断非常准确，既了解项目的价值，也了解它的风险点，能根据这些信息做出最合适的融资方案。

在审批流程上，地产部风险管理架构扁平化，审批层级少、链条短，反应很快，传统银行一个月才能审批完的业务，我们可能一个星期就能完成。

在产品开发上，房地产业一直在变化，作为金融机构要反应足够快才能满足客户需求。从2012年开始进入大资管时代，这几年又进入大型并购时代，如果仅靠一两个人或者三五个人，根本做不了业务。这既要求团队作战，又要求有一个组织架构，保证运营的高效。只有事业部才具备这种优势。

与优秀房企同舟共济、共赢发展

笔者：近几年来，地产金融事业部与数十家优秀房企签订了“总对总”战略协议，如何与优秀房企加强协作，共赢发展？

吕莉：地产金融事业部要在地产行业里深耕，就要找一些长期合作的伙伴。我们希望能与客户达成一种长期战略合作关系，而不只是短期合作。这种合作是互惠互利的，不是一种交易。

全国性布局的房企与我们的架构比较契合，发展理念相通，价值观念相近，目前，地产部已代表民生银行与一批知名房企签订了“总对总”战略合作协议，百强客户资产占比达81.7%。

在与房企的合作中，我们强调专业和坚持，一直把客户利益放在首位，近年来，金融市场价格波动较大，银行资金成本也是即时调整，但在市场利率不断上升的前提下，我们对企业的资产价格调整相对低频，平均调整幅度也不大，与客户风雨同舟，共同发展。

另外，我们会充分理解客户企业内部的管理要求，也希望客户能够理解银行的风险底线在哪里，这样有助于更深入的合作。达成这种充分的理解，有时候需要价值观的一致，以及企业文化理念的趋同。今后，我们将与优秀房企一起，建立共同的价值链、生态圈，共同推进、提升合作。

“合规”是风控的第一原则

笔者：自2008年以来，中国房地产市场经历了四轮政策性周期的涨跌变化，但地产部不良率仅为0.39%。请您谈一谈地产部风险文化与合规文化的精髓，如何为顺利度过市场波动期保驾护航？

吕莉：不光是地产，在所有行业里，要想持续深耕或者长久生存，首先要保证自己是安全的。所以，遵守各种法律、制度、规章，一定是前提，这是第一。

第二，做风控最大的矛盾就是各说各话，如果大家不在一个平台上对话，就很难实现充分的沟通。所以风控一定要站在一线的角度去考虑问题，但一些风险的底线也要坚守,希望银行和房企是在同一个平台、同一个频道上对话。

第三，根据房地产行业的特点，做一些差异化的风险管控措施。地产行业与其它行业不同的特点在于它不断做新产品。一个项目的销售周期结束后，就没办法继续做滚动贷款，需要寻找新的项目。基于这个特点，过程管控就很重要，我们也据此设计了一些非常细致的过程管控措施。

第四，发挥事业部体制优势。总部有一个风控团队，可以直接管理分部的每一个项目，这个团队的角色是独立的第三方监督。在分部，每一位客户经理做业务都会匹配一位风险经理,通过这些机构的设置来完善监督机制。

希望在行业长期深耕

笔者：您如何看待房地产业过去十年的变化？这个行业的发展趋势是怎样的？民生银行地产金融事业部将如何适应行业和客户需求的变化？

吕莉：这些年房地产行业的趋势是集中度越来越高，百强企业调整幅度越来越大。以前我们的客户中有一些十强房企，现在都看不到了。原来不起眼的一些地方性公司，现在都冲到前二十、前三十了。说明这个行业波动很大。

但市场总量没有很大变化。我国每年10亿平方米以上的商品房成交面积，已经持续很多年，未来还会持续一段时间。所以，虽然对业务的要求越来越高，但这么大的市场容量，我们是有信心继续深耕的。

房地产进入了一个新周期，高负债、快周转的杠杆驱动模式不可持续，管理精细化、经营平台化、运作轻资产化是地产行业发展的必然趋势。以前我们更多是做增量业务，而现在我们要通过并购、城市更新、资产证券化，帮助房企解决存量的问题。现在企业与企业的竞争，已经不是单一企业的竞争，而是价值链和生态链的竞争，融资已经是附属手段，最终帮助企业做好财务管理才是更重要的。

笔者：地产金融事业部已连续举办十届中国不动产金融年会，并一直发布不动产金融蓝皮书，这是一项投入很大的工作。这种做法的初衷是什么？ 

吕莉：当时的初衷是想要做出影响力。因为地产金融事业部刚成立时名不见经传，客户和业内的其他金融机构都不了解事业部到底是什么，所以我们最初是想借助这个活动，做好品牌的传播。

后来，客户有了一定的依赖度，他们也希望在这个活动上展示自己，同时也借助这次机会与我们进行深入的沟通。最近这几年，我们投入的精力越来越多，活动吸引力和影响力也越来越大。

从行业的角度看，我们也希望金融年会能搭建一个与客户分享信息、交流业务的平台，我们不仅邀请行业知名专家分析市场趋势，也将自己的研究成果与客户共同分享,希望借此促进行业的交流。

总之，地产金融事业部的管理模式与全国性大型房企集团化管理模式较为吻合，有利于与大型企业开展跨区域合作，实现“总对总对接•门对门服务”。在事业部体制下，我们在经营中做到了统一规划、统一销售、统一资源配置、统一风险管控，以专业推动创新、以专业成就客户，在成就客户的同时，客户也成就了我们。未来，地产金融事业部将继续坚持合规经营，持续提升服务能力和专业水平，不断优化产品及业务模式，为房企和行业创造更大的价值。

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