楼市又有新变化，感觉买房越来越难！

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对于楼市来说，今年真是不安稳。

一份关于建立信息互通查询机制规范购房融资的通知，把深圳楼市，甚至是全国楼市都炸开了锅。

信息互通查询机制，也就是传闻已久的二手房“三价合一”政策。

目前相关文件已经下发至深圳各大银行，并且已经正式实施。

在消息出来后，房企遭到各路资金追捧，多个房企股价被追至涨停。

都说资本市场是最敏锐的地方，所谓的“三价合一”到底对房企、楼市、房价、购房者会造成什么样的影响呢？

二手房大学问

“三价合一”政策，其中“三价”指的是二手房交易中三个价格，分别是实际成交价格、贷款评估价格、国土局计税评估价格。

“合一”就很好理解了，就是把三个价格合并成一个标准，不能再独立分开计算。

只买过新房的人，可能还不知道买个二手房居然会有这么多不同的价格。

其实，在买二手房的时候，一般会有四个价格。

第一个是实际成交价格，就是你在买二手房时实际支付给卖家的价格。

第二个是网签备案价格，这个价格是在国土局备案登记网签时候的合同价格。

第三个是国土局计税评估价格，这个价格是国土局自己对过户二手房的评估价格，是他们征税计税的参考标准。

第四个是贷款评估价格，这个价格则是银行对申请贷款的二手房评估价格，是银行作为贷款额度的参考指标。

为什么会出现四个不同的价格？

因为评估方式不一样，就会出现套利空间，所以价格就不一样了。

举一个例子：小明准备买一套二手房，和业主小红谈好了，只需要实际成交价格300万元就可以买下房子。

价格谈好，就要去网签备案和交税。

但如果按照300万元的价格，要交不少的税，为了避税，小明小红串通把合同价格降低到270万元。

轮到房管局做评估，肯定是认为房价虚高，所以评估下来的价格会比合同价格低点，比如说250万元。

这样虽然可以少交一些税，但是又出现了一个新问题：按照250万的话，小明的房贷额度就会少很多。

为了能够从银行贷到更多的钱，小明小红双方又签订了一份阴阳合同，把合同价格提高到了350万元。

银行拿到350万元的合同，同样考虑到风险问题，所以评估价格又会比合同价格低，比如说320万元，这样按三成首付七成贷款来算，小明就可以贷到224万元。

而按照实际成交价格300万元三成首付来算，小李的首付本应该是90万元，但是由于可以贷到224万元，所以实际首付只需要76万元，就可以撬动一套二手房。

这里面的道道你看懂了吗？买卖二手房，开局一套房，价格全靠编，就是为了加杠杆。

几个价格，几份阴阳合同，花更少的成本，就可以高杠杆买房。

二手房杀手锏

现在，信息互通查询机制落地，堵住信息不对称的漏洞，套利加杠杆的空间就小了。

“三价合一”政策要求，银行在办理房屋贷款业务，要以网签备案合同价格和房屋评估价格的最低值作为贷款额度的计算依据。

按照新要求计算，银行的贷款评估价格取最低的国土局计税评估价格，在上面的故事中，就是250万元，最终小明只能贷到175万元。

比实际成交价格申请的贷款210万元，还要少35万元，这就意味着小明想要买小红这套房，首付就需要再多支付35万元。

这就很尴尬了：如果想要避税，你就贷不了更多的钱，就算税是少交了，但是首付就等于变相提高了很多。

不管是哪种情况，在“三价合一”政策下，买二手房的成本压力一定会陡增。 

想尽办法占便宜买二手房的人，刚需应该占了绝大部分，另一部分就是想着高杠杆炒房的炒房客。

对于刚需而言，原本购房压力就大，现在二手房的成本压力变相提高，价格绝对优势就没有了。

对于炒房客而言，如果没有高杠杆，谁又愿意去炒二手房。

特别是在楼市调控下，部分地区的价格出现倒挂，新房均价低于二手房均价，才会出现去年南京万人抢房的景象。

大家都不傻，如果二手房价格优势不明显，谁会花大价钱买旧房子呢？

所以，“三价合一”政策必然会迫使部分原本打算买二手房的刚需和炒房客，转向买新房，变相提振了新房需求。

下一波主力要来了

当然了，深圳楼市并不是只有“三价合一”一个炸弹。

最近，深圳出台了棚改意见稿，新一轮棚改也即将到来了。

棚改，也就是对存在质量问题的老旧住宅区和危房进行改造。

只要是符合使用年限在20年以上，满足“存在住房质量、消防等安全隐患”、“使用功能不齐全”、“配套设施不完善”这三个条件之一的老旧住宅区。

或者是按照《危险房屋鉴定标准》鉴定危房等级为D级的住宅区，都适用于棚户区改造政策。

事实上，深圳的棚改条件其实并不难达到，很容易就会被纳入棚改范围之内。

根据意见稿的内容，棚改可以采取货币补偿、产权调换或者两者相结合的方式。相信大部分人还是会选择货币补偿的方式，也就是棚改货币化。

因为棚改需要时间，回迁前的安置就是一个问题了，还不如把钱拿到手，然后去买自己想要的房子。

而且看到补偿的价格比原来的评估价格要高，当然会乐意采用货币补偿的方式了。

对于政府而言，虽然货币补偿的成本更高，但是有助于消化商品房库存，刺激需求推高房价，这样土地才可以卖得出去，卖得起价格。

今年，两会再次出现“棚改”两个字。

在2018年的政府报告中，启动新的三年棚改攻坚计划，今年棚改的目标为580万套。

早在去年5月，国务院常委会就决定未来三年需要进行棚改1500万套，并且要求在商品住房库存量大的地方，进一步提高货币化安置比例。

虽然，新的三年棚改计划比第一个三年棚改计划少了300万户左右，但是总体棚改数量依然不少。

过去，棚改货币化带来了房地产的虚火，特别是作为棚改主力地区的三四线城市，刺激房价走高。

虽然现在楼市处于最严调控下，但是1500万套棚改目标，会给楼市带来多大的冲击真的难以预料。

但是，可以肯定的是会有一批新的刚需进入楼市。

或许，所谓楼市调控会导致房价暴跌根本是多余的担心，因为监管有能力有办法可以阻止房价暴跌。

只有房价不涨不跌或者温和涨跌，才是监管最乐意看到的稳定房价的局面。

从深圳楼市两个大炸弹可以看出一些端倪：

“三合一”是为了限制套利加杠杆，加大购买二手房成本，也就是提高购买二手房的门槛，产生的效果自然是逐渐冻结二手房的交易活跃度。

“棚改货币化”则是建造了新房子，以货币化安置的手段来刺激消费制造需求，引导老百姓的钱流入这些新房子。

一方面冻结交易去杠杆，另一方面制造需求去库存，不得不说：

只要有拆不完的房子，楼市就难言崩盘，只要有调控不完的手段，楼市总能演绎新的故事。

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