一季度卖地收入暴增41.8%，等等先别骂 | 小巴问大头

文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）

4月18日，财政部公布的《2018年一季度财政收支情况》显示，1-3月，国有土地使用权出让收入1.3327万亿元，同比增长41.8%。

看到1.3327万亿元，很多人没概念，但看到“同比增长41.8%”这个数据，很多人便开始皱着眉，啧啧啧……

当前的调控政策，并没有松动的痕迹，2018年或将是房地产长效机制建立的关键年份。

再来看一组数据，国家统计局18日发布的3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况显示，一线城市新建商品住宅销售价格同比继续下降，二三线城市涨幅回落。

那么，调控这么严，新建商品住宅销售价并没有大涨，卖地收入为何出现暴涨？到底是因为地价高了还是卖地多了？该高兴还是该担心？对房价又会有什么影响？来听听大头的分析。

刘德科

德科地产频道总编辑

在租售并举、房地产税真正落地前

我们该为卖地多的政府点赞

4月18日，财政部数据显示，1-3月，国有土地使用权出让收入1.3327万亿元，同比增长41.8%。

4月17日，国家统计局公布的《2018年1-3月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1-3月份，房企土地成交价款1634亿元，增长20.3%。

对比这两个数据，房企土地成交价款低于国有土地使用权出让收入是肯定的，但这两者的差距实在悬殊，令人非常困惑，不知道该相信哪一个，甚至对数据的公正性和权威性感到无助。

就先以财政部的数据为准，更该关注的是“增长41.8%”，这对于楼市来讲其实是一件好事，在当前租售并举没办法一蹴而就的情况下，能够缓解楼市的唯一办法就是增加卖地。

但目前的舆论是，每当国家部门或城市公布卖地数据时，大家就开始骂，骂得很多地方政府根本不敢卖地。我们的愤怒是廉价的，当前，我们应该为那些卖地面积多、卖地金额多的城市点赞。

为什么？首先得搞清楚土地财政是怎么来的。听说过分税制吧，上世纪 90 年代初，中国推行分税制，简单说就是地方税收大部分要上交中央，再由中央统筹分配。这样一来，地方政府的钱肯定就不够花了。所以，当时中央开了一个口子，土地出让金可以完全归地方政府支配。

1998 年中央取消了福利分房制度，房地产开始兴起，土地出让金的规模顺势就越滚越大。于是，就有了土地财政这种说法。

所以，如果哪个城市卖地收入远超地方财政收入，其实并不等同于地方税收不够多，更不代表这个城市的经济不景气；毕竟，税收的大头上交给中央了。

凡是想为民众多干点实事的地方政府，首先就得关注，账上有多少钱，还能弄到多少钱。钱从哪里来？等中央发钱？还是靠卖地比较快捷吧。

实际上，卖地是个技术活。什么地才值钱？有竞争力的城市，土地才更值钱。如果城市经营得很糟糕，靠卖地是卖不了几个钱的。

况且，卖地不是一次性买卖。卖掉之后这些土地可以建出各种写字楼、购物中心、酒店或住宅等等，如果运营良好，又能增强这座城市的活力。卖地的钱，又可以用来建公共基础设施。

所以，如果没有土地财政，今天我们的城市不会是这样一番蓬勃向上的样子。去看那些至今还没真正发展起来的城市，其土地财政是很糟糕的。

未来，当土地财政成为旧爱，房地产税成为新欢时，说明我们的国家，又进入了一个新境界。但现在，我们暂时得先记住这么一条常识：政府爱卖地，我们该高兴才是。

卢俊

真叫卢俊公众号创始人

未来的楼市方向在三四线

从政策支持、土地出让、销售氛围就能看出

眼前的这个卖地逻辑，其实和去年的楼市一样，全国楼市成交突破新高，但是重点监测城市成交量大部分都因为调控下滑，这就说明大量的三四线非重点城市的成交量在大量崛起。

这一次的土地成交也是这样，大量我们未关注的领域土地在大量出让。所以不是地价高了还是单个城市卖地多了，而是卖地的城市多了。

本质上，这和调控并不违背，调控的重点在一二线城市，销售和土地突围都在三四线。

未来的三四线城市一定是沿袭10年前一二线城市的轨迹，土地出让带动城镇化、带动房地产发展、带动经济。

而且三四线的房价也可控，中国整体的房子均价并不高，去年数据单价过万的城市只有十几个，所以三四线崛起会带来成交量的提升，但是对中国整体单价的干预还是比较少的。

未来一二线城市一定是抹平不均衡，包括从最近预售证限价和摇号的政策可以看出。所以方向一定在三四线，不论是政策支持、土地出让还是销售氛围都是如此。这符合大趋势，也符合经济利益诉求。

张大伟

中原地产首席分析师

虽然一二线城市调控政策严格

但房企为加大销售额依然会集中拿地

中原地产研究中心统计数据显示，截至2018年4月19日，在楼市调控下，大部分城市土地成交溢价率明显下行，但成交金额依然刷新了历史同期纪录。

目前，全国多城市土地成交依然处于高位，特别是一二线城市，房企对住宅类土地拿地积极性较高。三四线城市土地市场明显活跃，在2018年，大量的房企进入三四线城市拿地，推动了热点城市的土地销售额创历史同期纪录。

同时，房企资金压力逐渐出现，从2016年“930”政策开始，全国一二线城市严格调控，这种情况下，房企资金压力越来越大，虽然整体销售依然处于高位，但再拿地的资金压力逐渐增加，对非优质地块的积极性降低。

可以预见，未来房地产市场走势出现分化，整体看，2018年楼市将继续严格调控，这种情况下，大部分房企对土地市场的热度逐渐降低，抢地积极性降低，土地市场的溢价率有所降低。以北京为例，2017年北京土地平均溢价率是24%，2018年截至目前是13%，明显降低。

虽然一二线城市调控政策严格，但对于房企来说，为了加大销售额，依然会集中拿地。预计2018年，一二线土地市场成交依然将维持高位。

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