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跟专业炒房团跑过后,才明白买房的差距有多大 | 小巴学理财

作者:吴晓波频道 来源:吴晓波频道 公众号
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04-30

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文/巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)

 

最近,总有人在小巴耳边说“去朝鲜买房”。错过了中国房价上涨的黄金期,朝鲜是你第二次不容错过的机会!



对于这样的论点,专业人士可能就要泼上一瓢冷水,理由是:“假如你穿越回40年前,附身于一个外国人,你会在1978年就来中国买房子吗?”


当然不会了,怎么也要等到1998年之后,存在一个基本的可交易市场再去才好吧

 

买房的事情,哪有像开了金手指一样这么容易的。小巴觉得今天要说一说两位买房达人A和B的故事

 


如何用价值投资的方式买房子


全世界最易学难精的一门投资学问,小巴觉得可能是价值投资,小巴的这两位朋友也是这样认为的

 

它听上去好像简单,找到一个价值被低估的股票,买入后长期持有,改善经营,修复其价值,卖出或更长期地持有。要赚钱,无非就是寻找、交易、升值、持有四件事情,每个人都可以来比划两下。实际上却难得很,由于适用环境的问题,中国的巴菲特信徒很多,在股市上真正赚钱的比例却不见得高。

 

在中国,比股票更适用这门学问的,也不是没有,比如买房。不信,你看我们可以把几条基本原则稍作调整:


找到一个相对被低估的房源——这是关于“寻找”的故事


在合法的范围内,尽可能买更多的面积——这是关于“交易”的故事;


耐心等待,或者进行装修和改造,提升房子的价值——这是关于“升值”的故事;


在若干年后的长期持有后,卖出,或继续持有——这是关于“持有”的故事。


不仅是A和B,小巴请教过很多“买房达人”,他们的很多投资套路,都非常契合价值投资,甚至在具体的可行性和可度量性上,还更胜中国股市一筹



房产投资套路之一

缩短“增值”周期


寻找、交易、升值、持有,是一个循环,常规情况下都需要几年的时间,其中最费时的当然就是升值

 


很显然,有人会希望快一点赚到钱,见效更快。于是第一个套路就出来了,这个套路来自小巴的朋友A,秘诀是缩短“增值”的周期

 

怎么做呢?也很简单,找到相对于正常价格8折甚至7折的房子,然后用1.1~1.2倍的价格卖出去,就有了30%~50%的利润。


哪里找便宜的房子?

 

去老小区找破旧的小房子,一般因为其老破小的属性,在价格上会特别便宜。很多房子的主人,是疏于、懒于打理房子本身的。


如果你在网上寻找想租或买的房子时,一定发现过——怎么有人能够把要卖/租给别人的房子,弄成这副乱七八糟的样子,像狗窝一样。


没错,不少人卖房子,连几张正常的照片也没有,能卖出好价钱,就真的是“活久见”了。


为什么会有人愿意溢价购买

 

很简单,因为买的时候老破小,卖的时候,可就是光鲜亮丽、装修时尚,吧台、开放式的厨房、榻榻米、极简的沙发和墙面等等,总之深受年轻人欢迎。


行内话,这叫做“凤冰流”——通过改造、装修、包装,把一套视觉上凤姐式的房子变成X冰冰式的房子。一套小区均价200万的房子,因为品相确实不好,以160万买进,花了10万装修,再以240万卖出,整个过程不会超过六个月。


就实际操作而言,其实是发现低估的机会、买入低估资产、改善资产、修复估值、然后卖出的过程,是既典型、又实用的价值投资。


当然,争议也是有的。


第一,是立场正确式的。大大已经讲过,“房住不炒”,房子是用来住的,不是用来炒的。所谓“炒”,就是翻来覆去,一会正面受热,一会反面受热,反复交易叫做炒。你这样半年以内买进卖出,中间加上税费,变相抬高居住成本和增加恐慌,当然叫做炒。


第二,是投资理念上的。比如小巴和A共同的另一位房产投资达人朋友B,就不太瞧得上A的路数,他觉得,既然是价值投资,就是建立在眼光和智商上的,是对资产现在和未来价值的明确的判断。




“如果长期看好,就应该去买、然后持有,如果不看好,就不要买。‘凤冰流’看上去很好,赚钱快,风险又小,其实不过是对楼市并无绝对信心,才会找市场的空当,以信息不对称做了一个差价。换句话说,他不懂楼市,也看不到未来,才只能去博差价。


听上去不明觉厉,所以小巴觉得也有必要讲一讲B的路数。当然,只有B愿意透露加上小巴偷偷观察到的版本,距离他的全部还有很大差距。



房产投资套路之二

延长“持有”周期


B的所有方法,都基于一个前提——看多中国

 

在他看来,价值投资,应该都有巴菲特式的觉悟

 

第一,“过去(从建国至今的)200多年,有谁靠做空美国获得过长期的成功?俱往矣,做空者最终都失败了。”在一个蒸蒸日上的大国,一个智者应当在战术上保持理智的思考,战战兢兢有如履冰,而在战略上则无脑抱有豪放的信心,坚信事无不可为的想象力

 


第二,则是专注,远离自己不懂的东西,把所有的时间与精力都倾注在自己认为值得的东西上

 

就长期而言,中国的经济长期增长,然而信用货币长期必然贬值,通过资产抵御通胀,是非常简单的逻辑。其中的选择很多,有人选择创业,有人选择股权,有人选择古玩字画。对B来说,他只需要唯一的选项——房产。


既然如此,于战略而言,无脑买就是了

 

于战术而言,则要在合法的、自己能够承受的范围内,依据四条原则:


▷ 找到便宜的城市、或好的城市中便宜的房子买进,根据市场的出租或购买需求装修(和A一样);

 

▷ 尽量多买(和A不一样);

 

▷ 像保护被老鹰窥伺幼子的母鸡紧紧捂住自己的房子,可以向市场提供出租(多么符合租售并举);


▷ 不到万不得已死活不卖(和A不一样)。


关键的一点,是他会将每月的月供控制在能力范围内,哪怕遭遇萧条,也足够他扛过几年不幸的时间


小巴问他,什么时候是卖房子的时候呢?


答曰,只有两种可能,第一是觉得买房不好玩的那一天,第二是不再看好中国的那一天



说一说小巴观察到的版本

 

A和B,是小巴的两位朋友,平时多有接触,还常常一起吃饭、开黑打游戏


A是一位自由职业者,B是一位资深码农。总之,两位的时间与大部分人相比还是比较自由的。


在买房这件事情上,他们俱已尽其所能倾囊相授,不过小巴观察的角度,总还是有点不一样的。比如去观察,他们的一天,都是怎么度过的。小巴曾经分别和A、B两位度过一个“职业房产投资人式”的周末,虽然两人的风格有所差异,经历却大致相同,说实话并没有什么值得羡慕的。


早上八九点,在约好的地方与睡眼惺忪的房产中介会合。中介比早于平时上班时间打开店门,取出钥匙,然后和我们一间一间去跑房子。


过程,是无聊和寂寞的,每一套房子,都按照楼盘/户型/新旧/朝向/房间/阳台/配套等诸多细节一一过一遍。上午跑三四套,中午找一家快餐店或是一份三明治了事,下午接着跑四五套,有时候晚上接着跑。


有时候,能从中介脸上都看出一份不耐的情绪——“真是难缠的客户,走了一天累死了,有完没完,到底买不买嘛?”实际上我可以替他们回答——大部分答案是“不买”。


A和B大部分的周末,都是这样度过,而买进的房子却少之又少,一年下来,可能要看几百套房子,最后成交1~2套,因而他们总能找到那些特别便宜的房子。


如果小巴介绍朋友给他们,请他们建议房子的租、买事宜,每报一个小区,他们的反应大概是,“哦,那里啊,我知道了,上周/上月刚去过,边上是XX路,距离最近的地铁站是XX,大概需要XX分钟,学区是XX。他们那里第N幢楼是XX号那个房子我去看过,还算便宜,装修XX,可以考虑……


前几次小巴听到这种论述,是惊为天人的,这记忆力天赋,可以当做楼盘数据库来用了。


他们的辛劳,还远非如此,交易中各个环节,包括买家、卖家、租客、银行、装修等的协调、沟通等,都要自己完成,劳心劳力。问是否考虑请一位助理打理,A摇头不语。B则说,还早,还早,再等两年,现在怕是要教出徒弟、饿死师傅。


时间久了,也便明了,哪有什么天赋,与众不同的才华背后,大多是寂寞的勤奋。如果有什么其他因素,如B所说的,大概是“看/买房子,比打游戏还要满足”。顺便说一句,最近一年多,因为两人忙,我们在一起开黑打游戏的频率降低了不少。




最后,刚刚有同事问,如果将小巴与他们的生活交换,是否愿意?


一个好问题。小巴真的认真地想了一想,如果生活指的是像他们一样为专业而狂,毫无疑问愿意;而如果指的是单买房而狂一件事,则还没有答案。


那么,你的答案呢?


欢迎你也说一说你对A、B的看法或谈一谈身边其他人非常牛的买房经历



本篇作者 真嘻 当值编辑 | 魏知新

责编 | 郑媛眉 | 主编 | 魏丹荑 | 图片来源 | 视觉中国


那么,在哪个新一线城市买房更好?城市的商业资源与城市枢纽对它的未来潜力有什么影响?哪个城市适合新中产生活?答案就在这份《2018全国338个城市大比拼》中

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