别怕！「房奴」当不了一辈子，还款之路远没你想象的那么长

点击上方“i黑马”，选择“置顶公众号”

黑马智库，创业必读

文 |  陈淮

有人说，「这世界上有两种人，一种是房奴，一种是想做房奴而不得的人。如果我们还没有成为房奴，那是因为我们正走在成为房奴的路上」。

还有人说，自从买了房子，头顶一座大山，未来几十年都将「暗无天日」。真是这样吗？刚步入社会的年轻人在大城市购房的确会面临巨大的财务压力。但这并不意味着当「房奴」就境遇可悲。

实际上，由于住房需求对收入具有高敏感、高弹性的特点，年轻人的收入又在不断增长，多数情况下，还贷的时间往往比预计的短很多。

本文节选自《房地产经济学 ABC》：

1989 年 2 月 20 日，《人民日报》国内版有篇文章，题目叫做「房价猛涨，百姓望楼兴叹」。文中提到，一名大学生从参加工作起就日日节衣缩食，100 年才能买上两居室。那篇文章中提到的当时北京房价多少钱？每平方米 1700 元。现在同地段的房价大概要数十倍于此了。近 30 年过去，我们的媒体仍在重复着同一视角，说以小「白领」们的工资算，要不吃不喝 30 年才能折抵房款，这还不算利息，以此证明「房奴」境遇的可悲。

步入社会不久的年轻人在大城市购房会面临巨大的财务压力。这没有争议。但是仅仅以房价除以月工资乘 12 的四则运算方式，就得出需要多少年「不吃不喝」的结论，则未免太过简单。根据国际经验，包括东京、纽约、巴黎、伦敦等国际大都市在内的经验，那里的年轻人在购房时尽管也难逃「算起来要多少年的收入不吃不喝才能折抵房价」的窘境，但实际上的普遍情况是，他们又吃又喝，又娶媳妇又生儿子，还能在 10 到 12 年内还清贷款，还算上利息。

秘密何在？人们很容易想到的第一个答案是，年轻人一旦购房，房价就锁定不变了，而这些年轻人的收入此后会不断增长。这个答案很对，但不完全，说服力还不够。

《武林外传》｜ 想买一套房子，好难

经济学中有个重要的概念，叫做收入需求弹性。在市场经济中，收入是自发调节供求差距的一个重要杠杆。人们从生活经验中很容易知道，收入提高时，购买能力就提高，需求就会增加。但人们未必刻意留心过，不同的消费品，在不同发展阶段，对不同收入人群来说，需求对收入的敏感程度，或者说弹性，是具有很大区别的。

先举个粮食的例子。在经济发展到一定阶段，社会普遍实现了温饱之后，粮食的需求将不再随着社会收入水平的提高而增长。道理很简单，没有人能够随着工资的提高而吃得更多。我们就说，粮食这种东西的需求对收入不敏感、无弹性。

《饮食男女》｜ 粮食的需求对收人不敏感、无弹性

有些东西的需求对收入具有高敏感、高弹性的特点。例如，有个年轻姑娘到北京打工，找了个月薪 5000 元的工作。年轻女孩总得买点化妆品，但 5000 元的收入水平限制，她每月最多只能拿出 300 元用于买化妆品。过了半年八个月，工作表现不错，老板给她的月薪涨到了 7000 元，这时这个姑娘可能会每月拿出 600 元买化妆品。也就是说，这个姑娘在收入增长 40% 时，买化妆品的需求能力可以增长 100% 。我们就说，化妆品这种东西对这样以个特定消费群体来说，具有对收入高敏感、高弹性的特点。

对特定人群来说，房子的需求能力就具有对收入高敏感、高弹性的特点。我们举个例子说。假定有个初到北京这样大城市的小「白领」，找了个月收入 6000 元的工作。在北京这样的城市中，6000 元月薪，吃饱穿暖还是能够保证的，远不至冻饿街头，但要解决住房，这个收入水平可能就会面临很大困难，别说买房子付月供，恐怕租房子都得找人「合租」。

我们假定，这个小「白领」每月最多只能拿出 1500 元用于住房消费。也就是说，对月收入 6000 元的群体来说，其最大的月住房消费能力为 1500 元。这个群体能成为住房市场的潜在购房人吗？学问就在这个地方了。我们又假定，过了半年八个月，这个小「白领」也以出色的工作表现证明了其能力，月薪提高到了 8000 元。请注意，这时这个小「白领」每月能拿出多少钱用于住房消费？可能能拿出 3000 元。也就是说，在收入增长 33% 时，其住房消费能力可以增长 100%!

这就叫做住房消费能力对收入的高敏感、高弹性。越是年轻的「白领」阶层，他们的住房消费能力对收入的敏感度就越高。在发达国家的经验数据中，小「白领」又吃又喝，又娶媳妇又生儿子，还能在10 到12年内还清房贷，秘密就在于此。

《Days of Summer》｜ 外国白领是如何还清房贷的

所以，判断一个城市、一个群体、一个特定市场有没有住房的购买力，不是用房价除以月收人乘以 12 那么简单的算式就可以得出结论的。否则如同本文开头时我们所举的例子那样，早在 1989 年时媒体就说要「100 年才能买得起两居室」，迄今这种房价和收人之间的比例关系并无多大变化，那这 20 余年的房子都卖给谁了?

讨论住房消费能力对收入的敏感度和弹性，并不是想说明我国的年轻人买房并不比发达国家的年轻人更困难。这显然不符合事实。我们可以肯定地说，目前在我国，对绝大多数年轻人来说，房价和收入之间的矛盾要比发达国家同年龄层的人群尖锐得多。

但我们同样可以肯定地说，从大规模推进城市化时算起，中国在缓解年轻人面对的房价和收入矛盾所需的时间，一定比那些发达国家要短得多。为什么?同样是一个简单的道理。过去 20 年中，中国的城市「白领」是全世界所有国家同阶层中收入的增长速度最快的群体。可以断言，未来这个趋势仍将继续存在。对一个收入增长最快、同时又处于住房消费能力对收入高敏感区间的群体来说，我们有理由乐观。尽管这个乐观的前提是 10 到 20 年的艰苦奋斗。