今年三四线城市楼市会降温？房地产蓝皮书这样说…（想在这些城市买房的人要注意了！）

来源丨南方+、中国证券报（ID：xhszzb）

14日，由中国社会科学院城市发展与环境研究所与社会科学文献出版社联合发布的《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告》指出，2017年商品房销售价格增幅较2016年明显回落，房地产宏观调整取得明显成效，但这是建立在房地产市场受到强力管制的背景下，亟待建立长效的调控机制。

来源：新华社

蓝皮书预计，2018年楼市调控将以“稳”为主，为住房制度改革和房地产长效调控机制建设营造稳定的市场环境，楼市紧缩调控与去库存政策仍将并行不悖。

一方面，尽管热点一二线城市房地产市场明显降温，但供不应求的市场格局并未发生实质性转向，房价仍存在一定上涨压力，需要维持现有政策调控力度不变，部分热点城市不排除进一步出台更为严厉的调控政策；

另一方面，由于三四线城市市场热度持续提升，房价、地价快速上涨，市场已经被充分“激活”，前期刺激政策需要淡出甚至转变为紧缩调控，以维持房地产市场平稳健康发展。

投资方面，蓝皮书主编、中国社科院城环所土地经济与不动产研究室主任王业强指出从房地产投资的趋势来看，投资是保持温和下行，投资结构有可能进一步调整，预计2018年房地产投资将进入下行的通道。预计2018年房地产开发投资额仍会保持低位运行的态势，上半年有可能有一个小幅回升的可能，但从全年看难有强力表现；受销售回落的影响，预计2018年房地产市场价格全年将保持平稳的回落。

王业强分析，从城市层级来看，由于房地产紧缩调控政策不放松，一线和热点二线城市会率先探底，而三四线城市调整将明显滞后于一线城市，政策相对宽松、需求外溢等因素仍将支持三四线城市保持一定的热度，但随着去库存刺激政策逐渐退出，转变为紧缩调控，预计2018年下半年三四线城市市场调整将会出现。

其中一线城市销售面积将保持平稳，上半年价格指数继续下滑，进入负值区间，下半年有可能趋缓；二线城市销售面积或将出现较为显著的下降，全年价格指数有可能进一步回落；三四线城市在基本完成去库存后，也可能随着二线城市之后面临市场下行的压力。

住建部近日就房地产市场调控问题相继约谈了12个城市，分别为：西安、海口、三亚、长春、哈尔滨、昆明、大连、贵阳、徐州、佛山、成都、太原。

被约谈的城市陆续闪电出手，再度升级楼市调控措施。

• 5月10日，成都：

针对在调控政策实行中存在的恶意炒作、造谣生事等问题，积极加大市场整治力度，维护市场正常交易秩序。

• 5月11日，长春：

开发商在申请预售时要申报预售价格。在取得预售许可证10日内，须在销售现场醒目位置，按照申报价格一次性公开全部准售房源价格，明码标价对外销售。商品房实际成交价格不得高于预售申报价格，否则不予网签。

• 同一天，西安：

部分开发商采取了“饥饿营销”等手法，制造紧张气氛。西安住房保障和房屋管理局已对碧桂园、华润、金泰、华洲置业等42家开发商进行约谈。

在此之前，哈尔滨在5月7日出台措施，在主城6区内新购商品房3年内不能销售。长春也在4月24日出台限购限售措施。

除了约谈，住建部还直接放大招。

5月12日，住建部与财政部、人民银行、公安部四部委联合发布措施，要求：

重点支持提取住房公积金在缴存地或户籍地购买首套普通住房和第二套改善型住房。

防止提取住房公积金用于炒房投机。

12个城市为何被约谈？

• 因为涨价快！

徐州：从国家统计局发布的数据来看，徐州房价已连续上涨24个月！

因“淮海经济区中心城市”等概念，带动当地楼市涨价预期强烈。据徐州房地产信息网统计，4月，徐州共有17家楼盘开盘，共计2924套房源。据记者了解，日前徐州多个楼盘开盘当天即告售罄。

5月上旬，徐州市的住房销售套数更是达到4824 套。

除了徐州外，昆明、佛山等城市房价也上涨多月。

• 没房卖！

2017年3月以来，短短500多天，在西安落户的人口已近50万。大批购买力涌入，也令西安楼盘库存迅速消化。

西安市住房保障和房屋管理局市场处副科长陈嫄称：

2018年一季度，西安市城六区和长安区原计划上市商品住房287.5万平方米，共计2.5万套。

实际上市面积205万平方米，1.9万套，上市面积同比下降13.47%。

此外，有82万平方米，6千余套住房未按期上市。

部分产业集中度高、配套成熟、区位优势明显的热点区域，高品质项目住房供需矛盾较为突出。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，从约谈的制度来说，房价上涨过快的城市都容易面临约谈，尤其是全国房价上涨幅度前10的城市。未来其他城市若房价上涨过快，也会面临类似约谈等情形。

其实，这12个城市已采取的调控手段，也不可谓不严厉。

• 选项一：加码“三限”

从上表来看，限购、限贷和限售在一些城市还未三项完全施行。一些还未出台相关措施的城市，有可能加码“三限”政策。

中原地产首席分析师张大伟表示，限售政策的加码将持续，其核心是为降低投机投资性购房。全国已经超过60个城市执行限售政策，预计更多的房价上涨城市会执行这一政策。限售5年成为房价过快上涨城市的标配。

• 选项二：新房摇号

张大伟称，有部分城市因限价出现房源供需矛盾突出的状况，将全面实行摇号销售的政策。

截至5月13日，全国已有7个城市发布了房源统一摇号的政策，分别为：上海、南京、长沙、成都、杭州、西安、武汉等。

• 选项三：加大土地供应

住建部约谈相关城市时，就要求这些城市：要有针对性地增加有效供给，抓紧调整土地和住房供应结构，大力发展中小套型普通住房。

然而，上述12个城市中，有不少城市2018年的土地出让也增长迅猛。中原地产研究中心数据显示：今年4月，昆明、徐州等城市土地出让同比增长都在100%以上。

（本文不代表21世纪经济报道观点）

本期编辑 黎雨桐