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老家三四线城市房价迎来新一轮暴涨,该出手买房吗?

作者:易通贷资讯 来源:易通贷资讯 公众号
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06-22


2018年,除了“油腻”、“中年危机”的日常焦虑,又一个问题暗搓搓让大家颇为纠结,那就是:


老家的房子破万了,我该不该回家买房?


2017年,在多项楼市调控政策的施压下,一二线城市房价整体降温,房价同比整体下降。但三四线城市房价却妖艳式上涨,有的甚至翻了一番。



社科院在2018年一季度最新的报告中也指出,再涨20%,全国商品房成交均价都过万了!注意,是全国哦!

(目前的均价水平是8507/元,截至2018年一季度数据)



很多人过年回家时都发现老家的房子在上涨。同事小李的老家在石家庄,据他说,石家庄下面的五线县城都一万多了,六线乡镇正在奔万,七线村庄还能在5000以下买到...

 


老家房价不断上涨,不少人心思活动起来了。近日,安居客一份返乡置业报告数据显示,有近六成人群有回家买房的意愿,这些人群大多来自三四线城市,70%在一二线城市工作。


老家县城的房子为什么会疯涨起来,是价格到头还是刚起步? 三四线老家的房子还能买吗?


暴涨的根源:棚改直接推动房价的上涨


三四线城市经济欠发达,没有支柱产业做支撑,也没有人口大量流入,房价到底是怎么涨起来的呢?这里面还有一个重要原因:政府的“去存库”。而三四线城市的“去库存”,棚改是一个重要的推手


三四线城市棚改区是国家项目,中央财政拨钱,地方政府配资,即房屋拆迁后,政府给你钱,你自己去市场上买房。


这样的意思你懂啦吧,央妈出钱,地方赚钱,一进一出,地方降杠杆,百姓加杠杆,就造成了三四线房价的暴涨。


近几年来,棚改货币化安置得到大力推广, 2014年所占比例仅9%, 2016年则进一步跃升至48.5%,2017年比例达到50%,按照计划,2018-2020年,安置比例将达到60%。

       

券商的研究员春节调研发现,政府对拆迁户们非常大方,棚改的力度和补贴力度都相当惊人,比如温州2017年中提出的棚改补贴政策下,补偿金比原来提升了30-50%。



一些研究员们这样描述他们看到的情景:“好几个亲戚家住市郊,院子已经成为一片瓦砾,不过大家都喜气洋洋的,租住在附近的楼房里,等待着好几套回迁房、门面房。村里有人家的儿女给父母买了院子,正好赶上拆迁,院子拆了,拿到几百万补贴....。”

 

这些财大气粗的拆迁户们,他们拿着资金继续投入到房地产当中,这些资金成了房价上涨的推手。


三四线城市是棚改主战场,全国棚户区规模中三四线城市占比高达87%。 克而瑞研究中心数据显示,2017年货币化安置去库存超3亿平方米,带动销售约21%。

      

中国指数研究院最近也调研发现,许多三四线城市房地产市场在过去一年里的优异表现均离不开棚改货币化带来的需求增长,购买力提升,带动成交量,价格走高。 


北上广深等一线城市漂族“返乡置业”



除了一二线城市调控趋严,炒房客转移阵地外,回乡置业也是三四线城市房价上涨的重要原因。


随着人口控制和疏解的政策出台,以及一线城市房价暴涨带来的生活压力,北上广深等不少大城市漂族最终选择回到家乡的城市买房。


与之印证的是,北上广深“人口拐点”的信号已经悄然出现。根据北上广三地政府2016年陆续公布的常住人口数据显示,北京出现核心区人口减少,上海出现人口负增长,广州出现人口增速阶段性放缓。而一些目前仍坚守在北上广的“漂族”们,也选择在家乡省会或者其他三线城市购置房产。



眼看房价涨到了家门口,北漂、沪漂、深漂们连夜飞回故乡抢楼盘,已经成了三四线楼市火爆下的“常规动作”。


如何判断该不该回老家买房


考虑是否在老家买房,必须了解一下2018的房地产政策是怎样的。 


住建部部长王蒙徽表示,2018年将针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。同时,去库存任务再深入,步入县域去库存的新阶段。 简单说:继续去库存,重点在县级。  


棚改政策呢?2017年12月底召开的全国住房城乡建设工作会议提出“扎实推进新一轮棚改工作,2018年改造各类棚户区580万套”,超出原来市场预期的500万套,增幅高达16%。


你的家乡今年会大力推进棚改吗? 


2018各省的棚改计划已经陆续公布,这些省份今年还会大力推进棚改。



在刚刚过去的2017年,这些地区棚改推进力度比较大,你的家乡在里面吗?



我们要不要在老家买房?


看了上面的这些数据,觉得2018年老家的房子上涨压力还是挺大的。比如山东、新疆、湖南、江西、安徽等省份。


2018年棚改目标调高16%。多家机构已据此调整2018年楼市销售预测。华创证券默默的将2018年楼市销售面积预期增速由原来下降4.6%上调至与2017年持平。平安证券则表示:棚改目标预期将小幅提振2018年三四线楼市销售,将2018年商品房销售面积增速上调2%。


在2018年,我们肯定还能看到三四线城市房价继续火爆的新闻。但三四线城市的火爆,能延续多久呢?

 

国泰君安分析认为,三四线城市2017年的火爆,是经由拆迁(棚改货币化)的一次性刺激,属于“透支需求,延缓供应”的一次性刺激,短期能推动房价和销量的上涨。但长期看,由于缺乏产业和人口支撑,这个拉动效应将会逐渐减弱。 


这个短期能持续几年?估计专家们也很难精准预测到。


从近期地方两会的情况来看,一些省份的棚改新开工目标已经较2017年有所降低。


具体该如何买? 


如果你是投资在老家买房,建议谨慎考虑 很多城市房价上涨幅度已很高。伴随着去库存逐渐完成,你得小心自己成为最后的接盘侠,搞不好会套牢。


如果你的老家处在棚改货币化的开始,这时候投资买房也可以,但是需要注意判断房价高点,及时出货变现。


如果你是自住,还是可以的。三四线城市生活舒适,压力小。老家的亲戚朋友大多住100多平米宽敞明亮的大房子里,下班后喝茶钓鱼,生活滋润,远胜过在帝都住蜗居、挤地铁常加班的一线城市小白领。 如果你打算未来回家乡发展,不妨买个房子。


买给父母家人改善居住,也可以考虑。县城生活方便,生活设施和医疗条件都比村镇好,买给父母住也是不错的选择。


三四线房价的大涨,很多人羡慕又焦虑,只怕错过了这次财富盛宴。老家很多人看去年涨了这么多,一直想把自己已有的房产去银行做抵押,贷出资金来再买第二套房。三四线城市房子流动性本来不是那么好,如果房价下跌,流动性更低,这种加大杠杆的方法无疑是刀口舔血,十分危险。 


在县城买房尽量选地段好、学位好、交通好的房子,即使将来房价回落,这样的房子依然是最保值的。


 三四线城市商业没那么发达,请勿购买商铺、写字楼,除非真的是热门的档口。



本文观点来源于网络,不构成投资参考意见。



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