马鞍山房价要下跌？棚改货币化或将全面收紧，楼市何去何从

所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件，城镇危旧住房改造工程。对于棚户区改造后的安置问题，2015年以来兴起了货币化安置的方式，即拆迁人获得与安置房等价的安置款，自行选购住宅。该政策推行的初衷，是改善困难家庭住房条件的同时，推进房地产去库存。

面对诸多猜测，国开行公开进行了回复：

国开行总行回收了棚改项目的合同审批权限，此前在分支行可以签订的，现在必须总行审批，但并未暂停所有棚改项目，目前仍在进行中的项目依然继续执行。此外，过去曾经货币安置为主的方式，今年以来多以实物安置为主。

其实，诸多信号都在说明，棚改或许不会取消，但棚改贷款一定会收缩，棚改货币化也会收紧，未来更多以实物安置为主。而如果真的是这样的话，三四线城市的房价真的危险了……

国家的本意是想通过这样的方式来改善居民住房，然后实现楼市去库存。但是政策一到地方就变了样，早期的棚改大部分还是以实物棚改为主，即以安置房的形式补偿拆迁户，但是这两年为了楼市去库存，货币化安置比率越来越高了，那么到底什么叫实物安置？什么叫货币化安置？一张图让大家了解一下。

不同于实物安置的拆房补房政策，货币化安置就意味着大笔资金流入市场。曾经没人又没钱的三四线城市，之所以能取得翻倍的暴涨，PSL是最大的功臣！

PSL是定向投放基础货币，定向投向国开行（主要）和农发行，再由两者投向具体的棚改项目，PSL也是棚改货币化资金的主要来源，在这个链条中，国开行（主要）和农发行直接参与了货币创造。

从不到20%一路跃升至2016年的48.5%，到2017年时这一比例已经突破60%（2013、2014年全国棚改货币化安置率为7.9%、9.0%；而到了2015、2016年，这一比率上升至29.9%、48.5%）。

从地方样本来看，货币化安置的比例很高。数据显示，2017年上半年，江苏22个县（市、区）棚改货币化安置比例已达到100%。

棚改货币化安置，一方面创造了供给，一方面人造了需求，是近年来三四线城市房价大幅推升，迅速完成去库存的重要推手。

也就是说，这两年的三四线房价暴涨，并不是按照正常的市场规律运行的，而是在行政干预之下制造出来的一场——人工暴涨！

这就意味着，目前三四线的房价运行就不取决于真正的供求关系，而是取决于PSL发放数量的多寡，发的多涨的多，发的少涨的少！

而很多信号都在说明PSL正在变少，而且将会越来越少。

 1、棚改贷款（PSL）已经实质性收缩 

今年前三个月，PSL增量是3038亿元，相比去年同期几乎翻倍。这正是今年年初三四线城市房价持续暴涨的根源所在。

然而，结合国开行提供的5月末数据，不难发现，四五月份的PSL增量仅有1330亿元，即使加上6月份的预估增量，恐怕也只有2000亿元左右。这一数字不仅远低于一季度，而且与去年同期相比，同比增速几乎为0。

图表来源：奇缘经济笔谈

显然，PSL贷款一旦收缩，棚改就失去根本的资金来源。

 2、多地明确表示，将减少货币化安置的比例，取消对于货币化安置的奖励补贴。

山东首次取消货币化安置奖励，不再鼓励货币化补贴；

湖南则提出，商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县，要及时取消棚户区改造货币安置优惠政策。

江西省也强调因地制宜实施棚改货币化安置，住房供需矛盾突出的市县应加大实物安置住房建设力度。

广东则提出，控制棚改成本，实现收支平衡，因地制宜推进棚改货币化安置。

 3、全国百城库存已经跌回6年前，去库存已经完成任务。

根据易居房地产研究院发布的数据，百城住宅库存总量为42708万平方米，环比减少1.6%，同比减少8.2%。综合历史数据，当前百城库存规模已经跌回到2012年3月的水平。

而且，棚改的效果也在减弱。2016年2月至2017年4月，商品房销售面积累计变动处于较高位水平，去库存取得明显成效，但是2017年6月以后，商品房销售面积尤其是住宅销售面积累计同比变动下滑，2018年初以来，商品房销售面积和投资出现了背离。住宅商品房2018年4月累计同比变动仅为0.4%，棚改货币化对商品房销售的拉动作用出现了边际弱化的现象。）

无论是一二线城市，还是三四线城市，楼市库存都不再成为问题。支撑去库存的种种政策，也没有理由再继续维持。种种信号说明，支撑棚改的PSL贷款正在收缩，货币化安置将会失去源头之水，三四线的楼市真的后继无力！

根据前文，我们可以得出三个结论：

 别瞎担心 棚改不会暂停 

如今全国棚改项目已经完成大半，未来的存量已经没有多少剩余，棚改显然没有半途而废的道理。而且，除了国开行放水之外，棚改还有其他的资金募集方法，例如说棚改专项债券也可以募集资金。简单来说，等着拆迁的朋友还是可以继续等，完全没有问题！

 棚改货币化安置将会逐步退出 

实物安置，拆多少补多少，不会新增资金来源，反而由于土地集约化利用，市场上的住房供给有增无减，房价最终会被供求关系平衡下来。

与此对比，货币化补贴，则是利用拆建之间的时间差，给拆迁户发放大量的真金白银，去追逐市场上本来有限的库存，进而搅热楼市，引发全民性抢房。

所以，棚改货币化安置的负面效应正在一一呈现，弱化货币安置，不管从哪个角度来看都是顺理成章顺理成章的事。

 买房是住的 不要盲目跟风 

因为拆迁(棚改货币化)是一次性刺激，属于“透支需求，延缓供应”的一次性刺激，短期能推动房价和销量的上涨。但长期看，由于缺乏产业和人口支撑，这个拉动效应将会逐渐减弱。但是伴随着去库存逐渐进入尾声，很可能成为最后的接盘侠。

所以，正印证了领导人说的一句话：买房是住的，不是炒的。不管房价涨跌，居住都是必须的。但是如果你是抱着投资炒房的心理，小编只能建议谨慎买房，不要盲目跟风。

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