二线抢人涨房价，三四线涨价去库存，一线房价熄火了吗？

转眼2018上半年已经结束，但时间再怎么飞逝，房价依然是全民最关心的问题，套用一句广告词：房子恒久远，一套永流传。

虽然大家依然很关心房价，但是年年岁岁花相似，岁岁年年人不同，今年的楼市又有了新变化。

要说今年楼市最大的变化，我觉得可以概括为：二线抢人涨房价，三四线涨价去库存，摇号限购一起上，房价依旧笑春风。

回顾今年上半年的楼市，唱戏的主角已经是二三四线城市，一线城市似乎沦为配角。

最近，关于一线城市房价下跌的消息也渐起风声。

确实，自从2016-2017年的密集调控以后，一线城市貌似已经沉寂好久了，北上广深的房价到底怎么样了？

每个月，国家统计局都会公布70个大中城市的房屋价格指数，这个月看到下跌了，下个月看到上涨了，大家伙都没啥概念，就像唱戏一样，热闹完就过了。

从2017年至今，一线城市到底是涨是跌呢？大家都说房价跌了，那么实际情况到底如何呢？让我们来看看不一样的数据。

首先，我们看看国家统计局公布的一线城市情况，从2017年1月开始，按照每月的价格环比得出累计的同比数据，是下面这个走势：

从上图可以看出：

1、自2017年1月以来，一手房累计上涨0.6%，不管这价格是网签控制的价格还是真实的价格，反正是已经控制住了；

2、二手房累计上涨3.75%，因为是C2C的市场，价格会比较真实；

3、从近1个月（2018年5月）的数据来看，不论是一手房还是二手房，价格都环比上涨！

这个数据来源是国家统计局官方每月公布的价格数据，但并没有公布北上广深城市各自的涨跌幅数据，所以我们只能从大面上瞧瞧。

那么，为了更加直观更加具体感受一线城市的房价走势，我接下来选其中一个城市来看看，并拿一手房和二手房的数据来分析下，期望从侧面再论证下目前一线城市的房价走势。

菜导在广州，对广州比较熟悉，就以广州为例来看看吧。

菜导来做分类的统计，前提是一手房和二手房的定价策略是不同的。

我们分析下这一二手房的数据特点：

1、一手房是B2C市场，开发商有更好的资源来定价，所以更趋向于理性定价；二手房是C2C市场，交易双方都容易受到多方影响，定价容易偏差较大；

2、一手房受到网签价格的控制，真实度及可信度略低于二手房的价格；

3、从广州的特点来看，广州作为存量的城市，市中心的新房和土地所剩无几，一手房反映的是远郊的房屋价格，二手房反映的是整体的房屋价格。

一手房数据选什么？

菜导在做这个数据的时候，有朋友就说，房管局也会公布一手房网签的数据，若你用这个数据，我就不看了。

因为一手网签价格是受控的，几乎全部的一手房都用双合同，从价格上来看，基本都不能真实反映真实成交价。

于是，菜导用了几乎全部的房地产开发商在广州的销售数据，销售数据有【销售金额】和【销售面积】，将全部开发商的销售数据直接相加，然后用【销售金额的汇总】/ 【销售面积的汇总】来得出【销售均价】。

当然，这样的数据绝对值单并不完全准确，但还是可以看价格的走势。

销售数据揭示房价并未走软

我们汇总了21家大型房企公司的数据，这其中有万科、保利等深耕一线城市的开发商，也有碧桂园、恒大等在三四线城市大放异彩的开发商，并汇总得出2017年1月到2018年5月的数据，如下图所示：

我们可以看到几点：

1、从2017年调控以来，价格保持区间的平稳波动，调控的成效还是比较显著的；

2、而2018年前5个月，销售均价还是往上走的；可能的解释是，高端盘逐步入市了，拉高了销售的均价；

我们将销售均价叠加上销售总面积来看，能发现更有意思的细节：

直白点讲：2018年4月份以来，价格上涨的同时销售面积也在上涨，说明“量价齐升”。开发商新盘量增加了，价格也在逐步上涨。

二手房平稳上涨

对于二手房，我们用哪个数据呢？因为二手房是C2C的市场，我们并没有用政府公布的成交数据，而是采用了《中原地产的二手房价格指数》来做判断。

这个指数有什么特点呢？这个指数是成交的数据，数据基础比较真实——广州目前二手房价格数据和人们的感知比较一致；而且数据连贯性较好，在过往的各时间段都能正常表征市场走势。

看图说话：

1、二手房价格在2017年3月份后，平稳震荡，微幅上涨；

2、自2018年以来，环比涨幅继续提升，目前环比涨幅已经超过2个百分点；

小结：

结合一二手价格和成交来看，目前广州的房价属于平稳中微幅上涨，期望价格全面下跌的同志们，可真的要醒醒了。

房价仍在上涨，那么广州下半年的房价走势会是怎么样呢？

在菜导看来，短期（1-2个月）的价格，若没有大的房屋政策或货币信贷的扭转力，一般会沿着之前的走势走，不会偏离太多。

也就是说短期广州还可能延续平稳微涨的态势。那么，在这个走势下，刚需一族应该怎么做呢？

1、从一手来看，最近备案价格有所上升（且还会继续上调），刚需受双合同的影响，购房成本将有所降低。

虽然预计广州不会像深圳那么夸张地要排队交钱摇号，但是新房价格还是稍微低于基本同地段的二手房价格的。

可以考虑这些价格稍有折扣的新房，但是付出的代价是“实际首付”成数的提高。

2、若新房都是郊区的“远新大”的话，而你喜欢又是市区盘的话，那你就要多跑跑二手房了。

虽然说短期内不会大幅上涨，但是不打无准备之仗，买二手房不看个几十上百套很难买到自己心仪的房子。

接下来，你该纠结选郊区“远大新”，还是市区“老破小”了？这个话题，菜导有些小研究，留待下个专题来讨论。

另外，刚仅仅只是说了短期的房价将“循势”，那么中长期的走势呢？

影响中长期的房价的因素有很多，典型的如供需决定、信贷扇风、政策点火等等，不是一两句话能够说得清楚的。

菜导先卖个关子，后续菜导会用不同的数据跟大家一一讨论。

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