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华夏幸福,真…没事吧

作者:新财富杂志 来源:新财富杂志 公众号
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07-13


在举国基调在去库存去杠杆的背景下,华夏幸福的模式一定会遇到考验,特别是当它依然想要扩张的前提下。毕竟对于一家企业来说,当下已经没有一招鲜吃遍天的可能。


来源:真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

:真叫卢俊



前两天地产行有个事


有点意思,华夏幸福和平安合作了,向平安资管转让5.8亿股公司股份,占总股本19.70%,转让价格为23.655元/股,转让价款共计137.7亿元


这件事觉得两家人应该算一拍即合,对于平安来说,历来都有入股房企成为第二股东的习惯,通过这种方式,解决了背后庞大资金释放口以及盈利的需求


而对于华夏幸福来说,也是希望可以通过类似的模式引入大股东,从而使自己的企业正式的“染红”,未来扩张也好营收也好都可以顺顺利利的


嗯,这是不少人看到的,但是背后的一些小细节我挺想和大家分享的,这和当下这个特殊的时代有着各种穿插的用意



01

首先我们需要看到一点,这一次的合作不是增资,而是华夏幸福直接转让股份,我们知道,如果自己是创业者,公司缺钱,常规做的都是增资啊,这对自己股份的稀释是最小的,那用转让的方式卖股份,等于就是老股东说股份我不要了,直接卖掉套现


华夏幸福为什么要这么做


这么做的可能性有2个,第一老股东自己不看好华夏幸福了,所以想把自己的股票卖了,第二老股东自己缺钱或者想要套现


所以在我的层面理解,直接转让和不是增资,里面股东的个人意愿可能会胜与公司战略的原因


那再来看下华夏幸福套现的137亿元,里面的老股东有谁,王文学(24%)、王彦军(3%)、郭绍增(3%),这些是个人


企业方的有北京东方银联投资(55%)、廊坊幸福基业(15%),而这两家法人单位都是王文学


所以从这里面我们可以看到一点微妙的关系


另外,从平安的态度也可以看出,我们都知道,平安虽然爱做二股东,但是其实股份比例都控制在10%左右


比如对旭辉就是控制10.27%,碧桂园是9.9%,绿地是10.01%,虽然后面都有增持或者减持,但是大多都是这个比例,很显然这也是平安比较舒服的二股东份额


但是华夏幸福我们看到,平安拿掉了接近20%,而且拿出的现金也是很多的,所以我们再结合是卖股份而不是融资的字眼,我们或许也可以理解为平安趁着老股东有缺钱的需要,就赶紧低价多买了点



02

另外有趣的地方是,双方还签订了类似的对赌协议:华夏幸福承诺未来三年净利润增长率分别不低于30%、65%、105%,转化成数值之后是分别不低于114.15亿元、144.88亿元、180亿元。


如果达不到怎么办,达不到的话,华夏幸福将对平安资管进行现金补偿


所以这一点对于接盘人平安来说态度已经很明显了:我买你的股票就是指望后面三年开始赚钱的


这样的对赌协议可以说非常强势,那背后也就说明了华夏幸福的老股东,或者说最大的股东王文学要么看空这家企业,要么真的公司很缺钱现金周转不起来了


不论哪种信号,对于华夏幸福这家公司来说,总归不是一个特别好的消息


要知道,华夏幸福可是行业内出了名的利润高不差钱的企业,在现在开发商都只有不到10%的利润率的时候,华夏幸福却可以把这个数值做到60%以上


既然把这条写进对赌,本质上也就说明可能现在的华夏幸福赚钱没以前那么容易了


所以没啥大事,内部现金流这么好的公司讲真没必要出让这么多股份


再加上最近关于华夏幸福的争议也开始浮现,关于孔雀城的项目半价对外销售


对于我来说,我也不想聊是是非非,后面是我半年前整理的一些关于这家企业的一些资料,一直没发,今天借着可以发出来了,大家看下内部发展的轨迹,或许你会有自己的答案



03

华夏幸福很多的痕迹,本质上都是在固安工业园这个项目上埋下的,这个项目让这家公司赚足了钱


2002年,华夏幸福与固安县政府签署了60平方公里、期限50年的开发协议


十年前的固安财政税收6000万元,2012年固安县政府的财政税收是13. 28亿元。通过招商已签约了360家企业


更为关键的是,到了2006年,固安就开始盈利了,未来的46年固安都会源源不断的给华夏幸福输送利润


因为这个项目的成功,华夏幸福快速的在全国各地复制


但是有一些本质,我希望大家可以明白,首先,固安成功恰好踩准了一个趋势


一个片区能够成熟运营,一定有他成功的地方,固安工业园也是。但是不能忽略的是,固安成熟恰好踩到了一个大趋势:就是北京的一些产业被要求外溢


在2000-2005年的时候,刚好是政策高压的阶段,这样的周期帮助整个固安快速获取了大量的承接产业的资源


这是根本


所以不论华夏幸福的产业模式吹的如何厉害,在大势上需要明白这里面的机缘巧合:核心城市的产业需求饱和


这也是为什么华夏幸福在很长一段时间围着北京建产业,哪怕到了千亿规模这家企业依然是一个区域开发商

在2017年依然有大量的项目在环京一带开发,因为这个逻辑在北京是成立的



04

但成也环京败也环京


因为局部区域过于集中,2017年受限购影响,华夏幸福的销售增长明显乏力,十强的排名已经下滑到了边缘


而且环京因为华夏幸福的耕耘,自己把自己的土地价值抬的很高了,华夏幸福内部人员都这么对外说:距离北京半径80公里内都没有什么值得拿的地了,今天才进来的同行,吃的不是骨头,就是残羹冷炙,成本太高。


往外走几乎是本能的选择,但是如今华夏幸福全国范围的扩张,特别是在大量的二线城市周围扩张,这样的前提是否存在就是一个特别大的问号


南下的一线城市哪怕在上海,周边城市的产业群已经很完善,再在嘉善生造一个是否步子迈的太大。


更可怕的是类似在镇江这样的城市落地产业链,本身的产业容量是否足够也是打问号的


华夏幸福特别依赖在一线城市周围生造一个产业园的模式,一来可以获得主动权,二来也有足够的利润,三来也能拿到足够多的土地储备


但是这样的模式,我认为在不少城市都是不成立的


哪怕是成立的,现在的地方政府也不是往年了,哪有这么容易就把钱送到你口袋里,临时改变主意是常有的事,镇江就是一个标准范例


据《财经》报道,华夏幸福在江苏镇江完成一级土地整理,拆迁完毕后,镇江市政府告知,他们无法不让本地开发商介入此项目的招拍挂。在竞拍现场,华夏幸福最终超价格预期拿下了被对手们轮番竞价后的土地。而且镇江当地政府以财政紧张为由,拒绝支付给华夏幸福土地整理费用。



05

对于华夏幸福,很多人认为他是一家地产公司,这是行业内对他的最大误解


地产只是这家企业的变现工具,仅此而已


通过固安项目的开发,华夏幸福已经发现一条更加容易致富的道路:帮政府拆迁、修路、做绿化等其他基础设施建设,土地价值增值已经远远超过预期了


在这样的背景下,他当然没有欲望做项目开发,或者说没有欲望好好做项目


华夏幸福的孔雀城项目,应该是我见过为数不多产品品质算极差的开发商了,这也是为什么我从来不会推荐我的朋友去买的核心原因


当然讲真,他们也不介意,开发孔雀城多数的原因就是完全的土地买卖太难看,所以好歹开发一些华夏幸福自己品牌的住宅


这也是为什么华夏幸福还会允诺帮落地企业做厂房代建,为企业减少开支,因为本质上这也是提升土地价值的一个重要利器


通过新建厂房把城市面貌做出来,周边的土地就自然值钱了


这也是为什么之前坊间传闻环京孔雀城项目愿意半价在卖,因为本质上土地的利润已经足够了,商品房就是现金流,价格下去了套数能够卖上去就可以了



06

其实不少人还不知道,华夏幸福除了产业园区的开发获得利润之外,还有一个神秘的收入来源,就是为政府做园区的招商和服务费用


大概的标准是这样的


1、就基础设施、公共服务设施项目的建设,华夏幸福应向政府收取费用,具体包括建设成本和投资收益两部分,投资收益按建设项目的总投资额的15%计算。

2、就产业发展服务,华夏幸福应向政府收取产业发展服务费用。当年产业发展服务费的总额,按照合作域内入区项目当年新增落地投资额的45%计算。

3、就规划设计、咨询等服务,华夏幸福应向政府收取服务费,该等费用由双方按照成本费用的110%计算。


2017年全年,华夏幸福园区这一块的收入达到296.32亿元,同比上涨66.86%


而这一块收入,在过去两年快速的增长,这也是为什么华夏幸福利润率会这么高的核心原因,服务费就是典型的轻资产模式,利润自然会高


这样的模式保证了华夏幸福和地方区域达成深度的捆绑


固安的发展,华夏幸福投入150亿,地方投入超过200亿,但是不知道这200亿,地方政府都花在哪里了


当然,这一块更深层次的问题是,对于这么庞大的产业园区开发,企业和政府保持稳定高效的关系是非常重要的,甚至可以说是第一重要原则


这样的模糊的服务费模式,背后会不会有灰色交易的可能,就不得而知了


这也为后续发展埋下了一个危机因素



07

因为利润点高,所以但凡有点野心的操盘手一定会尝试做高杠杆这件事


华夏幸福的开发,要么不开发,一拿就是大规模的土地,对于这样的开发模式,优势特别多,最大的优势就在于总能够融到资本


海南为什么最近严格禁止填海,就是因为填海第一不占指标没有成本,第二大规模的填海背后产生了大量的高杠杆借贷,地方财务现金流非常危险


华夏幸福本质上也有这样的因素


我们可以看下华夏幸福背后的资本关系,多且密


再来看下其中一个基金的融资模式


基本上都是一比四的撬动模式在开发


说实话,一个园区的前期开发需要大量的投入,而且华夏幸福在招商引资也投入很多,过去能够滚动本质上就是借用了高杠杆。


高杠杆在过去能够成立或许是有高利润在支撑,那现在做不了杠杆用了这样断臂求生的方法,或许我们可以明白为什么一定要这样



08

我们总结下华夏幸福过去能够快发展而且高利润,有几个核心因素缺一不可


因为开发周期长,所以首先需要非常好的政商关系。第二确实需要前期装入足够的产业,企业需要招商给力,还要承接一线城市产业外溢的红利。第三是项目太大,单靠企业的资金投入不行,所以需要大量募资撬动项目


固安在五年时间就能够打平,并且后续持续盈利,就是这3点同时做到导致的


但是如今这些在当下都成为风险,特别是当企业想要做大之后


在举国基调在去库存去杠杆的背景下,华夏幸福的模式一定会遇到考验,特别是当他依然想要扩张的前提下


对于一家企业来说,我真心觉得当下已经没有一招鲜吃遍天的可能


所以这一轮合作在我眼里,大概就是这首歌吧

拿了我的给我送回来

吃了我的给我吐出来


- END -


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