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2018下半年买房法则：看两个数据，一个模型
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文/巴九灵（微信公众号：吴晓波频道）
最近“厦门房价暴跌”成了热点新闻。今年上半年，厦门全市商品住宅销售面积为58.7万平方米，同比下降30%。链家工作人员称：二手房低价甩卖，有的一套亏上百万。
不只厦门房价在跌，北京、上海、南京、合肥等城市也频繁出现在楼价下跌榜单中。
这让很多人都提心吊胆。现在的楼市，正处于十字路口，所以人们看到别的城市出现这样的状态，很容易就会联想到自己所在的城市。准备定居在杭州的小巴也想了解下半年的楼市行情。
其实今年经济形势不言而喻，股市跌宕起伏、P2P接二连三暴雷、中美贸易战还在持续，正处于不稳定、不确定时期。
那么，2018下半年经济下行形势下楼市怎么走？
在《2018下半年，投资风向指南》系列精华闭门课程中，刘德科老师讲到：目前中国房价处于什么阶段；房地产税的底层逻辑是什么；国家为什么限制住宅用地的开发；三四线城市的房子是否有投资价值。
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接下来，我们先透露下刘德科老师在年中论坛中独家分享的两个知识点：
我们先来看两个数据：
第一个是城镇化率（在国外叫城市化率）：58.52%。国际上认为，如果一个国家的城镇化率接近70%的话，那就说明这个国家的房地产黄金时代过去了，虽然58.52%离70%还有点距离，但是已经非常接近了。
另外一个数据是人均住房面积：40.8平方米。在国际上有一个通行的数字，如果发达国家的人均住房面积到达40平方的警戒线，那就说明它的房地产基本上已经停滞了，黄金时代也就结束了。
从这两个数据来看，中国的房地产盛筵似乎是要曲终人散了。所以我们今天要回答的是，中国的房地产到底现在处在什么样的阶段，这需要我们重新来理解房地产。
德科老师有个选房模型叫作PASS模型， Population是指人口基数，Absorption指城市吸附力，Shaxian就是指沙县小吃，Starbucks是指星巴克。
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我们看一座城市的房子值不值得投资，值不值得买，不是关心它的人口流出或者净流入，而要看它的人口基数。对于一个县城来讲，只要人口过了10万，以中国人的生活习性，这个只有10万人口的县城照样有房地产是可以投资的。
一个县城边上有很多乡镇，虽然乡镇里事业小有成就的青年开始多起来，小康家庭也不少，但他们仍旧没有能力跑到上海去买房。于是他们跑到县城去买房子，因为他们要让自己的小孩在县城里面最好的学校读书，这个就是我们所说的城镇化。
对一个县城来讲，它同样具有强劲的城市吸附力，有些县城的城市吸附力甚至会超过很多地级市，比如说浙江省义乌市和浙江省湖州市。
这种城市吸附力不是用行政等级来区分的，而是以人口基数和经济活力来区分。所以我们在判断一个城市有没有价值的时候，首先要看人口基数是多少，其次是看城市吸附力到底强不强。
为什么是用沙县小吃？因为沙县小吃可以表明一个城市的有效疆域。
什么叫有效疆域呢？把分布在广州各个角落里的沙县小吃连成线就是广州的有效疆域。那些没有沙县小吃的地方就是无效疆域。当然，我指的无效是相对于城镇化的角度来看，对农民来讲，那是有效的。为了让这个数据更准确，你还可以把兰州拉面也分进去。
星巴克表明的是什么？是城市活力疆域。
星巴克布局看这三点：
第一个是住宅，现在很多住宅楼下会开星巴克；
第二个是商业，比如很多商场都有星巴克；
第三个是商务，写字楼底下会开星巴克，现在包括医院、政府机关里面都会开星巴克。
所以星巴克反映的是一个城市的活力疆域。
这个模型本来不是给我们购房者用的，而是很多房地产企业在讨论拿地模型的时候用来判断一个城市的。用这个模型去看一座城市就可以看得相对比较清楚了。
以上只是刘德科老师的部分内容，我们整理出了一份《2018下半年，投资风向指南》系列精华闭门课程，课程内容主要对国内外经济形势分析与判断；股市、楼市下半年走势；中美贸易战、“一带一路”新经济形势报告以及税改等。
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本篇作者 | 宁银萍 | 当值编辑 | 杨帅
责编 | 郑媛眉 | 主编 | 魏丹荑 | 图片 | 视觉中国
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