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房东:本想躺着收钱,结果遇到野鸡长租︱德科地产频道

作者:吴晓波频道 来源:吴晓波频道 公众号
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09-03

我是刘德科,在晓波老师的鼓励下,已经开了一个地产公号近三年,关注楼市,死磕地产,折磨自己,无所顾忌

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文/“德科地产频道”编辑部


1

2016 年 1 月 23 日,正月十五的前一个月,成都市晋阳街道办吉福村,一栋五层村民出租房突然发生大火,造成 3 人死亡、6 人受伤。经法院审理,房东被判处有期徒刑 1 年 6 个月,负责赔偿火灾引起的他人经济损失。


为什么最后是这样的判决?房东的房子烧没了,不但要赔给别人钱,还要自己去坐牢?


所以我们有必要来填补一下,作为房东的权责。哪怕现在租房市场供不应求,哪怕大部分话语权掌握在房东手上。


如果你是租客,也可以借此检查一下自己的房东是否尽责。


2


厨房卫生间阳台、地下室储藏室,都不能出租。这么简单的道理,还需要特地强调吗?


2017 年 12 月的一场地下室大火,北京才开始严查地下室群租。地下室一个房间塞八张床,每个人租一个床位,共用洗脸台和卫生间的日子,离开我们还不到一年。



厨房卫生间阳台,怎么会有人去住?如果你这么想,你可能在无意识中已经在用精英视角考虑问题了:仓库的工人,他们会租在仓库;保洁人员,会住在工具间;清晨交班的出租车师傅,愿意在车位上将就。


同样的道理,商用办公室也不能出租。就算是功能齐全的房子,如果是小产权房*,也不能出租。


其实,道理我们都懂,只不过是面对利益时,自己内心的左右互搏。


反而是部分没有产权证的房子,是允许出租的。比如以前的农民房*,或者暂时没有办产权证的回迁房。已经交付,但很不幸碰到开发商破产,没有交税款办不了权证,也一样可以先出租。



3


重点说租赁合同。


我们通常觉得租赁合同是用来保障租客权益的,防止房东乱涨价。所以拟写的合同内容,基本上以限定租金和租期为主,忽视很多细节。而正是这些细节,会在日后衍生矛盾。



先把合同中需要双方确认的点简单拉一遍:


① 每月租金,租期,物业水电和税费的承担;

② 如果提前解约,提出解约的那一方要负什么责任,违约金是多少;

③ 如果到期不搬,租金怎么算;租客自己新添的装修怎么折算、物品怎么清理;

④ 确认房屋里有哪些设施,其中哪些物件属于房东维修范围内;

⑤ 房屋设施损害怎么赔偿,甚至包括造成邻居损害的赔偿责任;

⑥ 是否允许亲友借住,能否转租,能不能作为商业使用;

⑦ 合同被确认无效,或解除合同的后果,合同由什么法院管辖、双方的联系方式和邮寄地址(包括诉讼送达地址)。


不要觉得要求得这么细显得斤斤计较,除非你有绝对的自信不会碰到这些情况。


理论上,签完合同 30 天内,房东要带着合同到当地的住房保障部门,办理房屋租赁登记备案。


但是,第一,登记备案是要交一笔费用的;第二,房屋出租,就是用作经营了,那么租金收入就是要按一定比例缴纳房产税*;第三,备案之后,可能还会影响房东本身家庭的子女入学。


所以,很多房东选择不备案。那么需要承担的风险就是,可能面临 1000 元以下的罚款,一旦合同履行出现问题,也会被法院认定为房东存在过错的依据。


我们能做的就是把利弊摆出来。至于怎么权衡,大家都是成年人了。


4


最后再明确一下房东的责任。


房东要维护房子,保证它“适合”出租。这不是道义上的帮帮忙,而是法条规定的责任人。


出租房的标配是灭火器。上海、北京规定,一套房子出租 10 间,或者居住人达到 15 人以上,需要配备一个灭火器;浙江的规定更严,租客和灭火器需要 1:1 配比。



作为消防第一责任人,房东要保证不漏水漏电,不能有异声异味,各种家电不能有安全隐患。就算是租客私拉电线,堵塞通道,堆放易燃易爆的危险品,最后万一因此出事故,房东也脱不开监督不力的责任。甚至像开头的那个判决,构成犯罪也是可能的。


5


太麻烦了,还是和租房平台签合同吧,我不管过程,只拿租金。


中介服务公司的传统玩法,赚的是差价,没问题。但如果是 P2P 模式的长租公寓,我们摘抄一段《DK楼市政策日志》音频中的内容:


目前中国的长租公寓运营机构,主要有四种:地产系(万科·泊寓、龙湖·冠寓等),中介系(自如等)、创业系(YOU+等)和酒店系(魔方等)。当然另外还有一种,野鸡系。


如果你选择了看上去高回报的“野鸡系”散租平台,我们有必要来唠叨一下这些平台背后的逻辑。


假设原本房租 1 万,长租公寓平台加价到 1.2 万,但同时约定:押一付一。你作为房东,觉得这么大的公司跑不了庙,同意了。


平台方以原价 1 万,把房子租出去。但这边又和租客约定:不签租赁合同,租客要去指定的小贷公司签贷款合同。


相当于,小贷公司一次性把一年的租金 12 万打给平台方,租客则每月向小贷公司还贷款。这样一来,小贷公司赚了服务费,租客不需要像以前一样押一付三,看上去大家都获益了。


最大的获益方是平台。当月,平台付给房东租金和押金 2.4 万元,却一次性套现 12 万;这笔现金流可以继续按照押一付一的方式,拿到 5 套房源;然后再入帐 60 万现金流,拿到 25 套房源……


维持这个圈子流动的基础,一是新房源不能断,二是新租客不能断。只要一边出了问题,就会因为房租的价差而玩脱。


2018 年 8 月 20 日,第一个爆仓的长租公寓出现在杭州,鼎家网络科技有限公司,“因经营不善,导致资金断裂,已停止运营”,导致 2000 多名租客受损。目前,租客依然要每月向网贷平台还钱,而房东却收不到后续的租金。



6

根据法律规定,房东如果没有收到租金,是可以解除跟中介签订的租赁合同,并且要求租客搬家的。但是租客和小贷公司签了贷款合同,还在每月还款,一定不会搬。


法理不可兼得,法院大概率不会保护房东。舆论可怕嘛,比起租金亏损的房东,可能流落街头的租客更容易博得同情。


所以还是回到源头:当长租公寓平台找上门来的时候,要不要接受?这其实同时是一个投资的风险偏好问题。


如果价差很大,说明平台承担的风险也很大,同理,房东的隐性风险也大。委托中介时,最好选择全国性的、实力雄厚的连锁企业。


另外,在和中介签订的租赁合同中,特别约定,“租客通过网贷平台一次性付清 1 年房租的,中介也应预付 1 年房租(或者至少 9 个月)给房东”;或者“中介有义务向房东告知租客的联系方式和支付租金的方式”,和租客保持联系。


我们这么支招,并不是排斥长租公寓市场,并不是号召房东集体防狼。而是要加强对租房平台的识别能力:它是纯粹和金融平台合作、靠着套取现金去拿房源迅速做大,还是靠强大的融资能力来做活市场。



特别感谢

本文特邀指导律师郑磊


名词解释*


农民房:农民房的产权问题非常复杂,如果有兴趣,我们可以专门开一期作讲解。在本期中,在农村宅基地上造的房子,土地是集体所有,但房子是农民自建的,是合法的,没有产权证,但可以出租。


小产权房:正规的开发商造的房子,必须四证齐全,即土地证、用地规划证、项目规划证和施工许可证。缺其一就无法办出产权证。小产权房就是产权不完整的房子,得不到法律的认可。


房产税:这里的“房产税”不是我们平常理解中在上海和重庆试行的房产税,而是针对经营用房的征税。有两种征收方式,(1)按房产余值计征,年税率为1.2%;(2)按房产出租的租金收入计征,税率为12%。另外,从2001年1月1日起,对个人按市场价格出租的居民住房,用于居住的,可暂减按4%的税率征收房产税。


附录:参考法规

1.《商品房屋租赁管理办法》(2011年2月1日施行)

第六条 有下列情形之一的房屋不得出租:

(一)属于违法建筑的;

(二)不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的;

(三)违反规定改变房屋使用性质的;

(四)法律、法规规定禁止出租的其他情形。

第八条 出租住房的,应当以原设计的房间为最小出租单位,人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。

厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。

第十一条 承租人转租房屋的,应当经出租人书面同意。

承租人未经出租人书面同意转租的,出租人可以解除租赁合同,收回房屋并要求承租人赔偿损失。

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内,房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门办理房屋租赁登记备案。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的,由直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正;个人逾期不改正的,处以一千元以下罚款;单位逾期不改正的,处以一千元以上一万元以下罚款。

2.《租赁房屋治安管理规定》(1995年3月6日公安部令第24号发布)

第七条 房屋出租人的治安责任:

(一)不准将房屋出租给无合法有效证件的承租人;

(二)与承租人签订租赁合同,承租人是外来暂住人员的,应当带领其到公安派出所申报暂住户口登记,并办理暂住证;

(三)对承租人的姓名、性别、年龄、常住户口所在地、职业或者主要经济来源、服务处所等基本情况进行登记并向公安派出所备案;

(四)发现承租人有违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑的,应当及时报告公安机关;

(五)对出租的房屋经常进行安全检查,及时发现和排除不安全隐患,保障承租人的居住安全;

(六)房屋停止租赁的,应当到公安派出所办理注销手续;

(七)房屋出租单位或者个人委托代理人管理出租房屋的,代理人必须遵守有关规定,承担相应责任。

第九条 违反本规定的行为,由县(市)公安局或者城市公安分局予以处罚:

(一)出租人未向公安机关办理登记手续或者未签订治安责任保证书出租房屋的,责令限期补办手续并没收非法所得,情节严重的可以并处月租金五倍以下的罚款;

(二)出租人将房屋出租给无合法有效证件承租人的,处以警告、月租金三倍以下的罚

(三)出租人不履行治安责任,发现承租人利用所租房屋进行违法犯罪活动或者有违法犯罪嫌疑不制止、不报告,或者发生案件、治安灾害事故的,责令停止出租,可以并处月租金十倍以下的罚款;

(四)承租人将承租房屋转租、转借他人未按规定报告公安机关的,处以警告,没收非法所得;

(五)承租人利用出租房屋非法生产、储存、经营易燃、易爆、有毒等危险物品的,没收物品,处月租金十倍以下罚款。

3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年9月1日起施行)

第二条 出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。

第四条  当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的,从其约定。但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外。

第十六条  出租人知道或者应当知道承租人转租,但在六个月内未提出异议,其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的,人民法院不予支持。

第十八条  房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。

第二十条  租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

4.最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函

([2003]民一他字第11号 2004年3月4日最高人民法院公布)

云南省高级人民法院:

你院《关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的请示》报告收悉。

经研究认为:根据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》的规定,认定房屋租赁合同因出租房屋未办理产权证书而无效,缺少法律依据。关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格,是否应认定房屋租赁合同无效的问题,应根据不同情况分别对待:第一,出租《中华人民共和国消防法》第十条规定的必须经过公安消防机构验收的房屋,未经验收或者验收不合格的,应当认定租赁合同无效。第二,租赁合同涉及的房屋不属于法律规定必须经过公安消防机构验收的,人民法院不应当以该房屋未经消防验收合格为由而认定合同无效。第三,租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的,向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者,但租赁标的物经消防安全验收合格,不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。

5.《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》(2013年12月19日)

4、涉及“群租”房屋的租赁合同效力如何认定?

当事人一方以租赁房屋属于“群租”房屋为由,要求确认房屋租赁合同无效的,不予支持。裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。

11、出租人是否有权以承租人拖欠租金为由采取断电(水、气)等行为,承租人是否应当支付在此期间的租金?

房屋租赁合同履行过程中,从事经营活动的承租人经出租人催告并事先告知将采取断电(水、气)等行为的情况下,在合理期限内仍未依约支付租金,出租人采取前述行为属于行使合同履行抗辩权的行为,但合同另有约定的除外。承租人应当支付断电(水、气)期间的租金。

出租人采取断电(水、气)等行为对合同履行造成的影响应当与承租人欠付租金的数额、比例及过错程度相适应,超过必要限度给承租人造成损失的,应当承担赔偿损失等违约责任。

26、房屋租赁合同因违约解除产生的实际损失如何确定?

因承租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,出租人要求承租人赔偿其房屋闲置期间的租金等实际损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。因出租人根本违约行为导致房屋租赁合同解除,承租人要求出租人赔偿其另行寻找替代房屋周转期间所受损失的,可予支持,但合同另有约定的除外。损失具体数额不能确定的,可以推定为租赁房屋闲置期间或寻找替代房屋周转期间的租金损失,但最长一般不得超过六个月。

6.《浙江省居住房屋出租登记管理办法》(2011年1月1日施行)

第六条 出租人应当自居住房屋出租之日起3个工作日内,按照本办法第七条的规定报送下列信息:

(一)出租人的姓名(名称)、公民身份号码、工作单位、联系方式,承租人(包括其他实际租住人员,下同)的姓名(名称)、身份证件种类和号码以及性别、民族、户籍地址、工作单位、联系方式等;

(二)居住房屋的地址、租期、使用功能等基本情况。

承租人为流动人口的,出租人应当按照《浙江省流动人口居住登记条例》的规定报送或者告知流动人口信息。

第八条 物业服务企业应当将出租人报送的信息在3个工作日内转报公安机关或者服务管理机构。

房产中介服务机构应当在其介绍出租居住房屋的业务完成之日起3个工作日内,将居住房屋租赁当事人的相关信息及居住房屋的基本情况报送公安机关或者服务管理机构,也可以报送居民委员会、村民委员会。

第十五条 出租人应当承担下列义务:

(一)出租的居住房屋应当具备基本居住功能并符合建筑、消防等安全要求;

(二)核对承租人的身份证件,按照本办法第六条规定及时报送相关信息。承租人是流动人口的,应当告知其按规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的,应当告知其及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)指导承租人安全使用电气、燃气等设施;

(四)向承租人宣传物业管理规定,对乱扔垃圾、噪声扰民等不良行为应当劝止,督促其改正;

(五)合理控制同一套(间)居住房屋内的承租人数,避免和减少消防、治安等方面的安全隐患以及对邻里生活造成妨害;

(六)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理,发现有涉嫌违法犯罪行为的,及时向有关部门报告;

(七)依法应当承担的其他义务。

有下列情形之一的,出租人应当采取和落实相应的防范措施,切实履行前款规定的义务,具体管理要求由省公安机关另行制定:

(一)出租人向众多承租人出租居住房屋的;

(二)多户承租人合租同一套(间)居住房屋的;

(三)向短暂居住者出租居住房屋的;

(四)安全隐患较大、应当从严管理的其他情形。

第十六条 出租人可以委托房产中介服务机构等单位或者个人办理本办法第十五条规定的相关事务。

出租人不能切实履行本办法第十五条规定的相关义务的,应当委托房产中介服务机构等单位或者个人进行管理。

房产中介服务机构等单位或者个人接受出租人委托的,应当在其受委托范围内履行出租人的规定义务并承担相应法律责任。被委托人基本信息及委托内容由出租人在办理居住房屋出租登记时报送。

第十七条 承租人应当承担下列义务:

(一)不得擅自改变居住房屋的结构和使用功能,不得违规使用电气、燃气设施,发现居住房屋存在安全隐患的,及时消除或者通知出租人消除;

(二)承租人是流动人口的,按照规定及时办理居住登记、领取居住证等。承租人是境外人员的,按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记;

(三)遵守物业管理规定,保持卫生、文明的居住环境,不得影响他人正常生活;

(四)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施行政管理,发现有涉嫌违法犯罪行为的,及时向有关部门报告;

(五)依法应当承担的其他义务。

7.《北京市房屋租赁消防安全管理规定》(2014年11月20日施行)

第三条 出租房屋的消防安全责任由出租人负责。禁止出租不符合消防安全标准和要求的房屋。

建筑物由所有权人以出租、委托等方式交由他人管理使用的,所有权人应当与管理使用人签订消防安全协议,监督管理使用人落实消防安全职责和措施,不得向管理使用人提出危及消防安全的要求。

     出租人应当事先告知承租人相关的消防安全要求,并在房屋租赁期间经常进行安全检查,及时发现和排除房屋安全隐患,及时制止承租人、居住使用人危害消防安全的行为。

第六条 本市出租的居住房屋应当符合以下消防安全条件:

   (一)本市同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,每间房间及公共部位应安装独立式火灾探测报警器,每一承租户应至少配备1具灭火器(每具灭火器的规格为2公斤以上的ABC型及相应灭火级别水系灭火器);鼓励本市其他出租房屋按照上述标准安装独立式火灾探测报警器,并配备灭火器;

   (二)室内电器产品的安装、线路敷设符合消防技术标准和管理规定;

   (三)法律、法规、规章等规定的其他标准和要求。

8.《上海市居住房屋租赁治安消防安全若干规定》(2014年9月1日施行)

第三条(出租人的安全责任)  出租房屋的安全责任由出租人负责。禁止出租不符合治安、消防安全标准和要求的房屋。

出租人应当向出租房屋所在地公安派出所签订《治安责任保证书》。

出租人应当事先告知承租人相关的安全要求,并在房屋租赁期间经常进行安全检查,及时发现和排除房屋安全隐患,及时制止承租人、居住使用人危害治安、消防安全的行为。

第五条(出租房屋安全要求)  本市出租的居住房屋应当符合以下治安、消防安全要求:

(一)出租房屋为封闭空间,有门锁装置;

(二)同一房屋内出租房间达到10间以上或者出租房屋居住使用人达到15人以上的,每间房间及公共部位安装独立式火灾探测报警器,并设置监控、灭火等治安防范、消防设施器材和疏散通道;

(三)室内电器产品的安装、线路敷设符合消防技术标准和管理规定;

(四)按照每一承租户不少于1具的标准配备灭火器(每具灭火器的规格为2公斤以上的ABC型干粉);

(五)法律、法规、规章等规定的其他标准和要求。

9.《深圳市出租屋管理若干规定》(2008年11月18日施行)

第七条 禁止业主或者管理人出租下列房屋:

(一)被有关主管部门确定为危险房屋不能使用的;

(二)已公布房屋拆迁公告限期拆迁的;

(三)无房屋权利证明或者市政府规定的其他权属证明材料的;

(四)存在重大消防、安全、治安隐患的;

(五)无合法竣工验收证明,又不能提供房屋安全鉴定报告的工商业出租屋;

(六)法律、法规、规章或者市政府规定不得出租的。

第十二条 禁止违反国家规定条件在生产经营、仓储场所内设置员工宿舍。住宅出租屋的建筑结构和设备设施,应当符合建筑、消防、治安、卫生等方面的安全条件。

住宅出租屋应当以经批准的施工图确定的房间为最小出租单位;没有经批准施工图的,应当依据相关建筑设计标准、规范确定最小出租单位。禁止将最小出租单位再分割搭建成若干小间。住宅出租屋人均租住建筑面积不得低于六平方米。

第十三条 出租屋业主或者管理人和承租人应当于房屋租赁合同签订后十日内到房屋租赁管理部门登记或者备案;房屋租赁合同变更或者解除后,出租屋业主或者管理人和承租人应当于变更或者解除合同之日起十日内向房屋租赁管理部门提交有关证明材料,办理相关登记或者备案等手续。

第十八条 出租屋业主或者管理人应当履行下列义务:

(一)遵守有关法律、法规、规章,配合房屋租赁管理部门、出租屋管理机构的管理工作,自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查;

(二)保障住宅出租屋建筑结构、供电、燃气及消防设施等符合安全要求,告知承租人安全用电、用气等安全常识,并对出租屋安全使用进行定期查验,至少每月查验一次;

(三)保障住宅出租屋进出通道畅通;

(四)住宅出租屋业主或者管理人应当督促居住人员及时办理居住登记、申领居住证;

(五)住宅出租屋业主或者管理人和用人单位应当在承租人及其他入住人员入住后三个工作日内,将其基本情况向出租屋所在地的出租屋管理机构报告,并在七个工作日内向出租屋所在地的出租屋管理机构呈报租住人员信息登记表,入住人员发生变更时,应当在七个工作日内到出租屋管理机构办理变更手续;

(六)发现出租屋治安隐患及时向公安机关报告,协助公安机关查处;发现出租屋消防隐患的,及时排除或者督促承租人处理,发现承租人有消防违法行为的,应当及时报告公安机关;

(七)发现承租人及其他入住人员有违法行为或者犯罪嫌疑的,应当及时向公安机关或者相关职能部门报告;

(八)委托他人协助出租房屋的,应当向房屋租赁管理部门提供授权委托书备案;

(九)依法缴纳房屋租赁有关税、费;

(十)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十九条 承租人应当遵守下列规定:

(一)租赁住宅出租屋时,必须如实向出租屋业主或者管理人和出租屋管理机构说明租住人数,出示本人及其他入住人员的有效身份证件,并如实填写租住人员信息登记表;其他入住人员发生变更的,承租人应当及时通报出租屋业主或者管理人,并于七个工作日内到出租屋管理机构办理租住人员信息登记变更手续;

(二)租赁住宅房屋的,不得留宿无有效身份证件的人员,不得为应当办理居住登记而未办理或者应当申领居住证而未申领的人员提供居住条件;短期租住的承租人还必须于入住七日内到出租屋所在地公安机关办理居住登记;

(三)不得擅自改变出租屋使用功能,利用出租屋从事旅馆业、餐饮、娱乐、网吧、作坊等经营性活动必须符合有关规定;

(四)禁止利用出租屋从事赌博、吸毒贩毒、卖淫嫖娼、制黄贩黄、伪造证件、承印非法出版物、制造销售假冒伪劣商品、窝藏犯罪人员、窝藏和销售赃物等违法犯罪行为;

(五)禁止利用出租屋从事传销或者变相传销、无照经营、无证开办诊所、非法行医和非法从事再生资源回收等违法活动;

(六)禁止利用出租屋从事无证职介、婚介、培训、房地产中介等诈骗活动;

(七)禁止利用住宅出租屋生产、储存、经营易燃、易爆、有毒、放射性等危险物品;

(八)发现出租屋内有违法行为或者犯罪嫌疑人的,应当及时向公安机关报告,发现消防、安全隐患应当及时排除或者告知出租屋业主或者管理人处理,发现出租屋业主或者管理人有消防违法行为的,应当及时报告公安机关;

(九)自觉接受出租屋管理人员的人口登记和检查;

(十)法律、法规、规章的其他有关规定。

第三十一条 房地产经纪机构对完成的房屋租赁中介业务,应当在租赁合同签订后三个工作日内,将相关材料报送房屋租赁管理部门。

集中招租或者房地产经纪机构受委托代办房屋租赁合同登记或者备案的,应当承担出租人的责任和义务,申报承租人和相关居住人员的信息,按照《深圳经济特区房屋租赁条例》和本规定的有关规定办理手续。

房地产经纪机构必须依法进行经营活动,不得规避或者协助租赁当事人规避管理;不得故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害租赁当事人的利益;不得发布虚假信息或者以其他手段蒙骗、坑害租赁当事人;不得强迫当事人出租或者承租房屋,不得为无《深圳市居住证》的人员介绍长期承租。

对房地产经纪机构委托代理业务实行银行代收代付、风险准备金、客户资金与自有资金分账户管理等监管制度。具体办法由市房屋租赁管理部门会同有关部门制定。

10.《浙江省居住出租房屋消防安全要求》(2017年8月1日施行)

第九条  居住出租房屋应当按照每一承租户不少于1具的标准配置灭火器,并放置在明显且易于取用的地方。灭火器应选用3kg以上的磷酸铵盐(ABC)干粉灭火器或相应灭火级别和类型的灭火器。

11.《杭州市居住房屋出租安全管理若干规定》(2016年1月1日起施行)

第十六条 居住房屋出租人是消防安全的第一责任人,对居住房屋的消防安全负责,居住房屋应当符合下列消防安全要求:

(一)居住房屋不得与生产、储存、经营易燃易爆危险品场所设置在同一建筑物内。

(二)室内电气产品应当符合法律法规和现行相关标准的要求,经法定机构检验或认证合格。

(三)为每一承租户配备口罩、报警哨和手电筒等设施,并按照不少于1具的标准配置灭火器,灭火器应当选用3公斤以上的磷酸铵盐(ABC)干粉灭火器或相应量的灭火器。

(四)居住房屋的外窗不应安装影响逃生和灭火救援的障碍物,房间的窗户或阳台不得设置金属栅栏,确需设置的,应能从内部易于开启。

(五)设置在三层及三层以上且仅设有一部疏散楼梯的多层居民自建房,应当在公共区域处至少设置一部逃生软梯,并在各层外窗对应处设置启用装置。如不具备设置逃生软梯条件的,三层以上设有外窗的居室应当设置逃生绳。

(六)三层及三层以上的多层居民自建房的疏散楼梯不得采用木楼梯或者未经防火保护的室内金属梯。

(七)电动自行车实行集中放置,不得在疏散通道、安全出口处充电。

(八)法律、法规、规章以及省级地方标准规定的消防安全要求。

第二十条 居住房屋出租人应当遵守下列规定:

(一)居住房屋应当具备基本居住功能,并符合建筑、房屋使用、治安、消防等安全要求。

(二)出租时应当将房屋结构形式、使用年限和结构改造情况等基本事项以及消防安全责任,在租赁合同中注明或者以其他方式书面告知承租人。

(三)按照本规定第十四条的要求控制同一居室的实际居住人数。

(四)核对承租人的身份证件,按照本规定第十条的要求报送相关信息;承租人是流动人口的,告知并督促其按规定及时办理居住登记、领取居住证件。承租人是境外人员的,告知其及时到公安机关办理临时住宿登记。

(五)指导承租人安全使用电气、燃气等设施,定期进行安全检查和维护,发现火灾等安全隐患的,及时消除或者通知承租人消除。

(六)发现承租人及居住使用人利用承租的居住房屋从事生产经营活动的,应当予以制止,并及时向市场监督管理等有关行政主管部门举报。

(七)不得向无合法有效身份证明的个人出租房屋。

(八)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施管理,发现有涉嫌违法违规行为的,及时向公安、市场监督管理等有关行政主管部门举报。

(九)法律、法规、规章规定的其他义务。

第二十一条 房屋承租人应当遵守下列规定:

(一)按照本规定第十条的要求如实向出租人提供相关身份信息,配合出租人报送相关信息。承租人为流动人口的,应当按规定及时办理居住登记、领取居住证件。承租人是境外人员的,应当按照规定及时到公安机关办理临时住宿登记。

(二)增加居住使用人的,应当征得出租人的同意,并不得超过第十四条规定的单个居室的居住人数上限。

(三)转租居住房屋的,应当经过出租人书面同意。

(四)遵守物业管理规约,不得影响他人正常生活。

(五)不得利用承租的居住房屋从事生产经营活动。

(六)不得留宿无合法有效身份证件的人员;留宿他人的,应当在24小时内将留宿人基本情况告知出租人。

(七)遵守消防安全管理规定,接受出租人的消防安全管理;不得擅自改变居住房屋的结构和用途,不得违规使用电气、燃气设施,发现火灾等安全隐患的,及时消除或者通知出租人消除。

(八)配合和协助有关部门、机构、组织依法实施管理,发现有涉嫌违法违规行为的,及时向公安、市场监督管理等有关行政主管部门报告。

(九)法律、法规、规章规定的其他义务。




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