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精准抄底土地市场!这家房企业绩半年大涨60%!

作者:21世纪经济报道 来源:21世纪经济报道 公众号
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09-06


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导读:2018年上半年,世茂业绩大涨六成。这背后是现金流充裕、融资成本低、债务结构安全、土地储备充足、多元业务均衡发展等有利因素的综合作用。


8月28日,世茂房地产(简称“世茂”,00813.HK)发布中期业绩报告。


2018年上半年,世茂业绩大涨六成,签约额达723.2亿元人民币(下同),同比大幅上升60.3%,完成全年业绩目标的51.7%;上半年累计签约面积达450.9万平方米,同比大幅增长66.5%,销售业绩放量增加。

 

世茂集团董事局副主席许世坛分析指出,世茂上半年业绩亮点主要体现于六个方面:


销售额大增60%;销售回款550亿,增长了53%;


现金储备360亿,增长了64%;


核心股东应占核心利润44亿,增长了20%;


股息50港仙,增长了25%;酒店与租金收入19亿,增长15%。

 

与此同时,世茂集团董事局主席许荣茂强调,风控仍然是世茂的首要关注点,其次才是规模。


据统计,截止8月27日,世茂销售业绩已达成1000亿元,7月和8月已连续两月增长超100%,前八个月同比去年增长超70%。世茂长期深耕中高端领域和核心区域所积累的资源优势将在下半年集中释放,通过在一、二线城市加快供货,三、四线城市加快销售,加快周转的同时确保风险可控。


据许世坛透露,世茂目前已锁定了销售未入账中上千亿的利润,“现在的市场环境不应该放慢,销售越好,回款也会越快。”

 

据统计,世茂下半年可售货值近1900亿元,只需要36%去化率便可以完成全年销售目标。多家分析机构预计,世茂2018年销售额将突破1400亿元的销售目标。



静待下半年机会

 

下半年或现新的“增长极”


世茂近两年来的高速发展,带出净负债轻微率上扬。上半年,世茂净资产负债率62.7%,同比上涨了3.8%。对比此前世茂连续5年的负债率都是保持在60%以内,上半年的负债上涨,是由于战略性大项目的投入与土地储备的增加所致。

 

上述深圳龙岗的核心战略项目,总共240亿地价。该项目以自持商业办公和酒店为主,据测算可以提供超过500-600亿的货值,年租金收入会达到30亿。这对于上半年酒店和租金收入19亿的世茂而言,无疑将实现新的增长极。


 

值得一提的是,世茂酒店和商业项目每年维持在20%左右的增速,从2019年开始,世茂在投资性物业方面挖掘利润空间可期。


比如对上海世茂广场的翻新改造,该项目改造前的租金收入是1亿/年,预计改造后是3亿/年;


深圳前海最高楼之一——深圳世茂前海中心明年年底就可以出租,届时也会产生租金收入2、3亿/年;


内地陆续开业的酒店,预测2019年也会有三个亿的收入,在香港的酒店,可能会有6亿以上的收入。


年底准备再抄底土地市场


截止八月,世茂完成全年70%以上销售目标,但只买了全年50%的地。上半年世茂新买入48幅土地,总建面770万平方米,总土地储备增加到5162万平方米,货值接近8800亿。这样的布局虽然也提高了净资产负债率,但对于未来两三年的高速发展来说极其重要。


许世坛透露,世茂在年底会再考虑抄底土地市场。

 

据统计,世茂下半年可售货值近1900亿元,只需要36%去化率便可以完成全年销售目标。多家分析机构预计,世茂2018年销售额将突破1400亿元的销售目标。在现金流充裕、融资成本低、债务结构安全、土地储备充足、多元业务均衡发展的后盾保护下,世茂将冲刺更高的目标。


世茂全年的购地数量和面积将会比去年超过一倍以上,“土地买入成本便宜了,原因是我们更多以底价拿地,也放开了合作空间。”许世坛说。

 

据透露,世茂团队在7-8月份已经把握了一二线城市地价下跌的机会,进行了一次抄底,拿了十几幅土地。尽管业内甚至世茂自身也判断在年底地价会再出现一次窗口期,但许世坛却表示:“我们在这几个月主要就是做销售回款,我们有钱了再去看机会,这样就会比较安全。现在我们完成全年的购地达到50%多,我们预留了接近一半的钱,去抄底。”



盈利能力持续提升

 

经历了2017年突破式的增长,世茂在2018年上半年持续提速。


报告期内,世茂营业额425.7亿元,同比上升18.8%;盈利能力持续提升,经营利润119.4亿元,同比大幅上升36.3%。在银行额度收紧、限签城市日益增加的情况下,世茂上半年实现回款550亿元,回款额同比大幅上升52.8%。


 

据了解,世茂一二线城市的项目回款非常强劲,比如北京世茂上庄的顶级别墅产品线——西山龙胤销售单价已超过六位数,8月销售12亿;但三四线城市长远压力会更大,因此世茂三四线城市的销售策略就是抓紧供货与销售。

 

许世坛坦言,目前有的二三线城市市场非常好:地价低、去化快。在杭州,世茂最近以几乎7折的价格持续拿地,同时项目开盘即卖完。

 

抓住销售时机加快去化、踏准拿地窗口期,令世茂在成本管控上为利润挤出空间:


上半年世茂股东应占核心利润44.0亿元,同比上升20.2%;股东应占利润达42.7亿元,同比上升10.1%。


在盈利能力增长的同时,分红回报也在稳步增长,世茂上半年派息额为每股50港仙,同比上升25%。

 

在融资渠道和融资创新方面,世茂在2018年1月,发行5亿美元高级票据;3月,发行9.5亿人民币“点心债”;6月,发行12亿人民币“点心债”;7月,发行全国首单住房租赁储架式租金ABS。

 

在融资渠道和融资创新方面,世茂通过多种渠道融资,防范金融风险,包括:2018年1月,成功发行5亿美金高级票据;3月,发行9.5亿人民币“点心债”;6月,发行12亿人民币“点心债”;7月,发行全国首单住房租赁储架式租金ABS。

 

据悉,标准普尔、穆迪及惠誉国际分别维持世茂“BB+”、“Ba2”及“BBB-”,中诚信国际及联合评级等机构维持“AAA”的主体最高信用等级。




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