买房后遇到不作为或乱作为的物业公司，业主应该怎么办？

买房就像一场战争，这场战争中我们会遇到各种各样的情况，出售方像我们的阶级敌人，而我们买完房后还要面对一个对手，就是物业公司。

说起物业公司，可能很多业主又爱又恨，遇到好的物业还好，居住幸福指数飙升，要是遇到不好的物业，让你成天生活在糟心里，甚至时刻担心自己的生命财产安全。现实生活中，由于物业管理不规范不作为引发的业主和物业之间的矛盾非常常见。而曾经我也经历过不作为的物业，整个小区管理的乱七八糟的，随时担心小偷入室。

那么面对这样不作为和乱作为的物业公司，作为业主的我们应该怎么办呢？其实，业主完全可以选择换掉物业公司，那么如何换掉物业公司呢？

step

01

由小区所有业主征集5%以上业主签名同意建立业主大会，签名通过的人数以及这些业主拥有的面积都应超过5%的标准，有这些签名才能筹建业主大会，选举业主委员会。

02

根据物权法规定，街道办事处是有责任协助业主筹建业主大会，选举业主委员会的，所以，在筹建成立的过程中有什么问题都可以向小区所在的街道办事处寻求帮助。

03

这个环节需要4~10名业主代表和1名开发商代表，根据现有手里的资料（如5%以上业主签字同意文件、之前的物业管理协议等），由办事处选一个筹备组长。需要注意的是，业主代表至少有8名以上，这样才不容易被分化瓦解，筹备组长应要求由公益律师担任，而居委会的工作人员或其他小区业委会主任这样的人员是没有去承担相应责任的义务的。

04

这是比较琐碎的准备环节，比如起草管理预约、起草业主大会议事细则、征集业主委员会候选人、准备业主大会会议方案。总的来讲，就是处理一些文件方面的事情，出一些规划把细节的东西规定清楚。需要注意的是，政府指导意见和指导文件是不具备强制力的，如果想要参考这些指导意见或指导文件，然后把它列入管理条约的话，这些东西都是不具备强制力的；所制定的管理的规约和将来业主大会的管理规则要尽可能的保证它将来可以顺利开展工作，即使是照搬了政府的示范文本，也应该要根据实际情况改一下很细节的问题，因为示范文本并不一定完全适合实际情况；筹备工作阶段要尽可能扩大宣传面，让所有业主了解到进展情况；要习惯把开会过程录像，每次筹备会议都应该要签到或对最后决议进行签字，如果有需要和政府往来的话都必须用书面的文件保存好并且要对方签字盖章；每个筹备步骤都需要筹备组长签字，而且这个文件至少要有两份以上，其中一份才好用来保存在业主代表手里。

step

如果业主需要更换物业公司，应召开业主大会，由业主集体商定或书面表决来决定。解聘或选聘物业公司需经二分之一以上业主同意。

step

在召开解聘原有物业公司后，由业主委员会与业主大会新选聘物业公司签订物业服务合同。注意，在挑选新的物业公司和签合同同时都应谨慎。

更换物业其实是一个长久且艰难的战争，从筹备到成功更换物业也是一个比较长的周期，其中还会遇上各种不齐心，不配合的“刁民”，甚至还有原物业以各种手段收买业主倒戈或阻止大会正常进行的情况，所以这对于组织者来说也是极大的挑战。如果你想提升自己的居住幸福指数或者想让自己的房子升值，最好和大家齐心，不要被一时之利诱惑，损人不利己，导致长久折磨。

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