大妈怒批：以房养老就是个坑！

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文章来源：中国养老周刊

上个月，银保监会发布的《关于扩大老年人住房反向抵押养老保险开展范围的通知》(简称“《通知》”)指出，从8月起要把老年人住房反向抵押养老保险(简称“以房养老保险”)推广至全国范围。

那么关于“以房养老”，老年人怎么看？

所谓“住房反向抵押养老保险”，又被称为保险版“以房养老”，是一种创新型商业养老保险业务。在国外，以房养老已经是一种成熟的金融养老方式，但在国内这种做法仍处于刚刚起步的阶段。

通俗来讲，就是指拥有房屋完全产权的老年人将房子抵押给保险公司，然后从保险公司领取养老金。至于房子，生前归老年人使用或出租，老年人身故后房子处置权归保险公司。保险公司在扣除偿付养老保险相关费用后，将剩下的钱交给遗产继承人。简单一句话，“你留下房子，保险公司给支付养老金。”

“以房养老保险”是舶来品，在国内试点始于四年前。

自2014年7月1日起，北京、上海、广州、武汉四个城市房屋完全独立产权的60岁以上老人，可选择“以房养老”，试点期两年。2016年7月，监管部门又将试点期延长至2018年6月30日，并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市（自治区首府）、计划单列市，以及江苏、浙江、山东、广东等部分地级市。

根据相关数据显示，目前仅幸福人寿等个别保险公司推出相关产品，潜在客户的投保热情也低于预期。截至2018年7月31日，该保险产品在8个试点机构累计签约201单，累计承保139单，可见试点四年，一家开展“以房养老”业务的保险公司，不足百户的参与，无论老人还是保险公司，对“以房养老”的积极性都不高。

以房养老热度不高

原因其实也不难理解。在中国传统文化背景下，老年人在置办家业、庇护子孙的代际价值观影响下，房产作为家庭重要财产要留给子孙后辈，不会轻易出售或抵押来满足自身的养老需求。

而且，老年人的子女反对意见通常会更强烈。华中师范大学经济与工商管理、数学与统计学、社会学院曾联合组成“以房养老”模式课题研究团队，用三个月时间走访了武汉市7个城区的660位老人及其子女。数据显示，明确表示不接受“以房养老”的武汉老人占23%。相较于老年人，子女的反对意见更为强烈，高达98.67%的子女不同意父母“以房养老”。

未来会接受以房养老吗？未来就更坑了，因为80后、90后的房子都是高价买来的，跟现在的老人们低成本房子不同，很多年轻人都按揭了30年去买房，真得按揭到60岁退休。那么就变成了，前30年省吃俭用供养房子，后30年房子养你，但是按揭给你的钱，远比你按揭给房子的钱少得多得多，最后这一辈子你除了省吃俭用，钱也没剩下，房子也没落着，这一辈子不知道在忙活什么？

另外，在房价不断攀升的经济环境下，老年人更愿意相信自己的房价会一直涨下去，而金融机构出于风险考量，对老年人房产的评估价往往低于市场交易价，这样抵押出去老年人会觉得亏。

“以房养老”到底划不划算？

“以房养老”最大的问题并不是这些，而是对于老年人来说，根本不划算。

唯一开展“以房养老”的幸福人寿的条款规定，投保年龄为60周岁至85周年（含85周岁）；承保人继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；承保人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

根据幸福人寿的产品费率表显示，60周岁投保，男性需缴26年延期年金保费，女性需缴29年。

举个例子。如投保人的房产以100万元有效保险价值计算（可以简单理解为房产估值），60周岁投保男性，延期年金需缴至86周岁，年缴保费2544元，每月到手的基本养老保险金额为2514元（未扣除相关费用）。86周岁之后，他无需再缴保费，但仍能以每月2514元的标准领取养老金直至身故。同样条件的女性投保人，两项费用相对较低，分别为年缴保费1622元和每月到手基本养老保险金额2082元，这是因为女性的人均期望寿命更长。

除此之外，更为关键的是保费和养老金两项均要按照5.5%的年利率进行复利（即“利滚利）累计，它们是最终处置房产时向保险公司支付的大头。

做一个简单的计算。2017年，中国人均期望寿命是77岁，假如是60岁投保，房产按100万元计算，到77岁时，在17年的时间里共可以获得养老金51.3万元，而保费、养老金再加上利息一共是931677元，100万元的房产已经没有多少余额了。

接下来要划分两种情况：

第一种情况，老人还有其它住处，抵押养老的房子可以租出去，中国城市房产租售比往多了说也就3%，每年获得3万元租金，17年是51万元，加上养老金17年一共获得102.3万元，代价是房子没有了。

如果在60岁时选择卖掉房子，拿到100万现金，选择国债、定期存款等保险的理财方式，年收益率在3%-4%，17年下来可获得收益51万元-68万元，更重要的是这100万元还在自己手里。

第二种情况就是老人没有其它住处，那17年就只能获得51.3万元的养老金。如果老人在60岁时将100万元的房子换成50万元的房子，就多出来50万元的养老金，再加上合理的理财，总金额肯定会高于“以房养老”发的那点养老金。

这还是“以房养老”保险中男性养老金标准的对比，如果是以每月领到手养老金更少的女性为标准，那么“以房养老”与理财的收益差距更大。

所以，无论对哪个阶层的老人，现行的“以房养老”方案都不划算。

另外，这一制度的设计根本没有考虑到通货膨胀的因素。在21世纪头几年，两三千块钱在很多城市已经是白领工资了，而在十几年之后的2018年，两三千块钱只比最低工资略高一点。如果老人在这种情况下养老，生活水平是不断下降的。

更何况，老年人一旦生病就要面临急用钱、用一大笔钱的状况，而“以房养老”的这点养老金是按月发放的，老人甚至连卖房救急的可能都没有了。

关于以房养老，你怎么看？欢迎在下方留言区分享您的观点！

参考资料：1.《“以房养老”这个坑，千万不要跳丨今日话题》，作者：魏巍；来源：今日话题。2.《千万别相信什么以房养老！根本就是个坑》，作者：齐俊杰；来源：天下齐观。

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