房地产信托市场观察及潜在风险防范

一、房地产信托介绍 

最近半年房地产信托发行的状况图解趋势非常有趣，一方面房地产信托的发行数量与规模依旧占据总体信托行业近半壁江山；另一方面，投资者最关心的收益率和投资期限都走向更具吸引力的方向――期限更长、收益更高。

房地产信托，就是信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益。

它包括两个方面的含义：一是不动产信托。就是不动产所有权人（委托人），为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系;

二是房地产资金信托。就是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。以下我们所说的房地产信托主要是指房地产资金信托。 

二、房地产信托的优缺点及存在的问题 

在当前宏观调控的大背景下，除了靠商业银行的贷款之外，房地产企业还要选择一种灵活、变通的模式，信托的特点正好适合了房地产的发展。从长远发展看，房地产信托自身无可比拟的优点使其可以成为房地产业融资需求的有效补充和主流发展方向之一。信托的资金来源多样化，可以进行直接贷款、股权投资、资产证券化等；信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需要和具体项目设计个性化的信托产品，从而增大供需双方的选择空间；信托产品的流动性和多样化在一定程度上缓解了系统风险，分散了房地产开发商的风险；相对银行贷款，房地产信托不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。 

但房地产信托同时也存在着许多缺点。房地产信托的资金一般来自社会大众或是法人机构，如果市场不景气或是利率水平的影响，集资过程不一定可以顺利完成。如果失败投资者将要承担损失。而且，房地产信托使资金的所有权和经营权分离，投资者缺乏对房地产经营的权力，如果信托公司由于没有很好的专业化水平或经营不善而损害投资者利益时，投资者会有很大风险。 

虽然我国的信托法律已基本成型，但由于我国信托业发展时间短暂，相关法律没有跟上，所以还存在很大的法律漏洞。我们应该制定专门针对房地产信托的相关法律，使其中出现的问题及时得到解决。这些问题主要表现在: 

1.存在着很多法律规避的现象，这使得投资人的利益得到了很大的损失。 

2.我国现有的法律规范在保护委托人利益方面还存在以下缺陷:委托人的权利形同虚设;实施监管的法律依据效力层次低，且缺乏全方面的系统的监管体系;信托企业信用法律制度缺乏，诚信缺乏等。 

3.信托作为独特的财产管理制度，目前在我国尚没有与之相配套的税收制度。从发达国家的信托发展来看，建立信托税制是势在必行的。 

三、房地产信托先进经验及启示 

信托业在当前主要的发达国家，已经获得了相当程度的发展，并成为现代金融业务的一个重要组成部分。

发达国家中以美国和日本的信托业务发展较快。美国信托业务的主要特点:银行兼营信托业务，信托业务和银行业务分别管理;信托业财产高度集中;有价证券业务开展普遍;严格管理信托从业人员。日本的信托立法也是相当完善的，其信托业务的主要特点:寡头垄断的行业市场格局;有健全的法律制度作为依据和保障;严格实行银行、证券和信托业务的分业经营;不断开发具有本国特色的信托业务;重视信托思想的宣传和普及。我国今后发展房地产信托投资公司时，应充分借鉴美国和日本的相应规定，结合我国的实际情况，制定出适合我国国情的房地产信托模式。 

我国目前市场上的房地产信托计划与外国成熟的房地产投资信托存在较大差距，由于相关法律和市场环境不健全，其功能发挥受到一定的限制。 对比发达国家信托业的发展历史、现状等，我们从中得到了一些启示: 

1.加强立法建设,加强监管。国际的经验告诉我们,只有在良好的法律环境下,信托业才能整体上和别的金融机构在信用体系上形成竞争。目前,我国信托监管体系的构建应着重从法律体系入手,我国信托法律体系应该涉及市场准入与退出、信托公司经营、信托业务三类。 

2.寻求合适的房地产信托经营管理模式。首先，建立房地产投资信托基金。建立房地产投资信托基金，一方面为迅速增长的个人金融资产提供新的投资渠道;另一方面通过信托基金汇集闲散资金，满足房地产业发展对资金的巨额需求。其次，建立国有土地信托经营管理运作机制。最后，“房屋银行”的信托化规范经营。这种经营模式既降低了租赁双方的交易成本，又使双方的利益能够得到保障。

3.重塑信托形象，普及社会的信托意识。我国近几年信托业的发展已使我国信托业的信用跌入谷底，我们必须对现有信托公司进行整顿，提高服务质量，重塑信托形象。一方面应强化自身管理，提高服务质量;另一方面应成立信托业协会，重视信托理财的宣传，转变个人理财观念，以不断创新的信托品种来满足居民理财日渐多样化的选择，提高全民的信托意识。 

只有我国的信托立法得到完善，社会的信用体系得到提升，我国的信托业在将来才会有更广阔的发展空间，才能为我们的经济建设做出贡献。

四、当前房地产信托风险在哪?

房地产商资金告急！很多房产商愿意以高达20%-30%的融资成本向信托公司“求助”，但万一提供的抵押或担保不足，就可能在高收益之后埋下隐患。作为投资者的你，务必了解房地产信托背后的风险。 

贷款收得紧，信托更强势 

因为银行贷款利率提高，并且银行资金流动紧缩，大牌地产商会主动找信托来要求融资，给信托公司得以选择更优质房地产企业的机会，今年2月发行的房地产信托计划是在1月底之前就审批通过了，现在银行利率对房地产信托收益率的影响还不是很明显，但包括收益率等变化肯定是有的，只不过贷款利率上调的影响会反映比较滞后而已。 

房地产信托收益将浮动增长 

去年下半年来，随着金融严监管及降杠杆措施实施，致使信托发行成本提高，对投资者来说，对预期收益率的要求也相应提高。而对于今年信托产品的变化，考虑到投资者对未来一段时间收益增加预期较强，设计的信托计划中都包含对预期收益率的补充说明，采用浮动利率增长，收益率随银行一年期贷款基准利率同时同幅度调整。这将是今年信托产品中最大的变化。另外，房地产信托融资方的“可提前还款条款”和以往相比也会有所不同 ，以往很多的信托计划都会提前结束，但结合现在政策来看，限购令是史上最严格和最有影响力的房产政策，融资方可能行使提前还款权的机率较低，毕竟对房产商来说，目前流动资金确实紧张。 

房地产信托风险解析 

选择房地产商的规则可以简单总结为业内通行的“432”融资条件，即房产项目必须四证齐全，融资必须有至少30%自有资金投资比例，住建部认可的二级房产资质。这些条件符合，一般来言，房地产信托计划运行的风险度较低。银保监会之前曾对大型信托公司放松执行‘２’，即放宽了对房地产企业二级资质的要求，但随着政策重新收紧，要求所有信托公司严格执行‘432’融资条件”。当然，信托公司对融资方的筛选主要依据房产公司的资产规模与经营业绩，同时，也会统筹考虑融资方的发展战略与经营策略、信誉度和公司治理等方面来衡量房地产公司的到期还款能力，以及房地产信托发行地区及房产市场等因素。 

目前开发商需要这么多的资金，可能不是针对某一个具体项目，而是多个项目需要融资，进行组合投资来降低单个项目的风险，信托公司也会要求开发商要有较强的投资管理能力和销售能力。普通投资者判断信托风险，最简单就是关注土地抵押、担保和股权质押这三个因素。（来源：商 场 现 代 化 , 钱 经 作者：刘 云 燕 , 刘 胜 题 , 李 江 南）

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