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明年63个城中村、25个棚户区计划改造!城改房能买吗?

作者:陕西交通FM916 来源:陕西交通FM916 公众号
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12-10


早些年,西安的城改房大多都轰轰烈烈开场,但最后一烂数年的不在少数。


比如汉城壹号,因烂尾多年一度成为西安城改“明星盘”。业主当初信心满满的买了房,如今距交房都过了五年还未交房。


和汉城壹号业主一样遭遇的人很多,由最初的兴奋、失望、气愤、到如今的无奈。买了这些房的人苦不堪言,到处维权。


究其原因,起初大多都是本地房企开发,无证销售等乱象频出,加之资金力量薄弱,烂尾盘数量更是不少。如今,城改房从量变发展到了质变,越来越多的品牌开发商接手开发,城改房慢慢步入正轨。


西安目前涉及城改项目一览


说起西安的城中村改造项目,随处可见大大小小的楼盘。从西安市城中村(棚户区)改造办公室官网了解到,2018年以来共有17个楼盘公示了预售许可手续的通知。


最近城改项目信息:


西安楼市情报制


当然,西安的城改项目远不止这些,还有相当一部分流产、搁置或烂尾的楼盘。


城中村改造房是拆迁用于安置村民(居民)的住宅建设;商品房就是各大房企自主拿地开发建设的楼盘。两者最大的区别就是拿地的土地性质不同。


一般来说城改楼盘的优点在于地段好,一般都在交通方便的主城区,周边配套成熟,有些可能价格相对便宜,但是弊端在于容易存在手续不全,办不了房产证的风险,但是开发商在完善手续后城改房也可以转变为商品房对外销售,和普通商品房一样是可以取得产权的。还有就是一般既有安置房又有商品房的这种城改项目,容积率都会偏高,居住生活舒适度各方面都不是很好。


那城改房到底能不能买呢?答案是可以的。


一般说来,只要前期五证齐全,后期就是可以办下不动产证的,有些就是办理时间可能会长,具体参考合同里的约定。如果考虑买这种项目的话,一是看手续,二是工程进度,看交房时间来判断工程是否正常,正常工期基本是2-3年,大于这个工期的一定要留意了,还有要注意的一点就是看开发商,小品牌的项目得多留意。


那适合什么样的人来买呢?注重生活便利度的年轻刚需可以考虑这类楼盘,毕竟上下班成本会比住在郊区减少很多。


注意:虽然有些城改楼盘看工程进度已经盖了好几层了,但是没有手续的话也是不敢买的。切记购买五证齐全的楼盘才有法律保障。


今年西安计划63个城中村实施改造


据统计,西安市三环以内,城六区共有"城中村"292处,其中187个"城中村"处于高楼的包围中。


2018年初,西安市召开的棚户区改造工作会议上公布了2018年的目标任务。2019年底前计划实施的有63个城中村和25个国有土地上棚户区。2018年应启动36个城中村和16个国有土地上棚户区的征收(拆迁)、建设等工作。


1、城中村改造


2019年以前计划城中村改造的项目名单

雁塔区:杜城村、二府庄、西八里;

高新区:陈林村、红庙村、小烟庄、新丰村、曹里村、西晁村、东晁村;

经开区:郭家庙村;

浐灞生态区:安邸村、东方红村、雾东村、雾西村、下桥梓村、段家村、上桥梓村、秦家村、康家村、董家村;

曲江新区:东三爻、东三爻堡、井上村;

国际港务区:深渡村、骞村,兰家村、杏园村;

沣东新城:镐京村、太平村;

航天基地:东兆余村;

阎良区: 新跃村安芦组、新跃村凤中凤西组、聚宝村宝东宝西张官、聚宝村赵家组、农兴村新东新西组、麻张村柳东柳西组、阎良村陈家组;

灞桥区:三殿村、五星村、方家村、小寨村、赵东村、赵西村、神鹿坊村、湾子村、下庄村、董家村、曹堡村、安家村、上庄村、苏家营、枣园苏村、水沟村、马家湾、马家沟、东渠村、西康村;

长安区:西寨村、鱼包头村;

临潼区:胡王村。



据今年召开的西安市棚户区改造2018年工作会议上指出,全市棚改市考计划新启动集体土地上棚户区(城中村)10个项目房屋拆迁工作,涉及约0.44万户、1.33万人,计划完成10个村的回迁安置工作,涉及约0.69万户、2.76万人,计划整体完成投资约50亿元。


以上公布的城中村都陆续开始了拆迁安置工作,丁家村、东三爻村、鱼化寨等这些村子都已经于今年开始了拆迁。


2、棚户区改造


2016年,西安市出台了关于棚户区改造货币化房票安置的管理办法。被征收人可在现行货币补偿、产权调换两种安置补偿办法。也就是说拆迁户们可以选择赔钱,也可以选择赔房。


(图片来源:西安市城中村(棚户区)改造办公室官网)


从西安市城中村(棚户区)改造办公室官网了解到,计划新启动国有土地上棚户区6个项目的房屋征收工作,涉及约0.32万户、0.96万人,计划完成4个项目的回迁安置工作,涉及0.16万户0.48万人,计划完成投资约15亿元。



2019年以前计划棚户区改造的项目名单

丨新城区 2个

含元路40号、火电新村


丨碑林区 11个

市三建、朱雀东坊以北、枣园巷以北、八仙宫片区二期、和平路西五和六道巷、德福巷周边、顺城南路东段、太白北路以西、景观路西口、西安铁路局南郊住宅区、三学街周边


丨莲湖区 9个

金光门西、土门街心花园北区、金光门东、庆安生活区、枣园西路沿街南侧、青年路东段、莲寿坊、顺城巷、农兴路地区


丨雁塔区 1个

东小寨-钟元厂片区


丨曲江大明宫 1个

自强东路北侧火车站北广场周边


丨阎良区 1个

西飞集团三四七区


城改、棚户区改造,对房地产有多大影响?


从10月中旬开始,关于鱼化寨拆迁的新闻就一直不断,几乎大半个西安人都在议论这件事。关于这几十万人口何去何从也是猜想不断。“鱼化寨拆迁后,会涌出来一大波人买房,从而刺激房价上涨。”类似的消息在朋友圈不断被众多置业顾问刷屏。


像鱼化寨如此规模庞大、人口众多的城中村拆迁后,会有多少人出来买房?


首先生活在村子里的人,无非就是村民(拆迁户)、商户、租客这三类群体。


①选择用房票安置的村民,可能会去选购商品房。


而且根据西安这两年的拆迁赔偿政策,主要是“直接货币补偿、政府集中团购商品房、政府组织棚改居民自主购买商品房”这三种办法,很多人会选择跟政府团购或者买政府指定的房子。如果直接去买商品房,就西安高新的房价,一套下来也过百万。这里面还没算那些房子在人早都搬出去住在好房子里的人,这些人是不需要买房的。


不过西安城中村改造涉及的人数庞大,这部分人群在以后很长时间里,会成为购房的主力或者现有房产消化的主力。


②做生意的人和租房的人


能买得起去年、今年房价一直涨的时候就买了,买不起的现在可能还买不起,也不排除一部分人会咬咬牙凑钱买房,但是肯定是极少数。


剩余的很大一部分人主要是因城中村房租便宜、人流量大而来,拆迁后也只不过是换一个租住的地方和门面而已。


无论是棚户区还是城中村改造都是征收拆迁,其补偿基本都是两种方式房补安置或者货币安置,那不少拆迁户都会得到一笔数目可观的房款,这势必会一定程度影响房价。不过在今年10月8日,国务院召开常务会议指出商品房库存不足、房价上涨压力大的市县,要尽快取消货币化安置优惠政策。这一政策的逐步实施房价将会慢慢平稳下来。


老旧城区以及城中村的拆迁和改造,都是推动城市建设的必经之路,拆迁确实会影响短期的需求,但是未来拆迁用地又会转入市场,无疑又会扩展远期供应。


来源:西安楼市情报




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