紧急回应！菏泽打响取消限售第1枪？住建厅称过度解读，地产股已大涨

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21 记者：张敏）、证券时报网（ID：wwwstcncom）、中国基金报（ID：chinafundnews）

针对菏泽市住房和城乡建设局18日发布的取消限售政策相关文件，该机构负责人向21世纪经济报道表示，将在官网和官微对此做出回应。

山东省住建厅房地产市场管理处相关负责人向21世纪经济报道表示，对菏泽市出台该政策的具体情况不太了解，目前正在沟通。

此前有媒体报道称，从今早开始，菏泽市住建局就开会研究该项政策。

12月18日下午，山东省菏泽市住房和城乡建设局发文，取消实行了一年的住房“限售令”。此举为本轮调控以来的全国首例。

按照这份《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》的文件，菏泽市住建局表示：

菏泽市还表示：

菏泽是于去年11月出台限购令的，在当时出台的政策中，菏泽还提出落实差别化的住房信贷政策。并指出，根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序。

本轮楼市调控始于2016年，如今已持续了超过两年。在调控政策中，除限购、限价、限贷等政策外，“限售”也是主要特征。菏泽成为本轮调控以来，首个取消限售政策的城市。

该消息出台后，引发了关于调控政策松绑的讨论。更被市场解读为2018年调控放松第一枪。

12月19日早间，媒体致电发布该政策的菏泽市住房和城乡建设局，相关工作人员表示：

随后，媒体亦致电山东省住建厅房产处，工作人员表示：

12月19日早间，A股房地产板块大涨。

截至中午收盘，中信房地产指数涨0.67%，位居行业指数涨幅榜首。

个股方面，截至中午收盘，鲁商置业、荣安地产均涨停。

此外，华业资本、银亿股份、卧龙地产、*ST天业、ST慧球等涨幅也超过5%。

近期房地产板块的表现也是可圈可点。数据包统计显示，10月19日以来，截至昨日收盘，房地产指数累计涨幅16.24%，排名行业指数涨幅榜第二位！同时也大幅超出同期沪指涨幅（3.63%）。在此期间，116只地产股股价上涨，占比九成以上，且有54股累计涨幅在20%以上。

数据宝统计显示，市北高新10月19日以来累计涨幅120%排名第一位！*ST天业、张江高科累计涨幅93.23%、75.34%分别排名第二、第三位。涨幅较大的还有华鑫股份、天津松江、荣丰控股等。地产行业龙头万科A、华夏幸福累计涨幅也在20%以上。   

地产板块的持续反弹并非偶然，这与市场对楼市调控放松预期不无关系，同时也与地产板块估值大幅回落有一定联系。数据显示，历史上，房地产行业市盈率最低水平大约在8.3倍左右，昨日房地产市盈率约为9.1倍，已经接近历史底部区间，同时也低于沪指市盈率水平。地产股中，近50股滚动市盈率在个位数水平。广宇发展市盈率最低，仅3.13倍。房地产行业龙头万科A、招商蛇口、华夏幸福、保利地产等滚动市盈率均不足10倍。  

华泰证券表示，随着市场对房地产金融政策放松预期上升，板块估值回升，部分投资者认为地产调控政策放松在即：

申万宏源分析认为，房地产销售热度明显回落、融资投资端韧性尤在，行业流动性持续改善，政策短期内难转向。

中金公司判断年内房地产板块在基本面走弱和政策面正向调整预期两股力量的博弈下，仍将呈现波动性（方向为波动向上，主要因市场对政策修复的预期逐渐加强）。

18日，易居发布的最新一期《中国百城库存报告》）显示，11月份全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

这意味着，三四线城市过去库存消化速度较快。而目前受棚改政策调整、市场需求透支等因素影响，实际上库存基本面在发生变化。从去库存周期也可以看出，近期三四线城市的去库存周期已开始从底部反弹。

菏泽是棚改大市，棚改进程在2016、2017连续两年高歌猛进，棚改规模在全国设区市中蝉联榜首，被当地人戏称为“中国拆迁第一大市”。

仅2017年，就改造了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市。而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100万人。令据中国指数研究院的数据显示，2018年上半年菏泽市土地成交金额177亿元，位居全国300城土地成交收入排行榜第28位。

在棚改大举推进下，菏泽房价一路飙升，卖地收入同样飙涨。数据显示，仅2018年上半年，菏泽土地出让收入就达到了190.7亿元，相比去年同期直接翻倍。一个地级市，挤进全国卖地收入30强，土地收入一度超过合肥、南昌、南宁等省会城市。

由于土地成长量大幅增长，未来住宅供应量也会出现大幅上升，菏泽市住房市场供求局面与库存压力可想而知。

本期编辑 黎雨桐