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房价猛涨卖家反悔,男子购房一年住不进去还拿不回25万赔偿!

作者:陕西交通FM916 来源:陕西交通FM916 公众号
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01-12



很想问大家个问题,如果两三个月内:


1.你正在卖的房子涨了二三十万,你会不会毁约卖给出更高价的人?


2.你正在买的房子跌了二三十万,你会不会毁约不买了或者去维权?


逐利是人之天性,很想听听每位网友的真心话,在面对利益诱惑时,你会怎么选?


前几日一位律师说,在2018年,因为买卖方毁约出现的法律纠纷案件达到了一个新的高潮。


西安市民肖先生,就是这波浪潮下的受害者。


2018年初,他挑了个二手房做婚房,交了25万定金签了合同,等到去装修时却发现钥匙都换了,原房主因为房子涨价不想卖,更不想承担违约的25万赔偿,可怜的肖先生,到现在房住不进去,25万定金还没拿回来,更别提25万的违约赔偿了!


1

付了25万,准备装修时发现锁被换


肖先生,90后,在2017年底和家人商量准备在西安市长安区买套两居室当做婚房,但是考虑到现在西安的新房基本都是期房,两三年后才能交房入住,时间太久于是他又把目光转向二手房。

2018年初,肖先生在中介的推荐下,看中了长安区悦美国际的一套88平的两室,总价82万,他和家人觉得还不错,比较符合他们的要求。因此在2018年1月19日和卖家、中介签署了西安市存量房买卖合同,并当场付给卖家25万作为定金,同时拿到房屋钥匙。

(签署的合同部分截图)


按照当时西安市二手房交易政策,网签满五年才可办理房产过户,肖先生说,据房主提供消息,这套房子在2018年9月份才满五年,于是双方在合同中明确约定:待甲方网签合同满五年后的60个工作日内,双方办理房屋过户手续。


(肖先生付25万房款收据)


签过合同,领完钥匙后,肖先生和女友悬着的心终于落了下来,满心欢喜的准备接下来装修布置婚房了。


但,事情并不如他们想的那样。


肖先生四处好不容易凑够25万元定了房子,两个月后准备开始装修时发现门锁被换,房主临时变卦不想卖房。


2

卖方反悔不想卖,拒绝赔偿违约金


在去年3月11日,肖先生带着装修公司去测量房屋面积时,发现门锁被换,打不开门,随即他联系到了中介,“中介给我说对方不想卖房子了,并且还在3月1日以去交契税办房产证为由,拿走了抵押在中介处的原始购房合同。”


(肖先生和卖家的微信聊天截图)


肖先生在与房主微信沟通时,对方说因自己想买的房子贷款没办下来,所以这个房子暂时不能卖了,并且说“我这房子在当时签合同时网签未满五年,也没有房产证,不符合西安市政策规定,所以合同不能算数的。”在多次沟通后无效,房主拒不履行合同。


(肖先生签署的二手房买卖合同)


合同中明确约定了违约责任,若一方不按约定履行合同视为违约,违约方应赔偿违约金25万元。但是房主还是坚持以自己的房子当时不能买卖为由拒绝赔偿违约金,只愿意赔偿几千元银行同期存款利息作为补偿。


肖先生说:“当时买房子的时候总价82万,算下来才九千多一平,在3月底,这套房子估值已经在100万以上。当时签合同时交的25万也是东凑西凑起来的,现如今25万元交给卖家一年时间了,本想安稳等着装修,原房主却执意反悔。


由于卖家反悔,中介也是没有办法,因此关于房屋纠纷建议肖先生起诉。


3

网签未满时间,二手房买卖是否有效?


卖家认为当初在房屋买卖时房子网签备案未满五年(6.24新政后网签备案满三年即可)不能交易,因此签订的合同是无效的。


其实这个情况与今年西安出现的“开发商自己告自己”案件有点相似,对方都是以自己的房子没达到买卖条件想坚持毁约。


不过去年12月30日,西安中院终审改判,认为合同有效的原因有三:一是面对房价上涨,主张合同无效,违背诚实信用原则;二是开发商在销售之初很明确房屋预售条件;三是开发商签约时未取得预售证,并不必然导致其签订购房合同的民事法律行为无效。


返回到肖先生买房这件事上,按照上述事件的评判标准来看,第一,卖家因自己种种理由不想卖房,主张合同无效,也同样违背诚实信用原则;第二卖家、中介和买家三者都清楚二手房交易满足条件,并且在合同中明确约定在满足条件后应立即办理过户手续。


按照《合同法》第52条规定,合同的有效性要包括:一是当事人之间的真实意思表示;二是内容不违反法律的强制性规定。


据肖先生咨询的律师说,合同无效的判定标准是违反了法律的强制性规定,但西安市地方性政策不属于法律法规的范畴。


之后,记者也专门联系了陕西海普睿诚律师事务所黄竞之律师,黄律师认为:该合同本身属于附条件的合同,如今在已经符合条件下应当办理过户,如若一方不履行合同,则违约方理应依法承担法律责任,赔偿违约金。


4

房价涨了不想卖,跌了就砸售楼部?


在楼市大涨大跌的市场下,出现类似的违约现象并不是个例。去年轰动一时的“开发商告自己案”不也是因为房价上涨过快,开发商不想承认合同有效,拒绝卖房。在二手房市场中也是,二手房价格由上半年的疯涨到下半年的猛跌,不少房东在这时频频毁约不肯卖房,买家毁约不想买房,因此产生的法律纠纷也经常出现。


为什么去年会大面积出现这种毁约现象?


第一,房子成为家庭最大资产,房价涨跌牵动每个人。


随着房价上涨,大部分购房者家庭都是掏空钱包凑够首付,同时身背百万房贷,房子已经越来越成为每个家庭最大的资产,关于房价的涨跌,自然都是格外关注。因为稍有动荡,上涨或下跌就是二三十万甚至更多的差价,对于普通家庭来说,可是好几年都攒不下来的一笔钱。


据了解,全国居民杠杆率,从2008年的17.9%飙升至2018的53.5%,债务余额增加了42万亿元,杠杆率增加35.6%,而这个数值美国用了整整40年。这组数据充分说明国人的资金压力越来越大,而这其中大部分资金债务来源于房贷。


去年上半年,可能谁也没料想到无论是新房还是二手房都是经历了一波大涨,尤其是二手房,在三四月份,各个区域价格倒挂现象十分突出。


第二,契约精神并未深入人心。


房价上涨就想毁约不肯卖房,这和之前出现的房价下降,买房人就要去砸售楼部如出一辙。


其实,房子本身也是一种商品,价格波动起伏也符合正常的市场规律。但是如果因为市场变动,而单纯的就计较自己的利益得失,这与契约精神已经相违背。如果一味的只站在自身立场去评判得失,那何谈契约精神?


来源:西安楼市情报




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