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中国最新城市规划公布,济南之后,谁是最大赢家?

作者:正和岛 来源:正和岛 公众号
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01-17

作 者:刘晓博

来 源:刘晓博说财经(ID:liuxb929)


2019年“第一单”行政区划调整,已经“花落山东”。济南成功吞并地级市莱芜,成为又一个面积超过1万平方公里的“大城”。

我此前分析过“济南喜提莱芜”的背景:中央希望通过做大做强一批中心城市,由此带动中国的城镇化和经济发展。

 

这个发展思路将深刻影响未来20到30年中国的房地产市场。未来人口、资金会加速流向中心城市,以及围绕中心城市被轨道交通连接起来的“城市群”。

 

可以想象一下:

二三十年之后,北上广深四大一线城市及其城市群,人口都可望达到5000万甚至更多,这就足以装下2亿以上的人口。


 

或许有人对这个数据怀疑,我可以告诉大家,从小学生人数来分析,目前“深圳+东莞”的实际生活人口,可能就已经逼近4000万。北京和上海的真实人口,或许都超过了3000万。

 

此外,会有12个左右的“国家中心城市”(比如成都、武汉、郑州等),如果这些城市及其城市群人口平均达到2500到3000万,则能汇聚3.2亿左右的人口。

 

另外20个左右的“省会城市(自治区首府)+计划单列市”,也可以形成自己的城市圈,如果每个平均能汇聚1500万带2000万人口,则又可以装下超过3亿的人口。

 

这样,中国将有超过一半人口生活在30多个城市圈里,其核心则是30多个大型城市。在“大城市化+城市群化”的推动下,很多中小城市会逐步进入人口流失状态,不动产价值将不断降低,很多新区、郊区和三四流旅游区的房子,最终房价将跟建筑成本价趋同。

 

这就是中国城镇化的“2.0版时代”,看不懂这个趋势,你的财富将缩水甚至划水。

 

那么,未来还会有哪些大城市会通过“行政区划调整”来扩张呢?今天专文分析一下。

 

为了说清这个问题,先给大家看一个统计:中国主要城市的面积排行。

 

中国内地主要城市陆地面积排行:

注:表格里的数据自各地统计局,小学生人数、资金总量(金融机构本外币存款余额)均截至2017年末。

上面表格里列入了中国内地所有“直辖市+省会城市+计划单列市”以及苏州的面积、小学生人数和资金总量。通过这个表格,我们基本上可以看出土地、人口、资金三大资源在各城市的分布情况。

 

在表格里,我用空行把37个大城市,分为三组。


第一组,重庆到石家庄,都是面积超过1.5万平方公里的城市。

 

这10个城市,可以称为中国“面积超大”的城市,其中重庆的面积相当于“海南省陆地面积”的2.3倍,哈尔滨则相当于“海南省陆地面积”的1.5倍。

 

浙江省的陆地面积只有10.55万平方公里,重庆相当于浙江的80%以上,哈尔滨则相当于浙江的一半以上。重庆的面积还相当于40多个深圳,哈尔滨则相当于26.5个深圳。由此可见,中国城市面积上的“不均衡”。

上图:面积巨大的哈尔滨,其中心城区居然偏居一隅,西面没有拓展空间,所以未来会不会扩张也很难讲。

一般来说,面积超过1.5万平方公里的城市,就很难“扩张”了。即便“扩张”,也走“内涵式”的道路,就是把已经代管的市县变成自己的区。

 

但在这一组里,北京是一个例外。由于汇聚了太多的人口和资金,再加上北部和西部多山地,北京只能向东和向南发展。但东部和南部空间其实也不大了。

 

尤其是北京市政府东迁通州之后,通州副中心成为北京城市重要一极,通州可用土地不多。这时候,河北廊坊的“飞地”——被北京天津隔在中间的“北三县”(大厂、三河、香河),就显得特别瞩目。民间一般猜测,北三县早晚是北京的“菜”。

事实上,北三县的城市规划已经交给了通州区,这就是一个重要信号。近日北京公布的一些跨省区的轨道线,其中“平谷线”(下图中右侧的那根分叉的长线)、“两大机场联络线”都会经过北三县,北三县跟北京的关系将进一步密切。

所以,北京未来拿下北三县,是有可能的。但是请注意,这仍然只是民间猜测,没有官方消息。


第二组,是1万平方公里到1.5万平方公里之间的城市,一共12个,包括青岛大连两个计划单列市。

 

面积超过1万,其实已经足够用了。这个规模的城市,“外延式扩张”的可能性有所降低,但不是完全没有可能。成都代管简阳仍然开创了一个先例。扩张前,成都的面积已经达到了1.2万平方公里。

 

这一组城市里,成都、济南、合肥近年来都扩张过一次。目前最有可能扩张的是西安,未来可能会增加一些面积。至于济南,由于尚未拿下黄河北岸的齐河县,而齐河县又非常靠近济南中心城区,所以未来济南或许还会有一次扩张。

 

至于长沙会不会扩张,尚有待观察。


第三组,都是面积低于1万平方公里的城市,其中有多个人口、经济大城市,所以这一组里“扩张”的可能性最大。

 

比如郑州,已经铁定会把附近的几个市县(中牟、新郑、荥阳)变成区,但这仍然是“内涵式扩张”,因为它们本来就是郑州代管的。郑州跟济南类似,中心城区距离黄河也不算远,因此,向北扩张也是必须的。另外是向东面扩张。

总之,郑州已经获得“国家中心城市”的头衔,但却是面积比较小的“国家中心城市”,因此扩张也只是时间问题。

 

武汉的情况,跟郑州类似。以武汉的勃勃雄心,未来至少也要跨入1万平方公里俱乐部才行。

 

上海、广州、深圳三大一线城市,面积也都偏小,其中深圳问题最突出。去年,深圳拿下了“深汕合作区”468平方公里的土地,虽然是块“飞地”,但深圳扩容毕竟开始了。

 

展望未来,上海、广州和深圳都应该扩大一些。


相比而言,广州和深圳扩容比较容易,都是省内问题。我的建议是:分拆惠州,龙门县之外的部分给深圳(下图中篮框部分);惠州的龙门县、韶关的新丰县、清远的佛冈县(下图中红框里的区域)划给广州。

这样,深圳的面积将达到1.13万平方公里,广州的面积将达接近1.3万平方公里。之所以不是把东莞并入深圳,佛山并入广州,是因为“通过行政区划调整来带动落后地区发展”,是国家的一项基本原则。

 

在这个原则下,上海如果扩容就很难从苏州下手,而应该考虑嘉兴或者南通。嘉兴面积3900平方公里,南通8544平方公里,从文化、地理和扩张的“适度性”来看,嘉兴似乎更合适。

 

今年最有可能变动行政区划的,除了郑州,就是海南了。下面这份文件,是2018年5月13日海南省下发的:

从其中的“第16点”可以看出,海南准备“加快推进行政区划调整”,具体来说就是——按照东、西、南、北、中五大行政区域进行整合,形成“南北两极带动、东西两翼加快发展、中部山区生态保育”的总体空间格局。

 

这就是坊间传说的:海南将整合为6个地级市说法的来源。所谓6个,多出来的那个是“三沙市”。海南本岛上,是东西南北中各一个,可以预见海口和三亚一定是保留的,而且是扩张的。

 

从表格里的数据可以看出,厦门和南京也存在扩张的必要性。厦门面积只有1699平方公里,是中国最迷你的副省级城市。目前福建省把“厦漳泉”划为同一个都市圈,厦门是核心。泉州是福建GDP第一大城市,超过了福州,陆地面积1.1万平方公里;漳州面积1.26万平方公里,经济相对落后一些。其实漳州可以整体并入厦门。

至于南京,也存在扩容的必要。由于南京偏居江苏省西南角,所以扩容的最好办法是把镇江整体并入(见上图)。镇江的面积接近4000平方公里,这样南京总面积也将可以达到1万平方公里以上。

 

中国的体制决定了,行政区划具有更丰富的意义、更深刻的意义,也能对经济发展起到更大带动作用,这是其他国家不具备的。


因此,强市扩张是最好的“扶贫模式”。

  

作者 | 刘晓博 

 排版 | 姍姍  审校 | 叶开甫  主编 | 叶正新 

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