2019楼市开局“凉凉”：三四线需求已出现透支，重点二线城市二手房降价明显！

来源丨21世纪经济报道（ID：jjbd21）

记者丨张敏 卢常乐

编辑丨张星 周上祺

2019年春节期间，返乡置业热潮明显降温，湖北十堰市某房企人士向21世纪经济报道记者如此说。

受去年四季度以来房地产市场整体降温的影响，今年开年，楼市成交活跃度较低。在很多三四线城市，返乡置业热潮明显降温，使得春节期间的成交量有所下降。

此前的一月，市场同样不够活跃。易居克而瑞对30个重点城市的统计显示，1月整体成交2146万平方米，环比下跌31%，同比也有14%的降幅。

这种情况给2019年的市场前景蒙上一层阴影。多数受访者认为，至少在今年上半年，房地产市场将延续下行的态势，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各种因素的影响下，市场需求已经明显萎缩。

图/图虫

房地产市场的降温在房企业绩上得以体现。中原地产对30家已经发布业绩的房企进行统计指出：

虽然部分中型房企的业绩有所提升，但下降的情况仍然较多。其中，与去年12月相比，房企1月业绩呈现普遍性下滑，显示出市场在下行。

中原地产首席分析师张大伟表示，龙头房企销售放缓，很大程度上与三四线城市逐渐退烧有关系。

上海易居研究院副院长杨红旭认为，一方面，去年1月处于楼市繁荣期，基期值高，今年1月处于降温期；另一方面，今年春节比去年早了10天，1月销售受春节假期因素影响较大。

图/新华社

进入2月，受春节假期因素影响，一二线城市的网签数据假期基本暂停（北上广深等城市只有个位数网签），长假楼市主要以三四线城市为主。但根据多家机构的观点，以往颇为普遍的返乡置业现象，也出现明显降温。

58同城、安居客发布的《2019返乡置业调查报告》显示：

图/新华社

前述房企人士表示，近几年来，返乡置业成为很多三四线城市的普遍现象。在一些城市，市场好的时候，春节期间返乡置业的规模占全年三到四成，开发商也多会安排销售人员在春节期间值班。今年很多项目降价销售，但成交量明显不如往年。

张大伟向21世纪经济报道记者表示：

中信建投对东中西部的六个县市进行调研，并发布2019年春节返乡调研报告。其中显示，春节期间房地产项目来访量出现普遍下降，需求疲态开始显现。在市场成熟度高的城市，房价已经自高点有所回落。

该机构对江西省永新县进行调研发现，今年春节期间，碧桂园、欧洲城、朝阳学府等三大热盘的到访量同比下滑50%，“说明返乡置业需求大幅收缩”。

2019年开年的市场表现，延续了去年年末的降温走势。张大伟表示，大部分城市在去年四季度出现降温，一些城市的降温趋势，则从下半年就已开始。这波降温的动力，主要来自于楼市调控效果的长期累加。

但由于去年上半年销售旺盛，全年的房地产销售规模仍然创下历史新高。如2018年全国商品房销售面积突破17万亿平方米，商品房销售额则接近15万亿。

中信建投指出，在一些三四线城市，2018年的成交量和房价都创下历史新高，部分县市的成交量增速接近100%。

该机构认为，这种情况也使得很多城市的需求出现透支，从而导致今年年初市场低迷。“多地唱响盛极而落的序曲”。

上海易居研究院智库中心总监严跃进指出，近年来，三四线楼市波动较大，如今正发生从旺盛到低迷的变化，并将影响整体市场：

按照监管层的基调，棚户区改造的范围和货币化安置的比例，未来都将得到控制。业界认为，这也将成为三四线楼市的压力。中信建投指出，三四线城市的需求主要来自刚需、改善需以及拆迁，部分东部城市拆迁需求占比达50%，因此过去拆改力度越大的区域，今年市场将面临越大的挑战。

据中金报告称，春节假期上海、南京等17个重点城市新房销售面积较去年同期下降了56%，房地产行业基本面延续加速下降趋势。同时，春节返乡置业行情不振的基本趋势也延伸影响至各地的二手房市场表现。

据诸葛找房数据研究中心监测数据，2019年1月，全国100个重点城市中二手房挂牌均价环比下跌1.05%，已经连续5个月下跌，下跌城市数量环比上月虽有所减少，但降幅正逐步扩大。其中，值得关注的是重点二线城市挂牌均价受政策影响明显，降幅最大。

1月份，从不同等级的城市挂牌均价环比情况来看，各等级城市均有不同程度的下滑，其中重点二线城市的二手房价格降幅最明显。

据诸葛找房数据研究中心数据显示，总体来看，一线城市调控仍未放松，市场保持缓慢下跌的态势，挂牌均价环比下跌1.02%；二线城市因调控加码，重点二线城市在调控高压下，二手房挂牌均价环比下降幅度最大，降幅为1.14%；三四线城市的环比降幅最小，为0.99%。

分区域来看，东部、中部城市的二手房挂牌均价持续下行，降幅在1%左右，其中东部地区城市的二手房挂牌价格下行压力最大，挂牌均价由去年12月的21112元/平下滑至今年1月的20863元/平，环比降幅为1.18%。

21世纪经济研究院分析师认为，二手房的挂牌均价一定程度上受当地楼市的市场成交情况影响，尤其是市场成交表现，能够很大程度上影响到当地二手房市场挂牌价格的预期与信心。

据CREIS中指数据显示，今年1月份监测的主要城市楼市成交同环比皆呈现出下滑的趋势。分城市来看，一线城市成交面积环比下降38.6%；重点二线城市成交面积环比下降28.4%；三四线主要城市成交面积环比下降24.6%。

具体来看，1月份广州仅成交了54.99万平方米，在四个一线城市中环比降幅最高，达到65.17%；北京环比降幅超过40%；深圳降幅近三成；上海则基本持平。

重点二线城市中，南京、苏州、杭州、成都、武汉和重庆在1月份的成交面积皆出现了较大幅度的下调，其中武汉的降幅最大，达到了51.11%，成为全国重点二线城市中成交量降幅最高的城市。

21世纪经济研究院分析师认为，1月份抛开春节假期的因素影响外，当前在中央坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位、地方强调“一城一策”的背景下，房地产市场局部微调的态势愈发明显，带动着各地二手房市场成交与挂牌价格的逐渐趋于理性。

由此，今年1月份重点二线城市二手房挂牌均价回调幅度明显，实则亦是受此前该类城市的二手房市场成交回调的影响。

据贝壳研究院统计数据显示，2018年以来，包括杭州、南京、天津等33个重点二线城市的二手房月度成交量持续走低，尤其是年尾11月份市场成交量与年内峰值3月相比下滑了近六成，一度降至2017年以来的低位。

图/21世纪经济报道

房地产调控的影响同样不容忽视。今年1月，多地召开地方“两会”，对全年的房地产政策进行定调。中原地产总结称，棚改收缩、一城一策、“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）是出现频率最高的关键词。这也意味着，今年房地产政策的总基调仍然从紧，并没有明显松动。

多数机构认为，在多种因素的综合作用下，市场需求将继续下降，2019年房地产市场将继续处于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出现信贷等政策的实质性松绑，否则市场很难出现反转。

受此影响，投资热情也会继续降温，未来一段时间内，土地交易、开工情况也将呈现出相对低迷的状态。

二手房方面，21世纪经济研究院分析师认为，在2018年上半年新房限价政策频出导致一二手房价格倒挂的虚假繁荣之下，尤其是重点城市的二手房市场价格经历了一波快速上涨，进入下半年，在调控不断加码成交快速回调的市场影响下，如今二手房挂牌均价的回调迹象凸显，某种程度上亦是市场逐渐趋于理性的集中体现。

未来，随着重点二线城市人口城镇化进程的加速，经济增速的相对稳定，在户籍制度改革、购房制度适度放松，以及调控政策的边际改善共同的影响下，预计重点二线城市二手房挂牌价格持续回调将刺激一定的市场需求释放，从而带动该类城市二手房市场成交逐步回暖。

本期编辑 黎雨桐