“公摊面积”真要取消了？这里面怕是有什么误会

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本文首发于华尔街见闻（ID：wallstreetcn），文中观点不构成投资建议。

一条关于“取消公摊面积”的消息刷屏网络，表面上看起来，这一困扰国内购房者多年的问题有望得到解决，但实际上，这可能只是一次大规模的政策误读。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于<城乡给水工程项目规范>等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。而在其中的一份《住宅项目规范（征求意见稿）》中，住建部给出了“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”的建议。

随后，“取消公摊面积”的消息不胫而走，社会反响热烈。然而，人们可能高兴得过早了。

公摊面积即业主对公共面积的分摊部分，所谓公共面积包括了住宅楼中大厅、走廊、电梯等部分。“公摊面积”的存在，使得购房者购入的“建筑面积”远大于实际的“套内建筑面积”。

此外，国内目前对此交易方式暂无明确法律规定，因此，在寸土寸金的国内商品房市场，公摊常常被广大购房者所诟病。

公摊面积=商品房建筑面积-套内建筑面积

套内建筑面积=套内使用面积+墙体面积+阳台建筑面积

事实上，，这个规范未来约束的是工程建设行为，约束对象是住宅项目的建设单位。这与我们所关心的住宅交易到底是以“建筑面积”“公摊面积”来计算，并无直接关系。与我们大家关心的物业费、取暖费以何标准收取，也没直接关系。

也就是说，这份具有“技术法规”性质的文件，在未来的短期内既不会影响房地产市场的供需与价格，也不会影响购房者的实际成本。媒体和大众所获“取消公摊面积”的消息是彻头彻尾的误读。

而真正能够左右商品房面积计算的，是住建部的另一份文件：《商品房销售管理办法》，在这份文件中明确指出，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权。

在目前大多数的购房合同中，无论开发商前期如何宣传，最终签订的合同里，基本都是按照套内面积来计价，也就是说，在实际成交过程中，“按照套内面积计算的”单位面积的均价会较“按照建筑面积计算的”均价有所升高。

无论如何，对于购房者而言，这套房子的总价实际上是不变的。

相关业内人士对此有着清晰的判断。创始人刘德科表示，“以套内使用面积进行交易”，不等同于“住房按套内面积算”，即任何一份合法的销售合同上必须标明套内使用面积，但并不意味着以套内面积进行计价。

据证券时报e公司援引中原地产分析师张大伟称，是否套内计价对购房者实际购房成本基本无影响，对房地产税的征收亦无影响（国内房屋交易的税基以总价评估），主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。

1、这只是一个工程建设规范公开征求意见，距离正式文件还很遥远，即使成为正式文件，也不确定是建议标准还是规定强制标准；

2、从政策内容看，包括了住宅、商业、工程建设等方方面面，包括全装修交付等等政策，这些政策起码5年内落地可能性非常小；

3、套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益；

4、羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策；

5、从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。

张大伟同时提出两点可能发生的变化：首先，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费有可能降低；第二，由于公摊面积减少，开发商可以同步提高单位面积价格，甚至可能压缩公共空间品质。

另据e公司援引深圳综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁表示，过去，有些开发商的房子公摊面积可以占到建筑面积的20%、30%，甚至是40%、50%，这是非常可怕的比例，出现了失控的格局。住建部新出的这项政策符合中国房地产行业的发展，也迎合了国际潮流，采用套内面积计价更真实地反应了房子价格，房子单价会上升，不过总价是不变的，市场也不用过度担心。

事实上，这一规范并不是第一次与公众见面。重庆是全国首个实行“套内面积计价”的城市，距今已逾16年。据新华社报道，早在2002年6月，重庆人大常委会就通过了《重庆市城镇房地产交易管理条例》，要求：商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施。

此外，北京市于2003年开始执行的《北京市城市房地产转让管理办法》中，有关部门也已明确规定，预售商品住宅实行以套内建筑面积计价。

综上，短期内该规范并不会对房地产市场产生过大的影响，而往好的方面看，作为公共空间的使用者，购房者为其分摊一部分成本并不奇怪，并且在新规范的约束下，从规模经济的角度来看，极少有开发商会继续做出盲目扩大公摊面积的行为。

刘德科指出，购房者对开发商“故意做大公摊，坑钱”的猜测可能是过虑。对开发商来说，容积率是固定的，即一块地能建多少建筑面积是固定的；所以就算把公摊盲目做大，地产商根本就没法多赚一分钱，反而损失购房者的利益，如此一来两败俱伤。

而之所以市场会有公摊面积“越涨越多”的感觉，则是因为过去的商品住房主要是多层（得房率高），现在主要是高层（得房率低），公摊面积自然会有所增加。

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