微信扫一扫
分享到朋友圈

买房,别忘了和中介谈这几个特殊条款 | 房产计划

作者:吴晓波频道 来源:吴晓波频道 公众号
分享到:

03-03

点击上图  开启《我的房产计划》

《房产计划》限时福利:


 现在下单,付款后添加助理小巴微信:wodecaifujihua即可获得【买房必备宝典】


*律师私藏 | 权威房屋买卖必备合同范本

*独家特制 | 最新房屋买卖交易流程图


>>>


 文 / 巴九灵(微信公众号:吴晓波频道)


买卖过房子的人都知道,买房卖房,绝对是一个斗智斗勇、防蒙防骗的过程。我们可以通过中介大量节省时间、提高效率,但也要提防中介推荐问题房源、乱收费、吃差价等不规范行为。买房过程中,和中介的斗智斗勇似乎从未停止过。

 


中介费能不能退?


最近一期的房产交易直播,讲的是如何通过合同规避房产交易问题,我们在后台收到了许多小伙伴关于中介费的提问,小巴选择最有代表性的和大家分享:

 

Question:中介费能不能退?

用户ID:开**始

 

年前在杭州买房,当时房子还没有办下房产证,不过代理的中介一再承诺,下个月就能下证,又怕年后涨价,就签了《房屋买卖合同》,结果合同签完拖到现在,房产证还是没有办下来,我就和业主协商,双方无责解约,定金退还。

 

但是,当我要求中介退还中介费的时候,中介说什么也不给退,理由是“退房是交易双方自愿的,和我们无关”。这种情况下,中介费还能退回吗?


根据法律规定,中介居中撮合买卖双方签订合法有效的《房屋买卖合同》,以此收取中介费,因为买卖双方自身的原因毁约,和中介公司是无关的,中介费也是无法退还的。

 

那案例中的中介费是不是就没有退还可能了呢?其实不然,他的特殊情况在于签订《房屋买卖合同》时,并没有取得房产证,无房产证的房屋中介机构是不允许代理买卖的,这种情况下即使是和房主协商解约,中介费也是应该退还的。

 

一些中介机构,经常以“马上涨价”“最后一套”等理由催促买方签订协议,我们在购房过程中一定要注意,房屋是不是五证齐全,除此之外,经济适用房、两限房、自住房这些政策性房屋中介也无权代理。如果因为买卖这些房屋发生中介费纠纷,是可以要求中介退还中介费的。


更多房产交易陷阱

资深房产律师在线答疑

点击按钮,立即加入




中介费可退还的其他情况


下面,我们再来看看其他可以退还中介费的情况:


一、《房屋买卖合同》无效


1.不是本人签订的、本人不认可的《房屋买卖合同》;

2.夫妻一方擅自出卖房屋的;

3.以恶意串通为目的、逃避债务等,损害他人利益而签订的《房屋买卖合同》;

 

买卖房屋过程中经常出现的代卖、代签,夫妻一人到场,低价抵押房等情况都属于以上范畴,此时《房屋买卖合同》无效,中介机构是无权收取中介费的,已收的中介费应予以全额退还。



二、新出台政策导致合同无法履行


因为新政策的出台属于各方都无法预见的因素,如果因此导致《房屋买卖合同》无法履行的,其实房屋买卖双方、包括中介公司,都是没有主观上的过错,那么各方无责解除合同,是法律上的合理处理方式,所以这时的中介费应当退还。

 

在了解了可退还中介费的情况后,我们再来看看如果不能退还中介费,应该如何通过特殊条款的制定,维护自己的权益。

 


特殊条款的制定保障权益


买卖双方自身原因没买到房,将不退还中介费?但也担心自己在房屋买卖过程中会出现贷款问题或者资金问题,会额外损失中介费,那么如何才能将损失降到最低呢?


为了应对类似情况,我们给出的第一个建议是:分阶段支付中介费。

 

一般中介会要求在签订合同时全额支付中介费。


其实我们可以要求分阶段支付中介费。比如,在《居间合同》中约定,购房人支付房屋首付款时可以支付20%的中介费、购房人申请的贷款被批准时支付20%、已办理完毕建委网上签约备案时(即网签)支付30%、房屋过户时支付剩余费用。


按重要时间点推进,支付适当比例的中介费。

 

通过这样的约定,既可以减少交易无法完成时自己的损失,也可以以未付的中介费为由,督促中介机构履行后续义务。

 

除了分阶段支付中介费外,还可以通过特殊退费条款和中介承诺条款来保障自己的权益。

 

▶︎ 特殊退费条款


合同中可以约定:各方自愿同意,如果房屋最终没有成功过户,中介公司应当退还50%或者多少比例的中介费;或未付的中介费无须支付……这样的特殊退费条款是有效的,法律也是支持的。



▶︎ 中介承诺条款


有过房屋买卖经历的听友们肯定知道,中介公司的承诺很多,在签约前什么都能承诺,这些承诺都是口头承诺,在法律上是很难主张的。


所以我们就要在《居间合同》中明确中介的口头承诺,一一写明承诺的内容、没有达成的后果和违约责任。

 

比如:我公司承诺该房屋含学区属性,如购房后无合理学区,我公司同意按原价回购房屋,并退还中介费,这期间发生的税费由我公司自行承担。像这样落实的口头承诺才是法律上认可的承诺。


今天我们详细分析了房屋买卖的中介费问题,更多房产交易相关的法律问题,我们将会在房产交易法律课程中逐一解决。

 

房产交易是一项十分复杂的过程,涉及的领域比较多,因此房产交易法律课将从中介、房屋买卖、房产纠纷和新房交易四部分,对大家关心的、经常遇到的法律问题以及注意事项结合实例进行分析,帮助你提高防范意识,找到应对方法,确保房屋买卖安全进行。


识破房产交易陷阱

资深房产律师替你解决房屋买卖纠纷

点击按钮,立即加入


从机会选择到房产交易

用杠杆撬动房产

欢迎加入《我的房产计划》

点击下图立即开启

阅读8944
中介 房产 计划 
举报0
关注吴晓波频道微信号:gh_b09cb640f644

用微信扫描二维码即可关注
声明

1、头条易读遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2、本文内容来自“吴晓波频道”微信公众号,文章版权归吴晓波频道公众号所有。

评论
更多

文章来自于公众号:

邮箱qunxueyuan#163.com(将#换成@)
微信编辑器
免责声明
www.weixinyidu.com免责声明    商务合作1758059460
版权声明:本站收录微信公众号和微信文章内容全部来自于网络,仅供个人学习、研究或者欣赏使用。版权归原作者所有。禁止一切商业用途。其中内容并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。如果您发现头条易读网站上有侵犯您的知识产权的内容,请与我们联系,我们会及时修改或删除。
本站声明:本站与腾讯微信、微信公众平台无任何关联,非腾讯微信官方网站。
粤ICP备16075700号-1