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北上广深下调住房交易税费 增值税附加及印花税税率减半

作者:华尔街见闻 来源:华尔街见闻 公众号
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03-08


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本文首发于华尔街见闻(ID:wallstreetcn),作者郭昕妤、李丹文中观点不构成投资建议。

媒体称北上广深等地下调房产交易的增值税附加税率,上海从11%降到6%,北广深从12%降到6%。减税后,一套400万的房子可少缴1万多元。评论称减税并非针对房地产,心理预期大于实际影响。


减税降费的利好逐渐显现,房地产市场也当然也要分一杯羹。


北京和上海此前已经官方通知将对小规模纳税人房屋交易增值税附加税和印花税等涉房交易税率减半征收。今日据多家媒体报道,北京和上海的个人出售住房的增值税附加税率或也可减半,广州和深圳也下调了房地产交易中涉及的增值税附加税,亦多为减半征收


综合媒体信息,按照新的税收规则,小规模纳税人出售住宅时,上海的增值税附加税税率从11%降到6%,北京、深圳州则从12%降到6%。


业内人士认为,上述减税并非单独针对房地产领域,利好有限,心理预期大于实际影响。


中新网报道援引专家评论称,房地产市场中购房者或房东最关心的税费主要是增值税、契税和个税这几个较大的税种,购房者不必为一些小税种的调整有太多的担心或关注。但可以明确,税费成本降低是今年的重点事件,对于降低房屋交易成本和刺激房屋交易,都有积极作用。

  01

北京小规模纳税人涉房交易税减半征收 个人也紧随其后?


1月31日,国家税务总局北京市税务局官网发布通知,明确对增值税小规模纳税人减按50%征收资源税(不含水资源税)、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。


近日有媒体报道称,北京个人出售住房的增值税附加税率也可减半。证券时报、券商中国等媒体报道称,近日从北京纳税服务热线12366获悉,北京个人出售住房,增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这3个税率此前分别是7%、3%、2%,根据京财税(2019)196号文,目前增值税附加税率减半


上述媒体还称,具体增值税附加税率的计算还要根据房屋所在地有所不同,这是由于北京市内不同区域的城市维护建设税率不同,城六区内的房屋按7%,郊区的房屋按5%,县城内的按1%。


据中国新闻网了解到,北京市税务局表示尚未收到降税的确切消息。税务局客服称,“小规模纳税人”的增值税附加税税率可以减半,但“个人”算不算小规模纳税人,还有待进一步确认。


但北京市税务局内部工作人员向每日经济新闻表示,增值税附加税率减半“其实是全国性政策,属于国家减税降费的措施之一”,北京今年1月1日起针对小微企业,2月扩展至两年以内的个人住房。

  02

上海下调部分房屋交易税费 基本为减半征收


今年2月20日,上海市人民政府发布通知称,自2019年1月1日至2021年12月31日,对上海市增值税小规模纳税人减按50%征收资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。


值得注意的是,该通知是2月下发的,但是是从今年1月1日开始执行的。


据澎湃新闻,3月7日,上海链家、上海中原、我爱我家等房产中介公司发布税费下调通知,自当日起下调相关房屋交易税费,包括不动产交易合同印花税、增值税附加税中的城市维护建设税及教育附加税税率,基本为减半征收。


具体而言,个人出售房屋增值税附加由11%调整为6%,增值税及附加一共为5.3%,以缴税时间为准;个人非居住用房网签合同日期在2019年1月1日后的印花税减半,由0.05%调整为0.025%。


另据腾讯一线,链家上海宣布下调购房增值附加税及合同印花税税率,网签时间为2019年1月1日(含)之后的,合同印花税税率由0.05%下调至0.025%;原适用增值税及附加税税率5.55%的区域,自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.30%;原适用增值税及附加税税率5.45%的区域,自3月7日起增值税及附加税税率调整为5.25%。


据券商中国从上海市纳税服务热线12366获悉,这一消息得到了工作人员的确认。该工作人员称,个人出售住房的增值税附加包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加,这三个税率此前分别是7%、3%、2%,其中,地方教育附加税率去年就改成1%了,合计税率是11%,根据沪府规(2019)10号文规定,城市维护建设税和教育费附加税率减半按3.5%和1.5%征收,再加上1%的地方教育附加,合计6%。而个人交易非住房的印花税也可以减半,即从万分之5减为万分之2.5。


不过,工作人员也表示,这里所说的7%的城市维护建设税,是指房屋所在地在上海城中心内的,而城镇的房屋该税率为5%,郊区的为1%。因此,具体交易时还要根据房屋所在区域来计算

  03

广深小规模纳税人出售住房增值税附加减半


不仅北京和上海小规模纳税人出售住房增值税附加税减半。3月7日周四晚间,据证券时报和券商中国报道,从广州和深圳税务部门了解到,广州和深圳对小规模纳税人出售住房同样享受增值税附加减半政策,税率同北京和上海一样,从此前的12%下调为6%


据上述媒体,广州和深圳小规模纳税人房屋交易印花税也同样减半。不过,广州对小规模纳税人的减税政策同样适用于个人,但是深圳税务部门工作人员则表示,深圳对小规模纳税人出售住房增值税附加减半征收,但对个人出售住房目前没有减征附加税的通知。

  04

出售400万房子,能省1万多元!


以出售一套400万元、位于广州的普通住房为例,增值税附加税减半后,买卖住宅能省多少钱?


假如在广州出售一套网签价为400万、不满两年的二手房,原先需要缴纳的增值税和增值税附加税综合税率是:5%+5%×12%=5.6%,共需缴纳21.33万元;而今降至5%+5%×6%=5.3%,共需缴纳20.19万元。


也就是说,减税后,一套400万的房子可以少缴纳1万多元。

  05

增值税附加税减半不等于增值税减半


增值税是指以商品(含应税劳务)在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。而增值税附加税是附加税的一种,是基于增值税而产生、按增值税税额的一定比例征收的税。通常包括城建税、教育费附加、地方教育附加等。


需要清楚的是,目前北京、上海、广州、深圳四个城市的增值税税率都是5%,这一税率并未降低。


券商中国引述业内人士认为,增值税附加减半征收对楼市来说直接影响不大,但在当下楼市出现部分区域轻微企稳与回暖的情况下,对市场有一定的心理影响。后续预计全国其他城市针对增值税也都有不同程度的减免。


每日经济新闻也提到,对于一线城市增值税附加税率减半的消息,多位业内专家均表示,出现减税的原因是整个社会系统减税,并非单独针对房地产领域,利好有限,心理预期大于实际影响。


北京、上海、广州等地此前已经大幅调低个人出租住房税收。其中北京调整幅度最大,此前,北京个人出租住房,租金收入不管多少,都统一按综合税率5%征收;而目前,北京个人出租住房,月租金收入(不含税)在10万元以下的,按照综合税率2.5%收税;月租金收入(不含税)在10万元以上的,按照综合税率4%收税。该政策是2019年1月1日开始执行的。

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