三四线城市楼市繁荣依旧

文|易宪容

有媒体报道，说什么随着全国土地市场降温，国内三四线城市的土地财政的压力越来越大，所以，按照今年房地产市场的一城一策，地方政府对房地产市场调控起主体性作用，国内三四线城市的政府目前正在酝酿或是对以往的房地产调控政策松绑，或是出台房地产市场的救市政策。

他们认为，从已经公布数据来说，2015年以来，随着房地产市场的复苏及火热，土地使用权收入连年攀升，2017年全国土地收入超5万亿元，增速近40%。2018年，由于房地产市场的调控，房企融资收紧等因素的影响，全国土地市场有所降温。2018年全国土地收入创新高，达到了6.51万亿元，增速放缓至25%。而且随着土地市场的降温，土地流拍也在增加，2018年全国地级市土地流拍数量达到创记录的1808宗，且下半年以来成交土地多以低价和底价成交。所以，在去年土地市场降温的背后，是房地产市场的整体转冷。

不过，这些判断基本上是在扯，何也？早几年的土地市场，地方政府的土地财政收入增加40%，那是火爆，这本来就是不正常的。因为，如果土地市场土地出让金增长40%，那么未来住房市场增长更是要增长50%-60%，这样的一个火爆的增长速度能够持续下去吗？还有，土地出让金的快速增长，是价格快速上涨呢，还是土地交易量的增长呢？如果是价格快速增长所导致，那么只能说明房地产开发商看好未来房地产市场从而推高土地的价格，由此导致房地产泡沫只能会越来越大。因此，如果是由于土地价格下跌而导致土地出让金增长放缓并非是什么坏事。

还有，2018年土地出让金达到了6.51万亿，其增长速度放缓并不意味着房地产开发商不看好未来房地产市场。因为，一则其增长速度在25%的水平并不是一个低水平，只不过是比火爆土地市场要平缓一些而已。二是土地流拍数量达到创记录的1808宗，下半年以来成交土地多以低价和底价成交。

但这种现象也并不能说明国内的土地市场变冷。因为这里有地方政府所拍卖的土地价格开价的高低问题。如果地方政府看好未来当地的房地产市场，看到房地产开发商所拍卖建造住房的土地利润过高，地方政府完全有可能把其要拍卖的土地开出很高的价。地方政府与房地产开发商无法对价，其土地流拍也是正常。在这种的情况下，根本就不能够说明国内土地市场变冷。其实，2018年国内三四线城市的房地产市场量价齐升，其销售量及销售金额占全国的比重达到45%以上，上升了5个以上的百分点。2018年国内三四线城市的房地产市场是全面繁荣的，创历史的繁荣，即使到现在还是如此。在这种情况如何来说国内三四线城市的房地产市场变冷呢？

国内三四线城市房地产市场繁荣是这一波全国房地产市场繁荣最后一波，而且这种情况并非没有因为棚户区货币化改造减少而改变。今年2月份的数据表示，三四线城市房价同比上涨在12%以上。而这些城市房地产市场繁荣最根本的原因是从来就没有实施过任何房地产市场的调控政策。既然三四线城市没有实施过房地产政策调控，哪里来的房地产调控政策松绑？

对于地方政府来说，特别是对于那些经济落后的三四线城市来说，土地财政永远是一个无底洞。这不仅在于地方的GDP增长，更在于地方政府官员利用国有土地的寻租设租。从目前所公布出来的资料来看，政府官员的贪污腐败问题有几个不是与土地交易有关？在香港及加拿大，关于房地产税的制度改革，只要几个月就能够完成并通过实行。

所以，地方政府的“救市”政策，基本是会围绕着土地财政而为，一旦土地财政为房地产税所替代，许多问题就迎刃而解。但是，三四线地方政府所救市的工具有限，只有在其收益远大于成本时才会发生，即土地财政所获得的收益远大于救市所付出的成本。但是这救市成本最后都会摊到房价上去，在这些城市购买住房的投资风险也只能越来越高。