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“每天都是卖楼的好日子!”万科业绩会七大过招时刻,郁亮再答“活下去”

作者:深圳大件事 来源:深圳大件事 公众号
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03-26


如果房企之间有武林大会

那么每年3月下旬相继拉开大幕的业绩会

当属各家房企亮相比武的“高光时刻”


除了各家房企披露过去一年业绩报告、发布今年发展计划以外,看往日难得一见的管们在提问环节如何跟媒体和股东们“高手过招”,成为了最让人期待的时刻。



3月26日上午,万科企业股份有限公司在深举行2018年业绩发布会,南都梳理了其中七大精彩“过招瞬间”。


董事会主席 郁亮

总裁、首席执行官 祝九胜

首席运营官 张旭

首席财务官 孙嘉

董事会秘书 朱旭

共同组成的万科高管天团


在一问一答中交出的这份

转型期龙头房企高管答卷


第一回合
论挖人


问:是大江大海还是海盗行动 ?


郁亮:“大江大海”计划跟海盗计划一点关系都没有。万科的战略发生转变,组织要相应转变,要进行事人匹配。未来公司里面不是基于人来做事,而是基于事找人。


首先梳理清楚支持公司业务发展的事情是什么,然后梳理做这些事所需要的能力拼图,再根据能力拼图找做事情的人。


比如开发业务,有报批报建,要跟相关部门联系,未来要跟大学教授和城市决策者去沟通,但是在这些能力在一个人身上具备很难。这个时候只能去找人。


虽然在自有人才上很有信心,但万科无法拥有所有的优秀人才,所以需要“大江大海”。首先将公司内部变成“大江大海”,在整个集团内打开人才流动,通过集团公开竞聘的方式竞争内部管理职位。


另外,也需要整个社会的大江大海。


万科更多主张从具有服务意识的企业和行业去挖人,比如从工程管理,会从建设单位招人,因为他们经常待在工地上,他们更能把握质量。设计师会从设计单位招人,因为他们的见识更多更广,这是我们大江大海计划考虑的范围。


万科未来在事人匹配过程中是没有岗位这个说法的,大江大海是组织重建和事人匹配的一个过程。


万科董事会主席郁亮。


第二回合
谈转型


问:去年万科提出的“收敛聚焦”、“活下去”,其中的逻辑是什么?万科新业务的转型是成功还是失败?

郁亮:外界担心我们是想自己活下去,让别人活不下去,但这是我们对自己说的话,我们的内部讲话变成了公开讲话,引来了很多困扰。很多人以为我们提出收敛聚焦是因为转型不成功,才需要回到基本盘。

这6-7年来,万科对白银时代的判断一直没有改变,对转型坚定的认知也一直没有改变,从事转型的决心也从没改变。现在转型是提前布局,现在是白银时代,等到青铜时代再转型的话,就已经晚了。

万科的转型早已经开始,2018年在战略上做了一些改变,城乡建设与与生活服务商,试图通过多元化的探索找到一个支持万科继续发展的增长线。

微软做windows也要做到第四代才真正成功,基本盘提供了它转型所需的资金、资源等。万科每个业务都有基本盘。

收敛聚焦是阶段性的调整,不是砍树,是修枝剪叶,才能让树木长得更壮,长出更多的果实,这是万科收敛聚焦的考虑。


第三回合
看未来


问:未来万科靠什么领跑这个行业,未来的护城河是什么?

祝九胜:既有机会也有挑战,基于过往对自己能力的定位,对规模的依赖没有那么强烈,要进一步领跑行业,要提供更好的产品和更好的服务,这是我们对于领跑的理解。

这方面的探索,有的取得了效果,有的没取得效果。


以租赁住宅为例,2014年就在探索试点,一年的租金收入也接近了8个亿。探索的第二个方面是物流,也取得了相对领衔的地位,各项指标也相对领衔,能覆盖经营成本。“先能力再规模。


万科总裁、首席执行官祝九胜。



第四回合
算负债


问:今年房企偿债压力大,融资成本高,万科负债率也有所提高,万科如何应对?


张旭:万科的运营模式是现金为王,以现金流为基础自始至终希望保持在稳健的水平。


万科今年的负债率30.9%维持在合理区间,且现金流方面持有的货币有1880亿元,也是短期负债的两倍,这是一个非常稳健的区间。


万科始终把信用当成我们自己最重要的资产,每年万科在三大机构对自己的评级中均保持在行业最佳。


比如去年发债,公司债(5年期)融资成本非常低,只有4.05%,超短期融资券也只有3.13%的成本,还有中期票据(3年期)是4.03%。


这些数据都证明资本市场对我们是认可的,给了我们一定评级上的认可。我相信我们能够应对挑战,而且在未来的时间我们还会持续地保持下去。


万科首席运营官张旭。



第五回合
再议万村


问:万村计划为何“缺席”万科2018年年报?


祝九胜:万村计划”是我们在租赁住宅业务当中的一种解决方案从广州、深圳开始,以深圳为例,城中村解决了接近1000万人口的居住问题,目前万村计划已经进驻了60个村左右,在城中村里面获取的房间接近10万间。


在去年秋天,万科做了一些收敛聚焦的动作和安排,出发点是希望通过这些城中村的微改造和整治,让城中村当中的租户能够住得更舒服、环境更好。但这里面涉及的利益相关方挺多,问题比我们一开始想象的要复杂。


再好的发心不一定能把事情解决好,当然政府也关注城中村的这些事情,也很关注我们万村的业务,我们会谨慎地考虑这个问题,稳妥地推进已获取的项目,尽快让它们成为可出租的状态。


第六回合
论卖楼


问:去年6300亿回款目标完成了多少?2019年回款目标是多少?


张旭:我们去年6300亿的回款,不仅包含开发业务回款,还包括物业、租赁住宅等其他业务的回款。我们不会给自己定刚性指标,但每年都会有开工计划,交付竣工计划等经营计划。


对我们来说,每天都是卖楼的好日子,每天都应该努力卖好房,做好产品,好服务,这是我们今年的任务安排。我们相信跟市场同步,通过自己的努力,可以完成得更好。



第七回合
看“房住不炒”


问:如何看待房地产泡沫对房产业务产生的影响?


郁亮:万科从来不评价政策,我们只是应对。领导讲话,我们都要认真学习。但是有几个基本的核心,房住不炒非常重要一个企业实实在在、心无旁鹜做好自己的本业,培育具有世界竞争力的一流企业,这很重要。


万科董事会秘书朱旭。


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