爱建信托吴文新：房企玩双重杠杆很危险

2019年3月27日，由易居企业集团·克而瑞、地新引力主办，乐居财经联合主办的“第三届地新引力峰会”在上海浦东嘉里大酒店盛大开幕。爱建信托总经理吴文新出席并接受乐居财经现场专访。

吴文新表示，在大资管时代，存量房的改造比增量市场更有投资价值，存量房市场的机会很多。

他进一步解释，做增量市场是跟开发商配合加杠杆拿地，投资周期很短，对资管公司和委托人来说交易太频繁，其实不是一个很好的商业模式。而在存量时代，围绕优质资产来做资产管理，反而是更好的商业模式。因此，爱建信托的业务重心已经从开发市场转向存量房市场。

爱建信托尤其关注大宗交易领域。吴文新透露，爱建信托已经介入三栋大楼的交易，为之提供金融服务方案，资产总规模达到100亿元。

过去是看重开发商的开发能力，那么现在更看重存量物业投融管退的全流程管理，需要的周期更长，这时就更注重运营商的运营能力。由于存量房改造需要巨额资金，爱建信托会联手银行、运营商、信托的私募投资人，一起做综合金融服务方案。

对于当前大热的长租公寓，爱建信托还在谨慎的观望和尝试。“爱建信托偏重的是重资产，目前市场上比较热闹的都是轻资产的长租公寓运营公司，风险控制的手段和方法，确实不适宜。”吴文新告诉乐居财经。不过，在爱建信托投资的综合性物业中，有一部分会改造成公寓物业。

在选择投资商用物业时，吴文新有四条选择标准，一是区位，这是最重要的，所以北京和上海这两个国际化的、被世界认可的城市是投资首选。因为在将来退出时，这里的物业更容易吸引国际资本、长期资本；二是运营商的运营能力，亦即对物业的改造及价值提升能力；三是交易价格，因为交易价格决定了未来的投资回报；四是物业的运营商是未来会被大额长期资金所看中的。

2018年，房地产的融资环境收紧，部分中小企业的资金链倍受考验。吴文新判断，今年房地产的融资环境不会有很大松动。作为一位熟悉地产行业的资深金融专家，他对房地产企业的建议是：杠杆不要过高。原来高杠杆、快周转的高速发展时代已经结束，接下来拼的是内功。如果公司既发了债，又在具体项目上再做配资，这个杠杆就有点过猛，未来一旦形势发生变化，那是很危险的，所以杠杆一定要适度。

爱建信托的企业准则，就是做遵守金融秩序的模范者。因为金融要敬畏规律，敬畏规则，敬畏市场，敬畏监管。

2019年是地新引力创新峰会的第三年。中国的房地产创新方兴未艾，三年也只是起始，地新引力创新峰会将与众多创新企业一道，见证下一个十年、二十年。。。。。。2019 年，我们一起见证房企的坚守与坚持，一起探讨美好生活场景的未来走向，一起探寻房企问题的答案。（文章来源：乐居财经）

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