微信扫一扫
分享到朋友圈

独立女性的第一套房

作者:虎嗅网 来源:虎嗅网 公众号
分享到:

03-30


本文来自微信公众号:叁里河(ID:Sanlihe1),作者:小昱。


贝壳发布的《2019女性安居报告》最近引发了热议,这个报告说去年有高达46.7%的购房者是女性,单身女性在一线城市有31.5%选择全款,而在二线城市这一比例更是高达35.7%。


这个全款买房背后是否掏空六个钱包有待考证,从一二线城市的过去四年不断加码的限购政策和飙升的房价来看,越是“独立”的女性可能未必有能力直接“全款”购买住宅。


况且,在组建家庭的情况还不明朗的时候,用掉珍贵的首套房资格和首套贷款优惠并不明智。所以对单身女性而言,其实选择不限购的商住优势比较明显。首先,商住公寓普遍区位配套较同区域住宅价格较低,户型多为40平~60平的小面积,总价也低。其次,购买商住不影响后续购买住宅时的首套房资格。商住公寓的面积也符合单身人士居住需求,即使是投资,其租金回报率也高于住宅。


一线城市从2017年3月开始限制个人购买商住公寓政策,但是广州在去年12月19日率先调整商住房政策,对2017年3月30日前土地出让而形成的商服类物业,允许个人购买。根据华尔街见闻报道,在政策公布的第二天,广州中院地产营业部的公寓产品询盘和成交量,都创下2017年“330新政”以来内的单日新高。


从2016年一线城市限购政策进一步收紧,对外地人购房社保年限,由满2年提高到满5年,限购政策的加码将很多刚需人群挡在门外。部分投资客也因为限购,把目光转向不限购租金回报率高的商住公寓上。


商住公寓的销售量更是大幅度攀升,在2017年“3.26新政”前的一年里,北京全市新建公寓类房产共网签套数同比上涨150%。上海的酒店公寓成交更是创三年新高,成交面积同比增加89%,成交价格上涨12%。广州16年全年公寓成交套数创三年新高,价格同比上涨25%,深圳的公寓市场同样也在推盘,成交创历史新高。


在北京说起商住公寓,几乎没人不知道北京像素。


这个公寓位于通州和朝阳的交界处,坐落于朝阳区常营板块,紧邻地铁6号线草房站,马路对面就是大型购物中心“龙湖长楹天街”。而对它区位更直观的感受就像岳云鹏在《五环之歌》里唱的:“五环,你比四环多一环,五环,你比六环少一环。”而北京像素就在东五环外,它的价值也是伴随北京城外扩发展模式及东五环的发展建设而体现。


北京的四环路是从90年代开始建设,于2001年连成完整环线,这十年也是中国城镇住房制度改革的首轮。四环线的建设让北京的面积外扩的同时,大量商品住宅拔地而起,人口也随着向周边移动。五环路在2003年全线建成通车,六环则是在2009年全线贯通。


北京像素就是在六环线贯通三个月后首期开盘,它的诞生也是一个城市发展造就财富的传奇故事。江西商人王永红1999年卖掉加油站,拿着人生的第一桶金,在2000年以极低的价格在北京朝阳区五环外的常营乡附近一次性购买了600亩还种着高粱、玉米的土地。这块地其中的一部分就被王永红开发成了北京像素。


2009年随着北京CBD东扩方案的落定,东扩区域房价和租金都大幅上涨。一位北漂多年租在东四环的年轻画家说,CBD东扩给他带来的直接影响是租约到期的前几天,房东拿着东扩规划图告诉他,房租从下月起涨500元


CBD的东扩也让常营地区的土地价值翻了10倍,而在这块土地建设开发的商住公寓,北京像素共计9800多套,仅用了4年就全部销售完成。开盘之初,这个位于东五环附近的商住公寓,售价仅为2万左右,2010年初北京开启住宅限购政策,一大批刚需被挡在购买住宅的门槛外。


此时北京项目因为“商住两用”“不限购”“小面积低总价”等优势凸显出来,没有住宅购房资格的刚需购买一套北京像素50平的LOFT,仅需支付50万的首付款就能在北京有个“家”。


因为临近地铁,去企业聚集的CBD通勤时间不到一个小时,以及北京像素小区内各种完备的商业,在“33新政”前北京像素的价格一度涨到6万多的高点。


独自一人在北京工作的周女士,2012年花125万买下北京像素57平LOFT自住,四年后以225万出手,置换到了附近一套70年产权的普通住宅。像周女士这样,享受到商住公寓因为区域发展带来巨大收益的投资行径,其实就和北京像素的建造者王永红对自己成功的定义一样“紧跟时代规划”。


商住公寓的成功投资其实是建立在政策空窗期,并且要踩对城市规划的节奏与时点。现在一线城市中北上深因为对商住的政策还未放松,商住的投资机会基本消失,但是持有商住的人依旧能够享受到比同区域住宅更高的租金回报率。


以北京像素为例,50平的LOFT,现如今房价215万,月租金能达到6500元,租金回报率可以达到3.6%。而北京像素所在的同区域住宅小区“富力”,76平的住宅,售价370万,租金仅5800元,租金回报率仅1.8%。普通住宅的租金回报率仅有商住公寓的一半,即使在一线,目前无法通过出售获得商住公寓的收益,但依旧可以持有商住享受较高的租金回报率。


当然,今天北上深这样的一线城市,公寓已经很难达到这样的25倍以内的售租比。但是在新一线城市,一套50平左右的公寓售价100万以内,每月租金收益在3500元以上的公寓还是有不少的。这是新一线城市仍然在加速抢人的禀赋决定的。


而且二线城市目前对商住的政策还处于“睁一只眼,闭一只眼”的阶段,即使是在2016年9月多个二线城市加码限购政策,提升非户籍人口购买住宅社保缴纳年限后,商住公寓的销售大涨,二线城市中绝大数城市也没有出太限制商住开发的政策。即使是去年出台“限酒令”的杭州,也没有完全把未来酒店式公寓的开发堵死。


2015年伴随着央行年内5次累计降准降息,二线城市的住宅市场全年的主基调还是“去库存”,此时住宅销售复苏。以杭州为例,2015年住宅的成交约10万套,较上一年上涨近40%,购房者购买住宅的热情完全被点燃。此时因为住宅市场的火热,公寓项目基本没得到什么人的重视。2015年杭州公寓仅成交1.4万套,位于城西未来科技城板块的EFC欧美金融城公寓项目,也是在这一年首期开盘,开盘时的售价仅为1.1万。


当时对于在市区的人来说,EFC所在的区域很偏远,上班也极不方便,基本不太会有人考虑到那个区域购买一套商住。2015年阿里巴巴西溪园区所在的未来科技城板块,还是城外偏远的位置,市区的人对未来科技城板块的认可度也不是特别高,该板块的住宅售价在1.9万左右。


当时阿里园区附近还是一片大工地,到处都是在建的项目或者待建的项目,周围根本没有配套可言。2015年,房天下一个看房点评是这么形容未来科技城板块的:


“尘土飞扬,配套交通地段基本就是渣,2公里范围内就一个小超市和几家小饭店,东南西基本都是荒地和在建楼盘。”


仅3年后,未来科技城板块的住宅价格基本翻了一倍,而当时被忽视的EFC酒店式公寓在2017年底交付后,“口水杭州”论坛网友晒出“欧美金融城交付效果超预期”,并且在帖子下面的留言普遍反馈,配置堪比酒店,首开1万出头没买,现在悔不当初。


现在EFC商住公寓的价格较刚开盘时已经翻了2.3倍,达到了近2.6万。欧美金融公寓交付后,2018年初一套50平价值100万的公寓,租金可达到3500元/月,此时租金回报率高达4.2%。而附近的商品房小区,70平房子的租金回报率仅有1.7%。


未来科技城板块的商住公寓价值也体现在整个板块发展过程中,未来科技城是国资委确定的全国4个未来科技城之一。同时在杭州十二五规划中,未来科技城是杭州新增的三大城市副中心之一。并且该板块聚集了阿里、中国移动研究院、南方水泥、奥克斯研究院等高端企业,依托这些企业中高收入人群对居住环境的高要求,LOFT公寓符合他们的租房需求。


未来地铁3号线、5号线的开通也会让未来科技城板块的交通配套更叫完善,而大型商业综合体的逐渐开业也会让这一区域的生活氛围更浓厚。这种生活氛围相比于远郊区低密度、大量绿化的住宅,也更适合单身女性的生活。


在中国,女权的进步是这样的逻辑——城市化需要大量的就业人口,女性作为外来人口获得就业机会,个人经济能力提升之后,在家庭和社会中的地位也随之改善,进入了一个很正向的循环。


公寓的投资逻辑也是一样,押注一个新开发区域会吸引大量的为外来人口就业,外来人口会显著提升这一区域的租金水平,只要每年的租金回报率能够接近房屋总价4%(售价租金比25倍),这就是一笔远超过理财收益的投资品种。


但是对比住宅,公寓仍然是一个更加考验耐心和细心的投资品种。要了解水、电、燃气条件和价格,业务费、税费、物业管理水平、商圈配套和交通规划,最好建立在已经很熟悉这一区域,甚至是就在该区域工作的前提下。


只要你“看懂了”,剩下的就是把20万到50万的积蓄,以及未来十年的房租放在一起,最后一次性拿回成为自己的婚前财产,跑赢通胀。


*文章为作者独立观点,不代表虎嗅网立场


End


  虎嗅 • 2019「WOW!新媒体营销深度分享会」

赞助合作wow@huxiu.com

参会嘉宾、议程、购票

阅读13332
女性 
举报0
关注虎嗅网微信号:huxiu_com

用微信扫描二维码即可关注
声明

1、头条易读遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2、本文内容来自“虎嗅网”微信公众号,文章版权归虎嗅网公众号所有。

评论
更多

文章来自于公众号:

虎嗅网

微信号:huxiu_com

邮箱qunxueyuan#163.com(将#换成@)
微信编辑器
免责声明
www.weixinyidu.com免责声明    商务合作1758059460
版权声明:本站收录微信公众号和微信文章内容全部来自于网络,仅供个人学习、研究或者欣赏使用。版权归原作者所有。禁止一切商业用途。其中内容并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。如果您发现头条易读网站上有侵犯您的知识产权的内容,请与我们联系,我们会及时修改或删除。
本站声明:本站与腾讯微信、微信公众平台无任何关联,非腾讯微信官方网站。