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在北京,换房有毒

作者:i黑马 来源:i黑马 公众号
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04-02

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来源 | 好评与差评(ID:ihaoping)

作者 | 奇齐


对帝都而言,换房是少部分人才享有的权益。

 

但从精算的角度,换房是一笔稳赔的买卖。我劝你放弃这份“有毒”的权益。

 

从目的来看,换房有两个追求。一是成本合理,二是追求更佳居住环境。

 

为了避免抬杠,觉得住得更好是无价的,可以关闭页面了。本文讨论的是,把房产定位成纯资产的前提下换房的经济成本。先说结论:

 

换房成本是房屋总价的22%-27.3%。

 

首先我们先设置一个典型的模型。换房的主人翁,卖掉多年前200万买入,如今市场价400万的房子,去换一个更大更核心的800万的房子(面积大于90平的非普通住宅)。

 

一买一卖的过程中,换房的成本在200万左右。数据很疯狂,怎么算出来的,我们来分解一下。



阶段一:卖房阶段的砍价折损

 

换房的主人翁一定会经历两个身份:卖家和买家,先后顺序只和市场行情有关系,不影响成本测算,我们就随机决定先卖后买。

 

卖房的折损有两种来源:自愿挂低和被砍低。

 

在炒房术语中,有一个词叫“笋盘”。源自粤语谐音,指的是低于市场价,有套利空间的房产。

 

不止炒房客,每一名购房者,都在淘笋盘。

 

作为升斗小民,去市场买海鲜都要砍三次价,买个三千块的手机都要对比五个测评,你问我买房要不要砍价?

 

自然是往死里砍。

 

几百万的房子,买家一定会疯狂跑盘咨询谈判砍价,确保对市场行情万分了解,直到遇到价格足够“笋”,才谨慎下手。这样就造成了一个真实的现状:

 

没有一所房子,能以市场价卖掉。

 

市场价是什么?

 

同类房源,90%的链家或者中介门店挂牌价都是400万,400万就是市场价。

 

成熟的市场,能成交的一定是最低价,愿意380万出手的先卖掉,然后是390万的,接着是395万,以此类推。

 

这意味着:只要卖出,你一定卖亏了。

 

对“卖亏”的领悟,政府是最深刻的。

 

2004年五道口华清嘉园楼面价780元 /㎡

2015年葛洲坝拿了樊家村楼面价750000元/㎡

 

数据告诉我们,论亏,我们都亏不过政府。

 

这些年来,政府每次出让居住用地,回头看一定是卖亏了。

 

卖房也是一样,成熟的市场,380万一定先于390万成交,先卖者亏。

 

之所以强调“成熟的市场”,就是针对正经卖家和买家,排除个例中赌狗和败家的非正常操作。

 

为了成交而折损的价格,我们把它称为折损率。最关键的部分来了,北京楼市的折损率是多少。

 

介于行情的浮动,折损率必然是一个区间:

 

5%-10%。

 

数据是市场验证的结果,一个市场价500万的房子,按5%-10%的折损率,它的实际成交价会是450-475万之间。

 

如果你有过买卖经历或观察过交易市场,你会对这个数据的合理性产生同感。

 

最少低多少?至少低于市场价5%,才有成交的可能。

 

低价率先成交。原因在于房产交易有低频性,高客单价的两大属性。挂牌的房子跟市场价比,一旦没价格优势,买家是不会轻易下手。

 

但低价是有底线的,最多不会低于10%。

 

根源在于高资金和户籍门槛存在,注定大城市的房产交易者的level,普遍高于炒股或者其他市场人群。

 

因此正经的换房需求房东,从来都是理智清醒的,价格低太多,是不会出手的。

 

房产卖家只会联名涨价,而不会清仓处理。


苏州湖东小区,业主呼吁小区成立涨价联盟


你再压价,大不了我不卖了。

 

但会有人说,折损率只会低于市场价5-10%么?明明上次贝壳研究院的数据显示,北京楼市跌了11%。再缩短到2018年下半年区间,某片区跌幅甚至达到20%。

 

这些数据,的确都超过5-10%折损率。

 

这里最大的理解误区,在涨跌幅指的是市场价的涨跌,而不是成交折损率。

 

市场价涨跌,会让京房均价从200万变成500万,也会让某小区从800到600万,随着市场潮汐而动,而折损率是叠加在市场价之上的。



阶段二:买房阶段的税费折损

 

除了卖房时5%-10%的价格折损率。换房的第二个弊端是买房阶段的税费支出,再次重申我们前面的设定,换房主人翁的购买意向是二套+面积大于90平米的非普宅。

 

如此设定,买房产生的税费支出是多少呢?

 

契税和中介费:

 

  • 契税3%

  • 中介费2%

 

契税好理解,改善型非普宅,按照3%缴纳,中介费我们去掉一个最高分(链家),去掉一个最低分(小中介),去2%。

 

个税:

 

关于个税,很多人第一个想法是什么,我选满五唯一的房子,不就完美避开个税。这种理解是错误的。

 

卖你房子的人,处心积虑花了这么多年时间熬满五年,就为了给买家省税么?

 

不,满五唯一如此大的利好,自然是为了给自己的房子抬价,或者抵消掉房子的一些硬伤。

 

因此,就算是满五唯一的房子,买家依然占不到免个税的便宜。买家即使免交个税,也会被在价格上找回来。

 

因此,满五与否,个税部分都按2%计算。

 

增值税:

 

增值税(为方便理解,把附加税也算在内)的算法有两种:不满两年,增值税很好算:5.3%(原来是5.6%,最近新政附加税减半)。

 

满两年的简单算法是(卖出价-买入价)X5.3%。

 

(前置条件是非普住房,免增值税情况自然不会出现)

 

增值税真实比例该是多少?取决于卖家的购入和卖出的差价。

 

当增值税无限低的情况,是卖家买入和卖出同价。买入超过两年,原价卖的改善需求的房子,存在么?在北京不存在。

 

按北京的涨法,过去十年,房价翻了十倍,折合每年翻一倍。

 

假设买入两年没涨的房子存在,这套房子应该是什么情况,纵观过去的市场走势,唯一的可能是2016年后买才可能做到没涨。

 

想象一下,一个卖家2016年之后买的一个改善型住宅,两年没涨,原价抛售,这样的情况,在成熟的市场是默认不存在,存在说明市场差到一定境地了。也很难有买家鼓起勇气去接盘。

 

那涨多少才卖是合适的,北京的市场,十年十倍的市场,我们保守估计翻一倍卖掉。那这种情况就是5.3%的一半,2.6%。

 

我们得到,按照是否满两年,增值税部分折损是2.6%—5.3%。

 

阶段二税费损失项目比较多,我们做个小总结:

 

契税:3%

中介费:2%

个税:2%

增值税:2.6%—5.3%



阶段三:优质贷款折损

 

负债可以抵消通胀和贬值,已经成为共识。

 

进而我们可以得到:良性负债是财富。这一点,关注好评与差评的朋友不会陌生。

 

因此,每一位公民都有一份隐形财富,那就是第一笔房贷,基准利率,三成首付,如何形容它,大概就是优质至极,美不胜收。实在太优质了。

 

但,还存在比第一笔房贷更优质的存在,那就是n年前的第一笔房贷。基准利率基础上打七折,两成首付,简直堪称天降甘露。

 

如果你拥有后者,一旦换房,意味着你要放弃“基准利率基础上打七折,两成首付”的优质贷款,拥抱“利率上浮,四成甚至更高首付”的劣质贷款。

 

其中的损耗多严重呢?

 

在这里,我们抽象一个模型,精算一下换房中利率的折损。

 

还是文章开头的换房主人翁,他卖掉几年前购买的总价200万,首付2成,利率七折。(如今卖出400万)

 

换800万的非普住宅,利率上浮20%,首付8成640万(假设房子的评估价能达到成交价)。

 

为了简化模型,我们假设不考虑先后两个房产的已还部分贷款和提前还款的罚息,我们可以得出一个结果:他除了拿着卖房所得400万,还要再掏240万真金白银,才能覆盖新买房子640万的首付。

 

 

更恐怖的是,前后两次同样是贷款160万,总还款额多了85多万,当然,多出来的85万还款额是在未来30年还款期里陆续还清的,虽然存在通胀稀释,但逃不脱还是要从你腰包实实在在的掏这85万。

 

85万,相对于800万的新房,损耗率在10%以上。

 

到这里,我们可以得到在北京换房的最终损耗程度。

 

阶段一:5%-10%(400万的房产)

阶段二:契税3%+中介费2%+个税2%+增值税2.6-5.3%(800万的房产)

阶段三:10%(800万的房产)

 

因为阶段一卖房阶段,对应标的是400万的房产,因此折损区间应该缩小一半,阶段一折合为2.5%-5%。

 

三个阶段相加,得到的最终换房损耗,是22%-27.3%。

 

精算后的换房损耗如此大,足够颠覆你的常规思维。其中的终极原因是什么呢?

 

答案是频繁交易。

 

所有投资红宝书和投资大师巴菲特或芒格,都会提到“避免频繁交易”。

 

不论是股市楼市债市还是期货,赚钱最稳定的永远是服务商。今年三月,A股的一波行情,让券商开心坏了,开户的新股民排起长队,去年才因为年终奖寒酸的券商,一下子逆袭了。

 

逆袭的原因很简单,股市交易频繁,券商才能赚到钱。楼市频繁交易的后果,比起股票,一定更大的亏损。

 

因此,换房之前请务必三思。



*本文由好评与差评(ID:ihaoping)授权i黑马发布,作者:奇齐。i黑马,让创业者不再孤独。


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