微信扫一扫
分享到朋友圈

只隔了一条马路,为什么房价会差这么多

作者:i黑马 来源:i黑马 公众号
分享到:

04-12

点击上方i黑马选择“置顶公众号”

黑马智库,创业必读


更多创业内容请访问www.iheima.com


来源 |  真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)

作者 |  真叫卢俊团队


这段时间,听到了房子的四个小故事。

 

都是关于倍数的。

 

 

● 在伦敦泰晤士河畔,伦敦塔桥下,福斯特建筑事务所作品,英国最大的住宅开发商开发住宅——「Landmark Place」。

 

它的第一排房源坐拥泰晤士河,拥有一线河景,而第二排没有河景。

 

第一排房源单价是第二排的两倍。

 


国内的小区若是建造在江河之畔,当然一线的房源是比看不到江河的房源会贵一些,但并不会达到如此夸张的两倍之差。


● 建筑师曾仕乾「Soo K.Chan」在纽约高线公园旁开发了一个楼盘,「Soori High Line」。

 

这处豪宅的客厅设计为双层挑空的。

 


而客厅上方挑空的部分,曾仕乾先生本人回答,「是算容积率的。」这意味着客厅挑空部分的面积,需要支付同等的钱。

 

双倍面积,双倍房价。

 

而至于国内的挑空客厅,是不计入容积率的,那部分的挑空几乎都是通过各种规划法规的空余开发商所赠送的,购房者额外多付一些房价,同样不会达到夸张的两倍。

 

● 在硅谷中心的帕罗阿图市(Palo Alto),名为城市,实是小镇,处于中位数的独栋房房价在300万美元以上,这里的房子聚集了体面、富有的一些家庭,也聚集了最好的生活条件,当然还有拥有最好的学区。

 


而一街之隔的东帕罗阿图中位数房价只有60-80万美元左右。这里聚集的是很多中低收入的墨西哥裔居民,包括不少非法移民。整体落魄的居住条件,没有什么所谓的学区。

 

一街之隔,房价天壤之隔,四倍、五倍之差。

 

● 最后一个就是我们之前提过的县城里破碎的房价体系。我的老家一个核心区的一手项目,价格是14000,边上的二手房,5000。就是这么赤裸裸。

 

而且很奇怪的是,这样的定价体系会一直保持下去,县城里最好的房子三五年里永远14000,边上的二手房永远5000。因为本质上他们代表着两类客群,而且只有居住属性。



同样,县城里最好的房子,与边上的二手房,三倍房价。


 

四个故事讲完了。

 

不论中外,大城小镇,在最好的土地购买了一处房产,房价是一街之隔的两倍、三倍……

 

而这种落差,是一种定律所带来——李嘉图定律,又被称为「租金定律」。


土地租金是土地使用者所支付的价格,它是由垄断性(稀缺性)来决定的,而不是取决于地主在上面做的投资和改良的成本。

 

它的价格受限于租用者(农民)能够承担的价格。

 

过去,李嘉图的租金定律只限于对自然要素「土地、水等」,主要是指地租理论。

 

由于土地有好坏之分,人都想要好的土地,因此就会有人愿意对此付出溢价「Premium」以获得优质土地的使用权,即支付地租。

 

越是好的土地「无论是地理位置好,还是产量高」,就越稀少,租金就越贵。然后,从租金最高的土地,到免费的、贫瘠的荒地,就形成了一级级价格的落差。



李嘉图的「租金定律」有两种决定因素,即不同土地收入的差额,以及和投资资本回报的对比。

 

第一个因素,最好的土地相比第二等的土地,付出同样的劳动,农民能多收入20%,那么农民就愿意多支付20%「或者稍微少一点,比如15%」的租金。如果第三等的土地比第二等的土地少收入20%,那么农民只愿意支付第二等土地的80%,以此类推。

 

第二个因素,最好的土地投资购买了一处房产,租金回报加上未来10年本金的平均回报是8%,而资本市场的回报只有5%,人们就愿意投资。如果反过来,就不愿意投资。当不愿意投资时,房价就下跌,一直跌到人们认为投资更有利可图为止。

 

地价和租价就这样由市场所决定了。


 

今天,李嘉图定律被赋予了新的含义,信息越透明,越对称,流动性越好,李嘉图定律导致的势差会越大。

 

随着互联网将一切变得透明,李嘉图定律带来的势差是不断地被放大。它体现在很多方面,比如:


一流工程师的收入是天价,末流的免费给人工作。

 

绝大部分IT服务,比如各种App不仅不能挣钱,而且是倒贴钱请人使用的。但是,好的App几年能挣上亿美元。

 

无论是电商、移动支付还是O2O的服务,第二名永远无法拿到第一名的估值,第三名之后价值几乎等于零。

 

在半导体行业任何一个细分市场,第一名拿走了几乎全部利润,第二名勉强能盈利,第三名之后都在亏损。

 

任何专业人士(律师、会计师、投资经理等等),一等水平的人的收入是行业平均水平的几倍到十几倍。

 

最好的土地所拥有的资源,是第二等的土地实质性的所稀缺的。甚至是根本无法得到。

 

不同土地收入的差额不论,而投资资本回报的对比来算一笔简单的经济账:

 

1.坐拥河景:「Landmark Place」第二排的房源坐拥河景的办法是建造成第一排的两倍高度,也只能拥有二线河景。

 

2.双层挑空:开发商的成本容积率减半,而业主的成本购置两层房源,打通而成双层挑空。

 

3.学区:不在圈定内的学区房无法获得资源。

 

4.县城房价:拆迁重建同等品质的楼盘。

 

信息越透明,这种趋势反而越明显,而不是带来渐变的落差的。恰恰相反,互联网的发展会带来李嘉图定律的放大效果。

 

李嘉图那个时代地租的势差,从中心到周边再到海边盐碱地,从高到零,是渐变的。

 

导致带有稀缺性质生产要素和商品势差的变化,却是陡降。

 


中国学区房的房价比周边1公里处贵50%已是惊人。

 

但硅谷,隔着一条高速,房价差三倍也是平常。「Palo Alto , East Palo Alto」

 

而这个趋势会越加扩大。就像家长所关心的分数。

 

分数越是逼近满分顶点,每提升1分的成本是之前的1分的数倍。

 

房屋质量的提升,会引起房价数量的提升。

 

会有越来越多的人以「六个钱包」才能购买到一套当下的房子,甚至是以长辈的「六套房子」卖出,才能置换到一套房子。


 

房子的价格从来都不是由建筑本身决定的

 

各位一定要记得一句话,房子的背后本源是土地,而土地是稀缺的

 

特别是一二线城市还有三四线城市的核心地段的房子,都始终会处于供不应求的状态

 

为什么这么说

 

因为房子不仅是那四堵墙,房子就像魔术师一样,可以变幻出大量的衍生物品,比如学区,比如医疗资源,比如户籍等等

 

而这些东西,都将深深影响我们的下一代,我们的现状以及我们的老年

 

但是,那只是从总量上看,当前社会资源的供给始终是处于紧缺状态的

 

你一定要知道,我们买房子,买的并不是房子本身,更重要的是买的是房子的背后代表的利益资源

 

庞大的人口总量总是在往好的城市不断的聚集,其实也就意味着好的城市好的资源一定始终是处于稀缺状态的

 

而在短期内,拥有房产就等于拥有大量资源这样的事实是不会发生改变的

 

因此,好的城市以及核心地段的房产价格始终会保持上扬的价格

 

这从本质上看是供需关系决定的,并没有什么太深的大道理

 

事实上李嘉图定律这类的规则,是上帝设定的,任何人都无法违背。作为凡人,我们只能遵守上帝的游戏规则。



*本文由真叫卢俊(ID:zhenjiaolujun0426)授权i黑马发布,作者:真叫卢俊团队i黑马,让创业者不再孤独。


i黑马,让创业者不再孤独。

商务合作:13146024639(微信)


阅读16840
房价 
举报0
关注i黑马微信号:iheima

用微信扫描二维码即可关注
声明

1、头条易读遵循行业规范,任何转载的稿件都会明确标注作者和来源;
2、本文内容来自“i黑马”微信公众号,文章版权归i黑马公众号所有。

评论
更多

文章来自于公众号:

i黑马

微信号:iheima

邮箱qunxueyuan#163.com(将#换成@)
微信编辑器
免责声明
www.weixinyidu.com免责声明    商务合作1758059460
版权声明:本站收录微信公众号和微信文章内容全部来自于网络,仅供个人学习、研究或者欣赏使用。版权归原作者所有。禁止一切商业用途。其中内容并不代表本站赞同其观点和对其真实性负责,也不构成任何其他建议。如果您发现头条易读网站上有侵犯您的知识产权的内容,请与我们联系,我们会及时修改或删除。
本站声明:本站与腾讯微信、微信公众平台无任何关联,非腾讯微信官方网站。