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现在买房是好时机吗?

作者:华尔街见闻 来源:华尔街见闻 公众号
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04-19


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本文来源华尔街见闻(ID:wallstreetcn),文中观点仅供参考,不代表见闻立场,不构成投资建议。


春节之后,楼市“小阳春”呼声渐起,一二线城市明显升温,但大部分三四线城市仍然延续调整。进入3月以来,房企的销售表现也暖意频现。


楼市是真回暖还是假回暖?聪明人应该买房还是卖房?


4月18日晚上8点,华尔街见闻“大咖在线”栏目邀请房地产大V @真叫卢俊 和他的小伙伴@三鱼投资说 与见闻网友一起聊聊现在是不是买房最好的时机。


卢俊认为,目前一线城市确实出现了一波行情,2019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖,但并不会出现所谓的“报复性上涨”,去年底开始就是一线城市买房好时机。


对于“卖房炒股”,即使股市真的起来了,卢俊也不建议普通投资者这么做,炒股需要专业人士。



以下为问答纪要:



01

一线楼市“小阳春”,

真回暖还是假回暖?



见闻网友@小叶子:一线楼市“小阳春”,房价真的见底了吗?会呈现报复性上涨吗?


真叫卢俊:从我们分别监测的一二手交易数据来看,目前一线城市确实出现了一波行情。深圳出现了日光盘,在北京、上海房地产销量也出现了一定程度的上涨。


但这种“小阳春”还不能说是报复性上涨,只是当前房地产市场经过两年多的深化调整之后的一个回调而已。很多购房需求其实是直实存在的,经过两年多之后的观望和压抑,觉得市场已经日益稳定,所以刚性购房需求开始被释放出来。


因城施策的房地产市场将会有一个长期而健康的可持续发展,并不会出现所谓的“报复性上涨”,这才是我们所希望见到的事情。


见闻网友@博博赵:有哪些观察城市房产投资价值的指标和房价上涨的预判指标?


真叫卢俊:专业角度来看的话,一般我们判断房价会考虑城市的这几个维度:城市规模、人口流入、人均收入、土地供应情况、住宅用地供应计划。还有几个非常规的指标,比如:儿童入学数据增长率、上市公司数量、财政收入、服务业占比等。


除了这些之外,其实买房投资这件事情往往高手在民间,有一些很冷门的感官指标也是可以考量这个城市楼市的冷暖程度,比如:交易中心的火爆程度、街区中介门店的关店开店数、中介每日的微信步数等等。



02

一线城市现在买房是好时机吗?



见闻网友@王桂仁:一线城市房价2019年还会跌吗?


真叫卢俊:从我们目前监测的数据看,整体回暖形式还是很明显的,经过去年比较浓重的观望,今年会有大量的刚需客户入市购买,从整体购买力看,比去年强很多。因此,整个2019年一线城市的房价大概率会逐渐回暖。


见闻网友@顾成琦:一线城市现在买房是好时机吗?


真叫卢俊:其实去年底开始就是一线城市买房好时机,我们可以看到,以上海楼市为例,几乎横盘盘整不止一年,二手房市场议价空间可观,而随着二手房成交回暖,议价空间也在慢慢收窄,但市场依然还是买方主导,加上一线的金融实力,利率上压力较小,一线城市确实到了入场时机了。


见闻网友@丹蕊:对一线的刚需、置换和投资人群,你各有什么样的建议?


真叫卢俊:刚需、置换时机已经成熟。投资而言的话,以前那样闭着眼睛买房就能上涨的时代其实已经过去了,一切以维持房价稳定为大基调,所以不要指望买套房子赚快钱。




03

看好上海哪些区域?



见闻网友@逛逛:上海二手房价格去年出现下行,哪些楼盘房价泡沫化程度高?今年年初出现了一波放量,这意味着什么?


真叫卢俊:过去十二年,上海房价大概普涨了6倍左右,二线城市大概在4倍左右。当然,最近2年因为政府调控的原因,差不多有5-15%的回撤。


我觉得目前上海的房价谈不上泡沫,甚至很有可能部分是被低估的,因为整个人口还在不断流入,经济还在不断的发展,只能说相比于其他版块,部分版块后期上涨的幅度可能会略低。


当然,我们更应该关注的是上海有哪些版块接下来值得关注。从人口流入来看,上海是地倾西南的。从可用土地角度来说,上海西南还有大块可连成片的闲置土地,可以满足整片住宅开发的需要。政府从5年前起就全力打造大虹桥片区,上海西南将成为上海楼市大开发的下一个引擎。


并且,上海近七成的买房客群目前基本都是新上海人,今年年初的一波放量,很大程度也是这部分刚需需求的释放。从我们监测的数据看,这部分人大多活跃在上海西面近郊的地段。


因此,我比较看好的板块是大虹桥的江桥、华漕、徐泾、九亭;浦东的孙桥、广兰路、唐镇。这些板块具备规划潜力和新上海人聚集的条件,关键是这里的房价还不算特别高,能控制在5万左右,后期房价的涨幅可能会更大一些。



04

一线城市之外,

还哪些地方值得买?



见闻网友@岩枫maple:对上海周边城市的房价怎么看?如苏州、无锡。


三鱼投资说:如果以上海为标的的话,苏州大概维持在上海1/2左右,无锡为1/3,有上海的这样的外溢效应在,水位肯定要被填平的。同样的,苏州、无锡的本身城市底子,放到全国去也是排在前列。我们看到去年苏州、无锡甚至没跟随上海,走出了自己独立行情了,所以,长期看好。


见闻网友@小肖:一线城市之外,还哪些地方值得买?


真叫卢俊:我个人自己的判断,觉得除了环一线城市的三四线城市之外,其他城市都不行。


为什么我觉得环一线还可以,本质上环一线就是城市群,长三角和粤港澳。


一线城市人口一定是个饱和的,土地是不能放开的,要保持可控的状态,但是又要同时保持经济发展怎么办?就让一些人住在环线。


环一线城市起码比其它的三线城市要好很多,而二线城市在抢人大战中,已分出胜负:杭州、苏州、武汉、长沙、西安,好的扶起来,坏的沉下去。


见闻网友@fightingonmyway:如何看待杭州的房价,杭州的房还值得买吗?


三鱼投资说:杭州房价其实在去年底时候,经历一轮回调盘整,不过在今年开春,随着楼市回暖,杭州楼市又开始活跃了。


杭州楼市现在呈现两种状态,一方面阶段性见顶,但另外一面,杭州全力要准备亚运会,城市要经历大幅更新,包括现在到处都修地铁,这都需要大量财政的支持,所以从土地操盘角度,市场还保持必要的活力,而且目前杭州库存去化周期也比较短,如果是自住的话,还是建议入手的。


见闻网友@Tom Ridder:西安的房价未来几年的走势会如何呢?


真叫卢俊:西安从去年年初开始抢人大战就特别厉害,到了今年,更是不断的升级加码,人口增长显著。而房价相对于人口的增长来看,有6个月到1年的滞后性,从这个角度看,如果西安在地产调控的政策上不加码,西安房价将继续上升。


见闻网友@MobileUser8522:资金紧张,地处温州,在这个节点很纠结要不要卖房,怕正好卖在拐点。


三鱼投资说:温州楼市我们团队做过调研,应该说温州经历了一次泡沫后,其实这波17年的楼市,涨幅没有其他城市那么夸张,所以相对还比较健康,短期温州暂不具备暴涨基础了。


如果确实急缺用钱,极短周期可以考虑抵押贷,毕竟房屋买卖要承担不低的税费。当然,如果周期比较长,按实际情况进行变现好了。


见闻网友@Guevara:依然有人口流入的三线城市,未来房价怎么看?


真叫卢俊:这样的三线其实一般有几种状态,一种是一线和强二线周边,或者几大都市圈内的,再者就是本身有相当出众的产业。第一二种,未来的房价依然还会保持长线上涨的。



05

学区房是否最保值?



见闻网友@最爱是昭君:一线城市学区房是否是最具保值属性的房产?


真叫卢俊:一套普通的老破小,市场价大概300万,如果是学区房就要500万,其中暗含了200万的学票价格。但在更长期的时间,比如5到10年,我是不看好这个市场的。


因为学区房值钱,并不是房子值钱,而是里面的学票值钱。学票卖的是公办名校的名气,这样的价值体系是高度不稳定的。名师和校长这套体系资源,存在随时被重新分配的可能。


近年来上海教育局已经在尝试各种变动名校师资力量的政策,比如名校集团化,一所强校+二个菜小组成集团,老师轮岗。这样的变化不仅在上海有,其他城市也有。这种变更迟早会发生,因此,会存在很大的不确定性。


见闻网友@风中有朵雨做的云:节衣缩食买学区房究竟值不值得?


真叫卢俊:学区房值不值得的话题不想这这里绑架大家,每个人对教育的价值定义不一样。如果确实有上学需求,那就是值得。如果只是纯投资,这些年学区集团化的政策一年一个样,谁都不能保证现在的学区房永远是学区房,需谨慎!



06

股市火起来了,

要卖房炒股?



见闻网友@顾成琦:股市大涨会不会带动楼市?


真叫卢俊:股市主轮大涨的主要逻辑来自两处,一个是去年暴跌之后,估值已经足够低,加上主要影响市场情绪贸易摩擦的改善;然后直接影响的是货币环境的改善,本质上也是对楼市的利好。


而且资本市场利好能让大家的信心振幅,所以股市反应最快,楼市开春后,也很快转暖,所以我并不认为这两赛道像坊间认为那样是冲突的。


见闻网友@迷迷糊糊:你怎么看卖房炒股?


真叫卢俊:股市如果真的起来了,也不建议普通投资者这么做。不是说卖房炒股不行,而是非专业人士不行。


本质上要做到两点,投资股市的收益率要超过楼市和精准切换周期,股市是少数人对多数人收割游戏,这需要多年的稳定业绩能力。至于切周期,钱都没了,还切啥周期呢。


楼市这种先买者优于后来者的排队游戏,简单很多。


见闻网友@圆褐固氮菌:不少人看空地产股,请问您怎么看?


三鱼投资说:目前市场其实对地产股还是相对看好的,一方面自行情以来,地产股的行情走势还是比较强势的,不少地产股的涨幅接近100%。


另一方面,地产上市公司一季度年报都纷纷发布,而且相当亮眼,市场也表示了认可,加上今年楼市回暖,地产股估值目前还不算高,优质的地产股今年依然有机会。



07

越南房地产火热

海外楼市值得投资吗?



见闻网友@小牛:海外楼市值得投资吗?都说越南房地产火热,现在入手晚不晚?


真叫卢俊:这两年去海外投资的越来越多,越南地产这几年也非常火热,越南这几年经济发展有目共睹,本身也在快速城市化阶段,本地人也要大量进城。


越南房地产火热也不奇怪,比如首都河内1300美元的均价的相对低总价和对未来经济发展预期,有想象炒作的空间。


但提醒各位,这种跨国投资遇见不良开发商的维权、产证办理、很难贷款和外国人购买指标,都是很细节的风险,同时汇率和法律政策都让这样投资具有巨大不确定性。


我的建议是,如果想去越南,要用闲钱投资,就是打水漂也不心疼那种。还有别着急想着以后套差价,要看重租售比,就当稳定理财好了。最后记得找个专业靠谱海外代理机构。


全文完。

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