楼市迈过四月，信号已经很微妙了

其实已经很久没有聊信号这种东西了，但是此时此刻我觉得还是很微妙的，和大家聊聊我的直观感受

不知道各位感觉到了没有，最近两股声浪在剧烈的向我们袭来。第一就是大量的非一线城市在激烈的土地出让，并且获得剧烈的市场反应，虽然不是地王频出，但是大家抢夺的意识非常明显

我朋友发给我两个推送，大家感受下标题

还不是我们常规意义上的主流二线城市哦，上面这个常州，下面是合肥，大家可以感受下如今全国各地的场景

看下具体整体的一些数据

江苏省是我身边感受最明显的，常州、苏州、南京、南通正在疯狂的土地出让。其中常州连续4块的土地溢价率在50%以上，并且到了五月份整个土地出让的节奏完全没有停下来的意思，依然会有13块地1302亩用地的规模待价而沽

然后是浙江，浙江的土地出让虽然没有那么高频，但是每一块地都意义非凡，杭州的滨江已经购得楼板价4.5万+的用地，我似乎马上也要听到各种保本价的故事

而安徽合肥一枝独秀的是溢价率，正荣、世茂等开发商用一次次的举牌，直接将城市的溢价提升到了70%-150%。如果没有意外，未来合肥的土地出让溢价率会降低，因为初始土地出让金额会大幅提升

这是最近一个月我感受到的，朋友圈的同行传播着飞机稿和又又又拿地的欣喜情绪

好，那很多人会问，这是这一个月才发生的么，这是包邮区才有的场景么

再给大家看一个数据

这是克而瑞整理的2019年1月到3月全国各地高溢价率的土地，你会发现这种场景已经持续了有一段时间了，只是4月更加明显而已

为什么会有这样的现象，原因有很多，但是归根到底有3个方面的因素在支撑

第一个，是市场上的筑底需求已经全面构成。如今在用户基本上已经有房产的基础上，购买力是否能释放就在于手上的房子能否卖掉。在经历过去年一年的心态调整之后，如今二手房市场全面调价之后换来现金流的相对充裕。再加上抢人大战有成效，所以市场需求依然在

这是最基本的原因，很多同行我相信都看到了，但这也是最不重要的原因

第二个重要因素就是，站在现在这个时间点，钱又开始便宜了。孙宏斌曾经说过，自己拿地就看2个指标：土地贵不贵和钱贵不贵

毫无疑问，在经历了一月降准，流动性改善以及M2各种数据回升之后

很明显的看到开发商的融资氛围和融资成本都比之前低了

说实话，钱便宜了房企的胆子也就大了，道理也很简单，这个和专业与否没有关系，市场上的钱多了，你不借就被别人借走了，你不敢花就给别人超越你的机会

在这样的氛围下，大部分哪怕是理性的选择也都是：想那么多干嘛，拿了再说吧

第三个不可忽视的原因，就是今年1-3月份是难得的政策空窗期，对楼市后市没有特别高压强势的态度。所以各个城市都在悄悄的增加自己的土地供应量，因为大家都不知道后面政策会怎么样，所以纷纷选择现在能多卖点就多卖点

那么这个时候买地对不对应不应该，其实我也说不准，但是这样的场面让我非常熟悉的想起了2009年的二线市场和2016年的一线城市，2009年之后主流开发商大肆进攻二线，导致市场激增大量的库存，常州、无锡不少明明还不错的城市硬是被冠上了鬼城。

而2016年的土拍和之后的场景大家应该都还很熟，直接造成上海很多地王至今脱不了手

那你说这一波会重演么，起码目前来看不会，因为刚刚看到土地势头起来，还没蔓延到商品房市场，政策很快就来了

威力最大的是这个

重提房住不炒

市场上有很多市场算命先生，经常会嘚瑟的一句话就是，房住不炒已经很久没提了，所以市场马上要放松了

现在你看，再一次强调了

各位应该还记得，去年房住不炒强调之后全国各地的政策密集程度吧，我们统计过，2018年楼市调控政策有超过400条，换句话来说每天都有1.2条政策，就是这样的节奏才把房价按下来

而今年很快，提了房住不炒后

已经有10个城市开始收紧楼市了，其中就包括不少最近土地出让踊跃的城市

最猛的是这个

土地出让和市场库存严格挂钩，换句话就是把地方政府和开发商捆绑了，不要想着简单的把地卖了然后只让开发商套牢。未来库存较大的城市，土地指标也没了

这就是趋势，如果没有意外，整个市场在空窗了4个月之后，马上又要进入楼市调控密集周期

所以这里有一个好消息和一个坏消息，好消息是短暂的土地热不会对后市产生太大的干扰，不论是开发商和购房者都是如此。坏消息就是楼市你期待回暖一阳指，几乎没有可能了

好了，现在就是市场微妙的地方了。用户信心回暖，开发商很快的用脚投票，但是政策很快又泼了一盆冷水，那么后面到底应该怎么走

我有几个短频快的建议和大家分享

1、长期严控的城市反而是此时最健康的城市，比如说上海。上海一如既往的高压，但是政策已经2年没有变过了，这样的城市能抗住本质上就是健康的，而且杭州都动不动要卖六万八万，可以想象此时的上海性价比多高

2、警惕最近出台限售的城市，限售本质上是锁住现金流不让你流动，本质上也就不让风险暴露出来，应该是调控的最后一招了，最近后面如果有城市要限售了，大家对这个城市要小心

3、如果负债很低，可以抄底一些二手房了，这个和外资来买办公楼是一样的道理。第一低负债获得议价权，第二买实物获得好产品，第三所见即所得不用押宝后面周期，这样的节奏才是真正意义上的抄底

4、如果是投资口的朋友，认真说一句，市场的窗口期越来越短了，别脑子热，去选遗珠的城市，高溢价的风险比想象中的要大

5、营销口的朋友，其他不多说了，上半年不惜一切代价的卖房，要快，别犹豫

这就是市场微妙的地方，微妙并不在于东西看不清看不透，而是每天都在变，伯仲之间就要快速的做决定。很多时候来不及思考，做最坏的打算才能面对最从容的市场